전셋값이 집값 90% 넘는 주택, 보증보험 가입 못한다

그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

정부가 전세사기 예방과 피해지원을 위한 대책을 발표했다. 전세계약을 맺기 전 해당 주택과 임대인에 대한 정보를 최대한 제공한다는 게 골자다. 또 매매가 대비 전세 보증금의 비율인 전세가율이 과도한 주택을 전세 시장에서 자연스럽게 퇴출시키겠다는 게 목표다.

2일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 법무부·국토교통부·금융위원회·경찰청 등과 합동으로 부동산관계장관회의를 열고 이 같은 내용의 대책을 내놨다. 우선 안심전세 앱(애플리케이션)을 출시한다. 이 앱을 통해 연립·다세대, 소형 아파트까지 시세와 전세가율·경매낙찰률 정보를 제공할 예정이다. 수도권(2월)을 시작으로 7월엔 지방 광역시와 오피스텔까지 확대한다. 신축 빌라의 경우 한국부동산원에서 감정평가사를 지정해 완공 전까지 시세를 책정해 공개하도록 했다. 앱에선 임대인의 보증사고 이력 등도 제공한다.

아파트와 달리 빌라와 같은 다세대 주택은 적정 시세를 알기 어려웠다. 이 때문에 매매가보다 비싸거나 동일한 수준으로 전세 거래가 이뤄지는 경우가 있었다. 전세사기의 피해가 발생하는 것도 이 때문이다.

주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 전세금 반환보증 보험의 대상 전세가율을 100%에 90%로 하향한다. 예컨대 2억원짜리 집이라면 지금은 전세금이 2억원이어도 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 1억8000만원 이하여야 가입할 수 있다. 전세가율 100%까지도 보험 가입이 된다는 점을 악용해 임차인을 안심시켜 끌어들이면서 빌라 수백 채를 매입한 ‘빌라왕’이 탄생했다는 게 정부 판단이다.

문제는 시장 전반적으로 전세가율이 높아지거나 매매가격이 갑자기 내려가는 상황에선 대책이 실효성을 잃는다는 점이다. 전세가율이 전반적으로 높을 땐 집을 구하는 입장에선 높은 전세가율로 계약할 수밖에 없고, 이후 매매가격이 내려가면 피해를 피하기 어려워진다. 또 정부 대책이 정보 제공에 집중돼 있어 이를 제대로 확인하지 않은 임차인은 전세사기에 노출될 수 있는 구조다.

이와 함께 시중은행·공인중개사협회의 협조를 통해 임차인 보호를 강화한다. 은행에서 주택담보대출을 심사할 때 확정일자를 확인한 후 대출을 진행하는 사업을 확대한다. 임차인이 전입신고를 한 뒤 확정일자를 신청하면 다음날 0시를 기준으로 대항력이 생긴다. 확정일자 신청 당일에 집주인이 주택담보대출을 받으면 임차인 보증금이 후순위로 밀린다. 이를 막기 위해 은행에 확정일자 신고 정보를 바로 확인할 수 있는 권한을 부여한다. 공인중개사가 사용하는 임대차계약서 양식은 보완한다. 대항력을 확보하기 전에 집주인이 근저당을 설정하면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 특약을 넣는다.

세종=정진호 기자 jeong.jinho@joongang.co.kr

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