전문가들 "전세사기대란, 이제 시작일 뿐...우선변제권·HUG 보증보험 손봐야"

[서울=뉴스핌] 강명연 기자 = 전세사기가 급격히 늘어나면서 피해자 구제와 재발 방지 대책을 추가로 마련해야한다는 주장에 힘이 실리고 있다.

보증금을 돌려받지 못하는 피해자에 대해 최우선 변제금이나 재정 등을 통해 손실된 보증금 일부를 지원해야 한다는 게 피해 당사자와 시민사회 주장이다. 채권 매입을 통한 신속한 구제와 함께 전세사기에 악용된 과도한 전세대출이나 보증보험을 제한하는 장치도 필요하다는 지적이 나온다. 아울러 향후에는 보증금의 실제적 환급을 위한 제도개선이 반드시 필요하다는 주장이 나온다.

전세사기깡통전세피해자전국대책위원회가 16일 오전 서울 여의도 국회 본청 계단앞에서 전세사기·깡통전세 특별법 제정 촉구 기자회견을 열고 있다. [사진=이형석 기자]

◆ 정책 실패로 피해 양산…"우선변제권 확대 등 추진을"

11일 업계 등에 따르면 전세사기 피해자들이 돌려받지 못하는 보증금의 일부를 정부가 변제해야 한다고 주장하고 있어 논란이 거세지고 있다.

전세사기 피해에 대해 일정 부분 정부 책임이 있다는 이유에서다. 관련 정책과 제도가 전세사기를 방치한 측면이 있다는 게 이들의 주장이다. 서민 주거 지원을 목적으로 공공이 전세대출과 보증 등을 확대했지만 결과적으로 전세사기범들이 이를 악용해 피해를 양산했다는 것이다.

피해자를 구제하기 위해 우선변제권을 확대하는 방안이 거론된다. 우선변제권은 소액 임차인 보호를 위해 경매 낙찰금을 선순위 채권자에 앞서 최우선으로 일부 보증금을 변제해 주는 제도다. 현재는 보증금 1억원 안팎의 전월세 계약에 대해 서울 5500만원, 과밀억제권역 4800만원, 기타 광역시 2800만원까지 돌려받을 수 있다.

문제는 우선변제권을 행사할 수 있는 제한이 까다롭다는 것이다. '건축왕' 사건으로 보증금을 돌려받을 수 없는 위기에 놓인 인천 미추홀구 피해자들의 경우 보증금 8000만원이 넘으면 우선변제권 대상에서 제외돼 보증금을 거의 보전받지 못할 위기다. 이에 보증금 상한과 최소변제금액을 늘려 소액 임차인을 두텁게 보호하자는 게 이들의 주장이다.

다만 우선변제권을 확대하면 고액 월세 임차인 등을 보호하는 결과를 초래해 신중해야 한다는 지적도 나온다. 새로운 계약에 대해 우선변제권을 확대하는 방안은 논의할 수 있지만 기존 피해자들에게 소급적용하는 부분에 대해서는 금융권과 시장의 혼란을 초래할 수 있다는 우려도 제기된다. 원희룡 국토교통부 장관은 "금융기관들은 현 제도상 우선변제권을 고려해 채권을 매입했는데 갑자기 예상치 못하게 채권을 회수하지 못하면 금융, 사법 체계 전반에 문제가 생긴다"며 사실상 불가 입장을 밝힌 바 있다.

보증금반환채권 매입 필요성도 제기된다. 피해자들이 복잡한 경매 절차 등을 겪지 않도록 한국자산관리공사 등이 보증금채권을 매입해 보증금을 우선 보전한 뒤 캠코가 경매 등을 통해 회수하는 방식이다.

다만 정부는 재정으로 보증금을 우선 변제할 수 없다며 불가 입장을 고수하고 있다. 반면 피해자와 야당은 재정이 투입되지 않고 신속하게 피해를 구제하는 방안이라며 도입을 촉구한다. 캠코가 회수할 수 없는 수준으로 채권을 매입하는 게 아니라 적정가치를 평가하면 재정을 투입하지 않는 것이라는 주장이다. 채권 매입, 우선변제권 확대를 놓고 여야가 입장차를 좁히지 못하면서 전세사기 피해지원 특별법 처리는 계속 늦어지고 있다.

◆ 신속 구제 위해 채권 매입 필요성

전세사기 피해가 계속 발생하는 만큼 재발방지 대책 필요성도 커지고 있다. 국토부는 전세보증보험 가입 기준을 기존 전세가율 100%에서 90%로 낮추는 등 조치를 충분히 했다는 입장이지만 추가적인 제도 보완이 필요하다는 지적이 쏟아지고 있다.

우선 민간임대사업자 관리를 강화해야 한다는 분석이다. 종합부동산세 수십억원을 미납한 채 사망한 서울 강서구 김대성 사건처럼 세금을 납부하거나 보증금을 돌려줄 능력이 없는 민간임대사업자에게 혜택을 주면 안 된다는 지적이다.

