“부동산PF 자기자본 3%뿐…부실 막으려면 40%까지 높여야”

저자본·고보증 구조, ‘묻지마 투자’ 유발

서울시내 한 아파트 공사 현장. [한주형 기자]

현재 3% 수준인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 최대 40% 수준까지 올려야 한다는 국책연구기관의 제언이 나왔다. ‘저자본·고보증’ 구조를 뜯어고쳐야 부동산PF 부실에 대한 우려를 줄일 수 있다는 지적이다.

한국개발연구원(KDI)은 20일 이 같은 내용을 담은 ‘갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조 개선 필요’ 보고서를 공개했다. 보고서에 따르면 사업 주체인 시행사는 통상 총사업비의 3%에 해당하는 자본만 투입하고 나머지 대부분인 97%는 빚을 내 PF 사업을 추진하는 것으로 조사됐다.

연구진은 최근 3년(2021∼2023년)간 추진된 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무 구조를 분석했다. 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었는데, 시행사는 자기자본을 118억원(3.2%)만 투입하고 96.8%인 3631억원은 빌린 돈으로 충당한 것으로 나타났다.

반면 선진국은 달랐다. 미국의 자기자본비율은 33%였으며 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들도 30∼40% 수준이었다.

연구진은 “부동산PF 사업은 성공 여부가 불확실하고 위험한 반면 사업주체의 자기자본 투입은 적기 때문에 일반적인 경우에는 금융회사가 선뜻 PF대출을 내주기 어렵다”며 “그러나 한국에서는 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 PF대출의 상환을 사실상 보증한다”고 설명했다.

국내 부동산PF의 저자본·고보증 구조가 시행사의 영세화를 초래하고, 투입 자본 대비 높은 수익성으로 ‘묻지마 투자’를 일으키며 사업성 평가가 부실화하고 있다고 연구진은 지적했다.

자본확충 규제 필요…대상은 상업용→주거용으로

연구진은 부동산PF 사업의 자기자본비율을 선진국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자의 보증은 폐지할 필요가 있다고 밝혔다. 이를 위해 자본확충 규제가 필요하다는 입장이다.

자본확충 규제는 시행사가 PF 대출을 받을 때 명시적으로 일정 수준의 최소 자기자본비율을 충족하도록 하는 직접 규제와, 금융사가 PF 대출을 공급할 때 자기자본비율이 낮을수록 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 간접 규제로 나뉜다. 일률적인 직접 규제보다는 사업장별 특성을 반영할 수 있는 간접 규제를 지향해야 한다는 것이 연구진의 주장이다.

이 같은 규제로 주택 공급이 위축될 있다는 우려가 나온다면 상업용 부동산부터 규제를 도입하고 향후 주거용으로 넓혀가는 방법도 가능하다고 설명했다.

간접부동산투자회사인 리츠(REITs)를 활용하는 방안도 제시했다. 리츠는 이미 자기자본비율 규제를 받고 있고 주식의 30% 이상을 일반 청약에 제공해야 하는 의무가 있어 개발이익을 국민이 나눠 가진다는 이점이 있기 때문이다.

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