속도 붙는 1기 신도시 재개발…부동산시장 훈풍될까

핵심요약

기간 20년으로 줄이고 안전진단 면제·용적률 상향 담은 1기 신도시 특별법 윤곽
수위 높은 특례에 면적마저 인접 지역과 함께 추진할 수 있게 해
재건축 수요의 쏠림 완화하고 제도 정비한다는 의미 적지 않지만
단기간의 수요 상승이나 부동산시장 연착륙에는 큰 영향 없을 것이란 분석도

정부가 재건축을 추진하는 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에 안전진단을 면제하거나 완화하기로 했다. 연합뉴스

정부가 1기 신도시 재건축에 속도를 붙이기 위해 안전진단 기준을 완화하고 용적률도 크게 높이는 내용을 골자로 하는 '1기 신도시 특별법'의 골자를 내놨다.

높은 수준의 특례로 인해 재건축 시장이 되살아날 것이라는 전망이 제기되고 있지만, 실제 사업으로 연결되기까지 상당한 시간이 필요한데다, 재건축 제도 정비로는 침체에 빠진 부동산 시장 전체를 견인하기는 쉽지 않을 것이라는 관측도 나온다.

국토교통부가 7일 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'은 재건축의 주요 요건인 시간 및 공간 관련 규제를 상당 부분 완화하는 내용을 담고 있다.

특별법이 적용되는 노후계획도시의 조건을 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과, 100만㎡ 이상의 택지로 규정했는데, 기간의 경우 통상적인 노후 판단 기준인 30년보다 무려 10년이나 짧다.

문성요 국토교통부 국토도시실장이 지난 7일 오전 세종시 정부세종청사에서 1기 신도시 정비 특별법안 주요내용을 설명하고 있다. 연합뉴스

100만㎡는 국토부의 설명에 따르면 인구 2만5천명, 주택 1만호 내외가 거주할 수 있는 수도권 내의 행정동 한 개 크기에 해당하는 면적이다.

규모가 작지 않지만, 인접·연접한 지구까지 합해서 100만㎡를 넘으면 자격을 부여하기로 해 노후 지구가 인접해 있으면 어디든 재건축이 가능해진다.

특별법은 이같은 시간적, 지정적 요건 외에 재건축의 또 하나의 걸림돌로 불리는 안전진단 기준도 대폭 완화하기로 했다.

특별정비예정구역으로 지정되면 지정권자인 시장·군수가 직접 나서서 기존보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있도록 했는데, 이 경우 안전진단 기준 완화는 물론 면제까지도 가능해진다.

면적에 대해서도 용적률을 종 상향 수준으로 높여 최대 500%까지 가능하게 하고, 리모델링의 경우에도 세대수를 기존 15%에서 20% 안팎까지 늘릴 수 있도록 하는 등 높은 수준의 특례를 도입했다.

때문에 재정비 규모의 문제로 인해 재건축의 속도가 붙지 못했던 지역들에는 새로운 시도의 물꼬가 트일 전망이다.

필요한 개선 사항이 유사한 인접 지역을 둔 택지의 경우 이를 공유해 함께 재건축을 신청할 수 있는 데다, 지자체장이 직접 나서서 주민들과 소통하면서 재건축을 이끌어내고, 추진 과정 또한 수월하게 만들어갈 수 있기 때문이다.

경기도 고양시 일산 신도시 일대의 모습. 연합뉴스

특히 여러 아파트 단지가 함께 재건축을 추진하던 중 한, 두 단지가 안전진단을 통과하지 못해 사업 전체가 차질을 빚은 지역의 경우에는 안전진단 면제나 완화 규정을 통해 사업을 되살릴 수 있게 될 전망이다.

국토부 관계자는 CBS노컷뉴스와 통화에서 "1기 신도시의 경우에는 한꺼번에 30만호 이상이 일시에 재건축을 하게 될 위기였는데 안전진단 면제 등으로 정비수요를 분산하는 효과를 얻게 됐다"며 "이번 특별법 제정으로 미리 차근차근 정비할 수 있게 돼 시장에 안정성을 줄 수 있게 됐다"고 말했다.

다만 이번 특별법 제정으로 인해 상당 부분의 제도적인 정비가 이뤄지는 것은 맞지만, 침체돼 있는 부동산 시장을 견인할 만한 요인이 되기는 어렵다는 분석도 제기된다.

기존에 재건축을 추진하다 관련 규제에 막혀 부진을 겪고 있는 지역은 이미 재건축 재추진이 예상되고 있어 시장 영향력이 크지 않고, 고금리 또한 여전해 부동산시장이 쉽게 되살아나기는 어렵다는 것이다.

아울러 특별법을 활용해 사업이 추진되더라도 완료까지 소요되는 시간이 상당하기 때문에 중·장기적으로는 긍정적인 영향을 미치겠지만 단기적인 효과는 크지 않을 것이라는 관측도 나온다.

용적률 완화의 경우에는 기부채납의 규모를 키우게 돼, 재개발 주체별로 이견이 발생할 수 있는 소지가 있다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 통화에서 "재건축 안전진단 면제나 완화의 경우 이번 특별법을 통해 기존의 재건축 억제 목적을 벗어나 재건축을 장려하는 쪽으로 정책 방향이 달라진 것이기 때문에 의미가 적지 않다"면서도 "현재 상황이 규제 완화를 통한 시장 정상화를 실행하기에 최적의 타이밍이기는 하지만 이런 의미와 별개로 단기간에 부동산 시장의 연착륙을 이끌기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

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