대법 “분양계약 해제 전 임차인에게 새 집주인은 보증금 내줘야”

서울 서초구 대법원 청사에 설치된 대법원 깃발. 2018.9.6/뉴스1 ⓒ News1 이재명 기자

주택을 매수했지만 소유권이전등기는 마치치 않은 임대인과 임대차계약을 맺은 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 1부(주심 노태악 대법관)은 임차인 A씨가 제기한 보증금반환 소송에 대해 원고 일부 승소한 판결을 파기환송했다고 8일 밝혔다.

A씨는 2017년 10월 B씨와 전세금 8900만원을 주고 광주시 한 신축빌라의 302호에 임대차계약을 맺었다.

당시 B씨는 2016년 11월 해당 공동주택 7세대를 C씨로부터 분양받는 매매계약을 진행 중이었다. 그는 2세대의 등기는 마쳤지만 302호를 포함한 5세대는 잔금을 치르지 못했다.

계약에는 ‘302호는 계약일 현재 매매가 진행되는 물건으로서 B씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 현재 등기상 명의인인 C씨에게서 B씨에게로 등기가 이전되는 모든 과정은 공인중개사가 책임진다’는 특약사항이 포함됐다. A씨는 임대차보증금을 지급한 뒤 302호 열쇠를 받아 거주하기 시작했다. 주민등록 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 등 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권도 갖췄다.

대항력은 임차한 주택의 소유주가 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 있는 권리, 우선변제권은 해당 주택이 경매에 넘어가는 등으로 매각될 경우 저당권과 마찬가지로 확정일자의 선후에 따라 우선적으로 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리를 말한다.

하지만 2019년 8월 C씨는 A씨에게’분양계약이 해제됐으니 퇴거하라’는 내용증명을 보냈다. B씨가 매매잔금을 지급하지 않았다는 것이다. 302호의 소유권은 이 주택을 사들인 다른 사람에게 넘어간 상태였다. 그러자 A씨는 B씨 및 새로운 소유자, 공인중개사를 상대로 임대차보증금을 돌려 달라는 소송을 냈다. 그러자 새로운 소유자도 A씨를 상대로 부동산을 인도하라는 맞소송을 냈다.

1심과 2심은 A씨가 새로운 소유자에게 대항할 수 없다고 봤다. 재판부는 “임대인인 B씨가 매매계약을 체결한 후 매매대금 일부만을 지급한 상태였을 뿐 매매계약의 이행으로 주택을 인도받은 상태는 아니었다”며 “주택을 다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있는 사람에 해당하지 않는다”고 했다.

또 “B씨가 임대권한을 부여 받았더라도 매매계약이 해제되면 임대권한이 효력을 잃는다”며 “A씨는 임대차 계약을 체결할 권한이 없는 사람과 임대차 계약을 체결한 경우가 되는 셈”이라고 했다.

그러나 대법원은 이 결정을 뒤집었다. 대법원은 “적법한 임대권한을 가지고 건물을 인도받은 미등기 매수인과 계약 해제 전 임대차 계약을 체결하고 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 계약 해제로 인해 권리를 침해받지 않는다”고 했다.

민법 548조 1항은 계약을 해제한 경우 각 당사자는 원상회복 의무를 부담한다고 하면서 ‘제삼자의 권리를 해하지 못한다’고 돼 있다. 대법원은 A씨가 계약해제로부터 보호받은 제3자에 해당한다고 본 것이다.

임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사는 “전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 ‘동시진행’ 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것”이라고 했다.

[양은경 기자]

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