안녕하세요. 7NEWS입니다. 국토교통부가 7일 ‘1기 신도시 특별법’이라고 불리는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 법률’을 발표했습니다. 국회 협의를 거쳐 이달 중 발의할 계획이라고 하는데, 발표안에 담긴 몇몇 단어들로 시장은 벌써부터 기대감으로 달아오르는 모습입니다.
특별법은 분당, 일산 등 노후한 수도권 1기 신도시를 포함, 전국의 택지지구와 주변지역에서 추진해온 각종 재정비 사업을 제도적으로 지원하는 내용입니다. 재건축의 첫 단추인 안전 진단과 사업성의 척도가 되는 용적률 등 재건축 관련 규제를 대폭 풀고, 인허가 절차를 단축하는 것이 핵심입니다.
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/일러스트=박상훈 |
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시장이 주목한 단어는 용적률입니다. 정부는 ‘종(種) 상향’을 통해 용적률을 완화하기로 했습니다. 3종 주거지역의 용적률은 최대 300%, 준주거지역은 500%까지 입니다. 1기 신도시는 평균 용적률이 높아 사업추진이 지지부진했습니다. 부동산 시장은 냉각됐고, 건설비는 치솟고 있다는 점도 재건축 움직임이 주춤하는 원인으로 꼽힙니다.
최근 부산 지역 재건축 최대어로 꼽히는 모 단지의 추정 분담금은 전용면적 84㎡ 기준으로 8억원을 훌쩍 넘기기도 했습니다. 이곳은 3060세대의 대단지로 용적률은 170%였습니다. 재건축 이후에는 3343세대로 늘어나고, 용적률은 295%가 됩니다. 일반분양이 전체 물량의 10%도 채 늘어나지 않습니다. 사업성이 약하니 조합원이 부담해야 하는 금액이 크게 올라간 것입니다.
지난 몇 년 간 부동산이 상승기를 보였을 때 리모델링 방식도 관심을 받았습니다. 용적률이 높은 단지는 재건축 사업성이 나오지 않으니 아파트 골조를 유지하는 방식으로 주거환경을 개선하는 것이지요. 하지만 리모델링은 층수를 수직으로 올리는 방식으로 인허가를 받기 사실상 어렵습니다. 전체 세대 수를 늘리는 것에는 한계가 있다는 의미입니다. 현행 법은 전체 세대 수의 15%를 상한으로 정하고 있습니다. 정부는 향후 시행령을 통해 20% 수준으로 상한을 늘릴 것으로 예상됩니다.
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/일러스트=김성규 |
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결국 시장은 이걸 기대했던 것 같습니다. ‘특별법은 세대 당 평균 분담금을 얼만큼 줄여줄 수 있는가’. 더 간단하게 풀자면 ‘사업성을 얼마나 높여줄 것인가’ 정도가 되겠습니다. 용적률이 높아지면 사업시행자인 조합이 부담해야 하는 분담금은 적어집니다. 또 리모델링을 추진하는 단지는 재건축으로 선회할 옵션이 생기게 됩니다.
하지만 특별법 적용을 받는 재건축이 금방이라도 시작할 수 있을까요? 그렇지 않다는 시각이 우세합니다. 우선 이번 특별법은 정부발의라서 국회통과라는 산을 넘어야 합니다. 관련 시행령도 만들어야겠지요. 제도가 손질되면 각 1기 신도시마다 한 곳씩 선도지역으로 지정할 방침이라고 합니다.
사업을 일으킬 단지가 선정되더라도 정비계획이 있어야 합니다. 여러 단지를 한데 묶어 통합 재건축을 한다는 것인데, 개별 단지마다 이해관계를 조율해야 합니다. 몇 천 세대에 육박하는 이해관계를 일치시키는 일도 보통이 아닌데다 구역별 개발계획도 세워야 합니다.
가령 역세권에 위치해 접근성이 좋은 단지와 그렇지 않은 단지가 통합된다면 모두가 위치와 뷰가 좋은 곳을 희망할 겁니다. 소유하고 싶은 물건은 한정돼 있고, 수요는 넘칩니다. 각자 기존 자리에 다시 아파트를 올리는 이른바 ‘제자리 재건축’을 하자는 이야기가 나오는 등 빠른 의사합치가 어려워질 수 있다는 겁니다. 지금으로부터 5년 전, 한강뷰 조망이 나오는 압구정 구역에서도 비슷한 이야기가 나온 바 있습니다. 아직도 이곳은 재건축 추진 중입니다.
전문가들은 특별법이 도입돼도 착공까지는 길게 바라봐야 한다고 조언합니다. 정부가 인허가 절차와 용적률 완화 등을 지원해 1기 신도시를 새롭게 탈바꿈하겠다는 계획은 긍정적이지만 넘어야 하는 산은 꼭 제도에만 있는 것은 아니기 때문입니다.
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