[김정태의 부동산주간뷰] 공동주택 공시가 하락 의미와 집값 영향은?

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난주 주목할 만한 부동산 관련 뉴스는 올해 공동주택 공시가격 발표였다. 정부는 공시가격이 지난해보다 평균 18.6% 하락했다면서 2021년에 수준에 맞혀졌다고 밝혔다.

정부가 집값 하락을 반영한데다 공시가격을 낮출 모든 요인들을 적용한 결과다. 공정시장가액 비율은 이미 지난해 낮춰 적용했던 대로다. 보유세 가운데 재산세는 60%에서 45%, 종합부동산세(종부세)는 95%에서 60%로 낮춰 적용됐다. 여기에 공시가격 현실화율도 71.5%에서 69%도 낮춰 2020년 수준으로 환원했다. 종부세 기본공제도 6억원에서 9억원으로, 1주택자는 11억원에서 12억원으로 높이고 세율도 인하했다.

우리의 관심은 이런 복잡한 셈법 보단 세금이 얼마나 낮아질 것이냐는 결론에 집중된다. 일단 정부의 시뮬레이션대로라면 공시가격이 평균 18.6% 하락함에 따라 보유세 부담도 전년보다 평균 20% 낮아져 2020년 수준보다 낮아질 것으로 추정했다.

국토부 공시가격 변동 추정을 바탕으로 신한은행 WM사업부 우병탁 팀장에게 서울 주요 아파트 보유세 시뮬레이션을 의뢰한 결과에 따르면 1가구 1주택자의 경우 '잠실주공5단지' 전용면적 82㎡(올해 공시가 15억 1700만원)는 올해 427만원으로 전년(961만원)보다 55.57% 줄어드는 것으로 나타났다. 시뮬레이션 대상 아파트 가운데 가장 하락률이 컸다.

다주택자일 경우는 보유세 감소폭이 더욱 커지는 것으로 나타났다. 2주택 이상 다주택자의 보유세 부담도 작년 대비 대폭 줄어든다.'마포래미안푸르지오' 전용 84㎡(10억9400만원)와 '은마' 전용 84㎡(15억4400만원)를 소유한 2주택자에게 부과되는 보유세는 1526만원이다. 지난해 5358만원과 비교하면 71.5%나 줄어드는 것이다.

전문가들은 이번 공시가격의 하락으로 부동산 시장의 흐름에도 영향이 있을 것으로 전망했다. 일단 집주인들은 세금 부담이 낮아져 '급하게 팔 필요가 없다'는 분위기가 형성돼 쫓기듯 급매로 내놓는 매물이 적어질 것이란 예측이다. 급매물이 줄어들면 급락세는 어느 정도 멈춰질 것으로 보고 있다. 또 '똘똘한 한 채' 선호현상이 다시 높아져 서울 주요 아파트의 갈아타기 수요가 늘어날 것이란 예측도 나오고 있다.

여기에 시장의 흐름도 '집값 바닥론'이 확산되면서 거래도 늘어나는 추세다. 한국부동산원에 따르면 서울 매매가격의 낙폭이 6주 연속 축소됐다. 특히 고가 아파트가 몰려 있는 강남4구 중 서초구와 강동구는 마이너스 하락에서 보합세로 돌아섰다.

서울정보광장에 따르면 2월 거래량은 24일 기준으로 2439건으로 1월 거래량(1417건)에 비해 72.1% 급증했다. 이는 1년4개월 만에 2000건을 넘어선 것이다. 3월은 1152건이다. 매매계약신고 기간이 남아있는 만큼 좀 더 지켜봐야겠지만 지난해 하반기 수백 건에 불과한 것과는 비교된다. 여기에 서울 아파트의 분양 결과도 나쁘지 않은 것을 감안한다면 집값 바닥론에 힘이 실리고 있다.

다만 이 같은 지속적인 흐름을 이어 나가기에는 국내외 거시 경제가 여전히 불확실성에 휩싸여 있다는 점은 악재다. svb(실리콘밸리은행) 파산의 파장이 미국과 유럽은행의 위기로 전이되고 있다. 미국 연준의 3월 '베이비스텝' 금리인상이후 한국은행 금통위의 금리 인상 여부에 따른 변수가 남아 있다. 또 무역적자 규모가 사상최대인데다 지속적으로 커지고 있다. 내수 경기의 침체가 뚜렷해지는 상황에서 집값 회복세를 낙관하기 어렵다는 회의론이 대세다.

하지만 지금의 부동산 시장 분위기는 정부의 작품인 것은 분명해 보인다. 각종 규제완화가 집값 급락세를 멈추게 한 효과로 나타나고 있다. 특히 대출 문턱과 세제 부담을 지속적으로 낮추려는 정부의 노력이 집값 연착륙을 유도하고 있다. 이번 공시가격의 하락도 이 같은 관점에서 바라 볼 필요가 있다.

dbman7@newspim.com

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