자금 다 털어 갭투자 막차 탔는데 전셋값 뚝… 세입자에 내줄 보증금 마련 어떻게? [세무 재테크 Q&A]

집 안판다면 펀드·주식 등 현금화하고 지출 줄여야

Q. 40대 초반 직장인 A씨는 몇년 전 부동산 가격이 급속도로 오를 때 '갭 투자'로 막차를 탔다. 당장 결혼 계획은 없으나 '집 하나는 있어야 한다'는 생각에 모아뒀던 자금 대부분을 투입했다. 하지만 시장이 이렇게 빨리 꺼질 줄을 몰랐다. 최초 매매가는 5억원, 전세는 3억5000만원에 계약했는데 지금은 각각 3억7000만원, 2억5000만원까지 떨어졌다. 그마저도 급매 정도만 가끔 거래된다고 한다. 만기까지 딱 1년 남았는데 이대로라면 집을 팔아야 할 수도 있다. 세입자가 나갈 때 3억5000만원을 내줘야 하는데 부동산에선 내년 전세가 2억원 정도 밖에 안 될 거라고 한다. 현재 부모님 집에 거주하고 있고, 본인 소유의 집은 직장과 거리가 멀어서 당장은 들어갈 수 없는 상황이다. 싼값에라도 처분해야 할지 고민이다. 무엇보다 내년 세입자 전출자금은 어떻게 마련해야 할지 막막하다. 대출까지 고민하고 있다.

A. 40세 A씨 월 수입은 470만원이다. 별도 비정기 수입은 없다. 월 지출은 263만~313만원 수준이다. 고정비가 83만원으로 보험료(32만원), 통신비(7만원), 부모님용돈(20만원), 정기후원 5만원, 모임회비(5만원), 어학원(14만원) 등이 나간다. 변동비는 식비·용돈(60만원), 교통비(10만원)를 합쳐 70만원이 든다. 재형저축(10만원) ,CMA(100만~150만원) 등 110만~160만원은 저축한다. 연간비용은 1200만원이다.

자산은 4억4870만이다. 우선 아파트 현재 시세가 3억7000만원이다. 여기에 예·적금(5000만원), 펀드·주식(1500만원), 재형저축(1020만원), 청약(350만원) 등을 가지고 있다. 전세보증금 3억5000만원은 부채로 잡혀 있다.

금융감독원에 따르면 시장경제에서 가장 확실한 사실은 '모든 것이 불확실하다'는 점이다. 수입과 지출은 노력하면 관리할 수 있지만 시장 움직임은 어찌할 수 없다. 특히 투자 재료 자체가 방대해진 만큼 이미 가격에 반영돼 있으나 알아채지 못하는 경우도 있고, 단지 거래가 많이 됐다는 이유로 그 가치와 관계없이 가격이 높게 형성될 수 있다. 물론 무리수를 두고 투자했어도 단기적으론 성과를 낼 수도 있다. 문제는 결과만 보고 쓰인 기법을 확신하면 언젠가 자신의 발목을 잡을 수 있다는 점이다.

금감원 관계자는 "부풀려진 시장은 하락기 혹은 침체기를 거치며 내재가치를 찾아가는 경향이 있다"며 "회피하기 위해선 왜 구매해야 하는지, 선택 시 어떤 영향을 미칠지, 또 어떤 리스크가 있을지를 면밀히 따져봐야 한다"고 조언했다.

금감원 관계자는 재무 결정 기준으로 △부채 규모의 건전성 △재무목표의 적합성 △보유·매도 시 부담 비용 등을 꼽았다. 건전성은 총부채부담지표로 가늠할 수 있다. 총자산 대비 총부채 비율인데 40% 이하로 관리하는 게 권고된다. 현 시점에서 A씨의 경우 78.0%(3억5000만원/4억4870만원×100)다. 부동산 가격이 하락하거나 대출을 발생시킬 경우 더 치솟게 된다.

A씨가 단순 거주 목적으로 주택을 구입했다면 집값 변동은 큰 문제가 아니었을 테다. 하지만 투자로 접근하기엔 그 규모가 과도했다. 차입 수준은 매매가 40~50%를 넘지 않도록 해야 한다는 게 금감원 관계자 설명이다.

보유, 매도했을 때 각각의 비용도 비교해 봐야 한다. 매도하지 않고 내년에 전세계약을 연장한다면 1억원을 융통해야 한다. 부동산 시장 회복시 손실 폭을 줄일 수 있으나 전세가 추가 하락시 이를 감내해야 한다. 반대로 매도(3억7000만원)시 1억3000만원이나 손해를 봐야 한다. 다만 거래비용 외 자본손실은 없다. 전세금을 돌려주고 남는 2000만원으로 다른 곳에 투자할 수 있기도 하다.

주택을 갖고 가기로 결정했다면 일단 만기까지 1억원을 마련하기 위해 전력해야 한다. 예·적금, 펀드·주식을 합쳐 6500만원 현금화가 가능한 만큼 실제 모아야 할 돈은 3500만원이다. 다행인 점은 A씨는 소득이 적지 않고, 꾸준한 현금 유입이 이뤄진다는 사실이다. 긴축을 통한 지출·저축계획을 세운다면 불가능한 목표가 아니다.

다만 전세가가 향후 2억원까지 하향 조정된다면 대출을 일으킬 수밖에 없다. 이 경우 대출비용도 꼼꼼히 계산해 봐야 한다. 가령 5000만원에 7% 거치식 상환 조건이라면 2년 간 700만원이 이자로 나간다는 점을 고려해야 한다.

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