집주인 허위서류로 보증계약 취소…'HUG 보증금 지급' 엇갈린 판결(종합)

HUG 임대보증금보증계약의 성격 달리 해석

임차인도 이해관계 '보증보험' vs 수익자에 불과 '제3자 계약'

부산지법 동부지원 입구. ⓒ News1 DB

(부산=뉴스1) 조아서 기자 = 임대인이 제출한 허위서류로 보증계약을 체결했다가 뒤늦게 보증계약을 일괄 취소한 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 지급 의무에 대해 엇갈린 법원 판결이 나왔다.

부산지법 동부지원 민사2부(서근찬 부장판사)는 부산 수영구 전세사기 피해자 A씨 등 5명이 HUG를 상대로 제기한 보증채무 이행 청구 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다고 27일 밝혔다.

A씨 등은 2021년 6~7월 사이 부산 수영구 한 오피스텔 임대인인 B씨(40대)와 1억2500만~1억6000만 원의 임대차 계약을 맺었다.

계약이 만료되기 2개월 전인 2023년 3~4월 A씨 등은 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 통지했고, 임대차 계약은 6~7월 모두 만료됐다.

그 사이 B씨는 같은 해 5월 이들이 거주 중인 세대를 포함해 오피스텔의 총 20개 호실에 대해 HUG와 임대보증금보증계약을 맺었다. 이 보증계약은 임대차계약 종료 시 B씨가 임대차보증금을 반환하지 않는 경우에 HUG가 임대인에게 임대차보증금을 지급하기로 하는 것을 골자로 한다.

이에 A씨 등은 임대차 계약이 만료된 지 수개월이 지나도록 B씨로부터 보증금을 돌려받지 못하자 HUG에 보증금 지급을 요청했다. 하지만 HUG는 이를 거절했다.

B씨가 부채비율 보증요건을 맞추기 위해 2개 호실의 보증금을 허위로 낮춘 위조한 임대차 계약서를 HUG에 제출했고, 이 사실을 뒤늦게 알아차린 HUG는 같은 해 9월 이 건물 20개 호실에 대한 보증계약을 일괄 취소했기 때문이다.

법원은 HUG의 보증계약 취소가 적법하다며 보증금 지급 의무가 없다고 봤다. 앞서 지난 5월 전세사기 피해자 1명이 HUG 상대로 제기한 유사한 소송에서 임대인의 보증금을 반환하라고 원고의 손을 들어 준 첫 판결과는 반대되는 결과다.

이렇듯 판결이 엇갈린 이유는 HUG의 '임대보증금보증계약'의 성격을 달리 해석했기 때문이다.

첫 판결에서는 HUG의 보증계약을 '보증보험'과 유사하다고 판단했다. 임차인이 HUG의 보증을 믿고 새로운 이해관계를 가지게 됐다면 임대인의 과실로 계약이 취소됐더라도 보호를 받을 수 있다는 것이다.

이와 달리 두 번째 판결에서는 HUG의 보증계약을 계약자들간 사이의 채무불이행으로 인한 손해를 보험자가 인수하는 '보증보험'과 달리 '제3자를 위한 계약'이라고 판시했다.

이 경우 임차인들은 임대인과 HUG 사이의 보증계약의 수익자일 뿐이라 당사자간의 계약 취소나 해제로부터 보호받지 못한다.

특히 재판부는 "이미 원고들이 임대차계약 갱신을 거절한 이후 보증계약이 체결됐기 때문에 보증계약의 채권담보적 기능을 신뢰해 새로운 이해관계를 맺게 됐다고 보기도 어렵다"며 "허위 조건으로 체결된 보증계약까지 HUG가 보증금 지급책임을 부담한다면 HUG가 거의 무조건적으로 책임을 부담하게 되는 결과라 바람직하지 않다"고 설명했다.

피해자 측에 따르면 HUG를 상대로 한 유사한 소송은 현재 17건 진행되고 있다.

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