민간임대사업자는 취득세, 재산세 등 각종 세금을 면제받고 건폐율, 용적률, 층수제한 완화 등 혜택을 활용할 수 있다. 여기에 세입자의 전세대출을 이용해 높은 전세금으로 유동성을 확보해 자기자본을 최소화하는 방식으로 사업을 확대해 왔다. 최근 몇 년간 급등했던 전세 계약이 만료돼 이로 인한 역전세 우려가 커지는 가운데 사기가 더해진 경우가 속속 대규모 피해로 드러나고 있어 관리 필요성이 커지고 있다.

주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증보험 기준을 까다롭게 해야 한다는 지적도 나온다. 앞서 정부는 보험 가입 기준인 전세가율을 낮춰 과도한 보증금 계약을 제한하도록 했다는 주장이지만 안정적인 수준으로는 집값의 70% 이상 보증하지 않도록 해야 한다는 지적이 나온다. 공공이 높은 전세가를 보증해 전세사기범이 활용할 수 있는 길을 열어주고 이들이 이용한 금융권의 선순위 채권을 보호하는 결과를 초래했다는 이유에서다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "HUG가 집값의 70% 이상을 보증하지 않도록 하고 전세 과잉대출을 줄여야 한다"며 "집값이 오르는 데 베팅한 민간임대사업자가 사업을 감당할 수 있는 현금흐름을 확보하도록 관리를 강화하고, 무자본 갭투자 위험을 정부가 책임지도록 한 보증보험 가입 기준을 강화해야 한다"고 말했다.

◆ 수요예측 근거 LH 분담금 기준 불투명…김포·인천 노선 협의도 관건

다만 최근 김포골드라인 혼잡 문제가 터지면서 당면과제로 부상한 서울지하철 5호선 연장은 상황이 다르다. 김포한강1, 인천검단 등 이미 조성된 신도시가 주변에 있어 김포한강2 광역교통개선대책 분담금으로만 활용할 가능성이 낮아서다.

광역교통법상 원인자 부담 원칙에 따른 것이다. 법상 대규모 개발사업 시행자인 LH는 광역교통개선대책을 수립해야 하는데 광역교통법 하위 지침상 교통수요 유발자가 재원을 부담하도록 명시돼 있다. 이를 근거로 LH는 총 사업비 일부를 교통분담금으로 조성해 철도, 도로 등 인프라 건설에 사용한다.

5호선 연장의 경우 김포한강2 외 주변 신도시의 유발수요를 어떻게 책정하느냐에 따라 LH의 교통분담금이 결정되는 것이다. 아울러 5호선 총 사업비 규모가 김포한강2 광역교통개선대책 분담금보다 클 경우 분담금만으로 사업비를 조달하기는 더욱 어려워진다. LH 분담금보다 5호선 연장 사업비가 커질 경우 나머지 비용은 광역철도 비용 분담 원칙에 따라 국비 70%, 지자체 30%로 조달해야 한다. 연장 노선안이 길어질수록 사업비가 커지고 김포한강2의 유발수요 비중 역시 줄어들어 LH 교통분담금 조달 비율도 줄어들 가능성이 높다.

하지만 정작 교통분담금을 조성하는 기준은 어디에도 없어 사실상 LH 임의로 결정된다. LH는 교통분담금 규모를 어떻게 결정하는지에 대해 공개하지 않고 있다. LH 관계자는 "원인자 부담 원칙에 따라 교통수요 유발 규모를 반영해 책정한다"면서도 "분담 비율 등은 대광위 심의에 따라 최종 확정된다"며 구체적인 답을 피했다.

교통분담금 규모가 포함된 광역교통개선대책은 한국교통연구원의 검증과 대광위 심의를 거친다. 하지만 LH가 조성한 교통분담금이 결국 최종 소비자인 입주자의 분양가에 반영되는 만큼 보다 투명하게 교통분담금 조성 기준을 밝혀야 한다는 지적이 나온다. 업계 관계자는 "3기 신도시 교통대책 수립을 위한 협의체 운영 당시 LH가 수요 예측 기준 등의 질의에 제대로 답을 하지 않는 등 깜깜이로 교통분담금을 조성하는 측면이 있다"며 "대광위 심의 등을 거치지만 충분하다고 보기 어렵다"고 말했다.

5호선 연장 사업비는 노선이 확정돼야 대략적인 규모를 확인할 수 있을 예정이다. 대광위는 최근 지자체 등과 노선 협의체 운영에 착수했고 조만간 합의문을 작성해 협의체 운영 기간과 대광위 중재안을 만드는 방안을 추진할 계획이다.

김포시와 인천시는 5호선 연장 노선이 검단 신도시를 얼마나 깊숙이 들어가는지를 놓고 입장차를 보이고 있는 가운데 대광위는 협의체를 신속하게 운영해 결론을 낸다는 목표다. 일각에서 대광위가 노선에 대해 이미 의견을 정한 것 아니냐는 의문이 제기되지만 이는 사실이 아니라는 설명이다.

대광위 관계자는 "전문가들의 의견을 전달하는 과정에서 와전됐지만 대광위는 노선에 대해 어떤 입장도 갖고 있지 않다"며 "협의체를 통해 합의안이 나올 수도 있지만 합의가 안될 경우 중재안을 어떻게 만들지 추가적인 논의가 필요하다"고 말했다.

unsaid@newspim.com

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