둔촌주공, '학교 신축' 갈등할 수밖에 없는 이유[똑똑한 부동산]

학교 기부채납 조건으로 재건축 사업 인허가

학교 미설립시 정비계획변경, 부담금도 내야

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 둔촌주공이 입주를 앞두고 또다시 분쟁에 휩싸였다. 이번에는 학교 신축을 둘러싼 갈등이다. 현재 둔촌주공 재건축 정비계획에 따르면 단지내 중학교를 신축하는 것으로 돼 있다. 그러나 학령인구가 지속적으로 감소한다는 이유로 서울시에서 학교 신축에 필요한 예산을 책정하지 않고 있는 상황이다.

지난해 3월 3일 오후 서울 강동구 둔촌주공 재건축단지 올림픽파크 포레온 건축 현장에 공사가 진행되고 있다. (사진=뉴시스)

둔촌주공 재건축 조합은 서울시교육청에 학교를 기부채납하는 것을 조건으로 해서 재건축 사업의 인허가를 받았다. 기부채납이란 사업시행자가 재산 소유권을 무상으로 국가 또는 지자체에 증여하는 것을 말한다. 개발사업을 하면서 사업시행자는 용적률 인센티브 등을 받기 위해 도로나 임대주택, 공원, 학교 등을 국가나 지자체에 기부채납한다. 이때 기부채납은 행정청이 사업시행자에게 자유롭게 부과할 수 있지만 그 내용이 적법하고 이행할 수 있어야 가능하다.

현재 둔촌주공은 학교를 짓기로 하는 조건으로 정비계획이 수립됐고, 학교용지를 서울시에서 요구하는대로 공공공지로 변경하게 되면 정비계획변경이 수반된다. 학교용지부담금도 문제가 된다. 지금처럼 학교를 신축할 경우에는 사업시행자가 별도의 학교용지부담금을 부담할 필요가 없지만, 학교를 신축하지 않게 되면 일반분양가의 0.8%에 해당하는 학교용지부담금을 납부해야 한다.

일반분양가는 정해져 있기 때문에 사업시행자인 조합이 학교용지부담금을 부담해야 하고 이는 고스란히 조합원 분담금으로 연결된다. 이미 시공사와의 공사비 갈등으로 한차례 분담금이 크게 증액된 상황인만큼 조합원 입장에서는 부담스러울 수밖에 없다. 또 입주민 입장에서는 단지내 학교가 있어야 편리하고 단지 가치 측면에서도 유리하다.

둔촌주공 조합의 입장에서는 학교용지를 공공공지로 전환하는 것을 원치 않을 수밖에 없다. 그런데 계속해서 학교용지를 둘러싼 갈등이 해결되지 않는다면 어떻게 될까? 정비계획대로의 이행이 이루어지지 못해 이후 절차인 이전고시로 나아가지 못하게 된다. 이 경우 장기간 입주민들 앞으로 소유권이전등기가 경료되지 못해 재산권 행사에 여러 가지 제약이 발생할 수 있다. 결국 둔촌주공 조합 입장에서는 어느 것도 쉽게 결정할 수 있는 상황이 아닌 셈이다.

김예림 변호사.