치솟는 역전세에 힘받는 DSR 완화…"안전장치 필요"

4월말 기준 전세퇴거대출 17.3조

전년대비 5% 증가에 그쳐

역전세 대란이 현실화하면서 전세퇴거자금대출 규제를 완화해야 한단 목소리가 힘을 받고 있다. 임대인 단체와 관련업계를 중심으로 전세금 반환용 대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 일부 완화해야 한다는 목소리가 나오면서 당국도 검토에 나선 가운데, 일각선 부실을 미루는 꼴이 될 수 있다면서 보완책 마련이 필요하단 주장이 제기된다.

1일 금융권에 따르면, 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)의 지난달 말 기준 전세퇴거대출(세입자 퇴거 조건부 전세금 반환대출) 잔액은 17조3059억원인 것으로 집계됐다. 이는 전년 대비 4.72%(7796억원) 증가한 수치다. 부동산 가격 하락이 본격화되기 이전인 2021년 말(11조3427억원) 대비론 6조원 가까이 늘어난 수준이다.

정부가 내놓은 특례보금자리론 중 임차보증금 반환용 대출도 적지 않다. 한국주택금융공사(HF)에 따르면 지난달 말 기준 임차보증금 반환용 특례보금자리론 신청 건수·금액은 각각 1만761건, 2조6210억원에 달했다.

[이미지출처=연합뉴스]

관련 업계에선 하반기로 갈수록 역전세난이 심화할 가능성이 높은 만큼 DSR 규제 완화가 필요하다고 입을 모은다. 올 초 전세퇴거대출과 관련한 규제가 일부 완화됐으나 여전히 차주별 DSR을 40%로 한정하고 있어 전세금 반환과 관련한 추가 대출이 어렵단 이유에서다.

정부도 역전세 위기가 현실화하면서 DSR 규제 완화론에 힘을 싣는 모양새다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 “전세금 반환 보증과 관련한 대출에서 선의의 어려움을 겪는 경우가 많이 있다고 들었다”면서 “이에 대해 제한적으로 대출 규제를 완화하는 부분을 검토할 것”이라고 전했다.

당국 안팎에선 DSR 규제 완화와 함께 부동산임대업 이자상환비율(RTI) 규제를 완화하는 방안이 거론된다. RTI는 연간 이자 비용 대비 임대소득 비중을 의미하는 것으로, 부동산 임대업자들의 대출 적정성 여부를 판단하기 위한 지표로 활용된다. 은행연합회의 개인사업자대출 여신심사 모범규준에 따르면 은행들은 주택 임대업 대출의 경우 RTI가 1.25배 이상(투기지역·투기과열지구 1.5배 이상), 비주택 임대업 대출의 경우 1.5배 이상 등의 경우 신규 대출을 취급할 수 있게 돼 있다.

금융권 관계자는 "상당수가 전세 물량인 데다, 지난해 급격한 기준금리 인상에 따른 대출이자 증가분을 고려하면 RTI가 규제 수준에 미치지 못하는 임대업자들이 적지 않을 것"이라면서 "이를 완화한다면 대출에 다소간 숨통이 트일 수 있을 것"이라고 말했다.

다만 당국과 금융권에선 이런 대출 규제 완화에 대해 우려하는 목소리도 크다. 대출 규제를 풀면 전세금 미반환 사고를 막는 데는 도움이 되겠지만 부실을 미루는 ‘미봉책‘ 일 수밖에 없어서다. 추가 대출로 주택에 대한 은행의 선순위 근저당권 설정이 늘어나면 새 임차인을 구하기도 어려워질뿐더러, 새 임차인을 구한다고 해도 전세금 미반환 가능성이 더 높아질 수 있다는 것이다.

더군다나 시중은행의 연체율이 급증하는 가운데, 이런 조치가 임대인의 상환능력 이상의 대출로 이어질 경우 부실은 더욱 확대될 가능성이 크다. 가계부채가 역대 최고 수준으로 불어난 가운데 이를 자극할 수 있다는 우려도 상당하다.

이에 당국은 DSR 등 전세퇴거대출과 관련한 규제를 완화하더라도 안전장치 마련이 필요하다고 보고 있다. 예컨대 임대보증금 반환자금 보증 등에 가입한 임대인에 한해 대출 규제를 완화하는 등 도덕적 해이 요소를 막는 방식 등이 있다. 금융당국 관계자는 "역전세 문제가 현실화하고 있다는 데 관계기관들이 공감대를 형성하고 있다"면서 "대출 규제 완화에 따른 부작용을 최소화하는 것이 필요하다"고 말했다.



유제훈 기자 kalamal@asiae.co.kr
부애리 기자 aeri345@asiae.co.kr
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