[이상헌 칼럼] 창업의 성패는 상권 성장력에 달려있다

창업은 부동산과 밀접한 관계성을 갖는다. 임대와 소유를 통한 영업공간확보가 창업의 시작이기 때문이다.

우리나라는 전체 창업의 73.5%가 점포형 창업이다. 점포는 기본적으로 권리금과 보증금 그리고 임대료로 물건의 품질을 결정한다. 권리금은 영업적 권리와 시설권리, 그리고 바닥원리를 통칭해서 권리금으로 불린다. 창업시 투자되는 금액중 권리금이 가장 아까운 것도 사실이다. 권리금은 그만큼 고객의 소비와 유동성등 경쟁력을 나타내는 금액이기도 하기 때문에 비싸다고 알면서도 임대를 하는 경향이 높다.

최근 경기상황에 소위 서울 10대상권이라고 하는 명동, 강남역, 신촌·홍대, 종로, 영등포, 청량리, 대학로, 잠실·신천, 건대·성수, 이태원 등 상권도 지역에 따라 상당한 변수가 작용하고 있다. 코로나19의 확산과 전파로 인한 사회적 거리두기, 시간통제적 영업시간 단축, 그로 인한 비대면적 소비형태의 증가로 신규창업은 물론 소상공인들의 매출하락은 자명하게 나타났다. 많은 창업자들이 폐업이나 휴업을 할 수밖에 없었다. 권리금이 없는 점포는 물론 몇 달째 임차인을 구하지 못한 채 입주자를 기다리는 상권도 늘어나고 있다.

성공창업의 바로미터는 투자 대비 수익성이다. 점포와 시설비로 투자한 금액과 고정비와 변동비를 제외한 순수익이 얼마 보장되는 입지인가를 먼저 판단해야 한다. 창업자들은 월평균 3.5~4.5%의 수익성을 기대한다. 1억을 투자한다면 월 350만~450만원의 수익을 원하고 기대한다.

하지만 창업의 현실은 암담하다. 작년도 창업자들의 평균 투자비용은 약 7000만원 정도이다. 점포와 시설을 모두 합한 금액이다. 따라서 월 260만~320만원의 수익성을 기대하고 창업을 했다는 사실이다.

매장 운영시 수익성을 좌우하는 요인은 많다 그 중 인건비, 임대료, 원부재료구입비용, 그리고 세금이 그러하다. 그 중 인건비만이 소상공인이 유동적으로 결정하는 요인으로 변동형 고정비로 분류한다. 그 외에는 거의 고정비의 성격을 가지고 있다. 올해의 최저인건비가 9620원이고 2022년 대비 5%상승된 금액으로 결정되었다.

결국 인원의 효율적 활용이 수익성의 근간이라는 결론이다. 임대료는 상권과 입지 그리고 소비자들의 유동성과 구매력으로 결정된다. 또한 임대료가 하락하는 현상은 창업시장이 존재하는 한 기대하기는 쉽지않다.

젠트리피케이션(Gentrification)현상이 상권의 확대가 가져온 또 하나의 불협화음이다. 젠트리피케이션은 도심에 사람들이 몰리면서 개발이 가속되고 임대료가 오르면서 원주민이 바깥으로 내몰리는 현상을 말한다. 이러한 요인이 부동산 시장에 만연하여 권리금상승이나 재개발에 따른 상권의 변화에서 시작된다.

창업과 상권은 불가분의 관계이다. 상권의 규모와 성장속도 그리고 건전한 업종분포가 상권 전체를 발전시키는 것이다.

창업은 상권의 힘을 먹고 성장한다. 상권은 생물이다. 여러 가지 변수적 환경에 의해 유동성과 집객성 그리고 구매력 또한 변화하고 이동한다는 사실을 창업자들은 명심해야 한다.