전세사기 연루 공인중개사 잡는다…어떻게? [부동산 라운지]

정부, 원스트라이크아웃 추진
‘공범’ 처벌된 자격박탈 유력

중개협회 “감독권 부여해달라”

위 사진은 기사와 관련없음 [사진 출처 = 연합뉴스]

전세사기에 대한 공포가 커지면서 사기에 연루된 공인중개사들의 영업을 즉각 정지해야된다는 목소리도 커지고 있다. 정부는 전세사기에 가담한 사실이 발견되면 즉각 중개사 면허를 박탈하는 ‘원스트라이크 아웃’ 제도를 도입하겠다고 했다. 깡통전세 피해가 발생한 빌라를 중개한 중개사들이 여전히 영업 중인 것으로 알려져있지만 현행 제도상으로는 이들의 면허를 박탈할 방법이 뚜렷하지 않은 상황이다.

공인중개사법상 중개사의 자격을 제한하는 방법은 크게 자격취소와 자격정지로 나뉜다. 자격취소는 중개사 면허를 박탈하는 것이고 자격정지는 최대 6개월 내에서 가능하다.

법상 중개사의 자격을 취소하거나 정지를 시킬 수 있는 금지조항만 20개를 훌쩍 넘긴다. 자격증 대여, 사무실 중복 개소, 이중계약서 작성 등 다양하다. 그럼에도 불구하고 전세사기 중개사들이 활개칠 수 있는 이유는 정작 전세사기를 문제삼을만한 조항이 거의 없기 때문이다.

관련 법률 전문가들은 20여가지 조항 중 세 가지 정도가 근거가 될 수 있다고 꼽았다. 첫번째는 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명 의무를 규정한 25조 1항이다. 이 조항은 중개사가 중개하는 물건의 상태, 입지, 권리관계 등을 성실하고 정확하게 설명하도록 하고 있다.

두 번째는 해당 중개하는 물건의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 세입자의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지하고 있는 33조 1항 4호다. 세번째는 중개사 본인이나 제3자의 이익을 위해서 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주는 행위를 금지하는 33조 1항 8호다.

문제는 세 조항 모두 법문 자체가 모호하다는 것이다. 전문가들은 경찰 수사 등을 통해 중개사가 조직적으로 사기에 가담한 사실이 발견되면 당연히 법 위반으로 볼 수 있다고 했다. 그러나 사기를 꾸민 건축주나 소위 ‘바지사장’ 등과 직접적인 연관성이 입증되지 않으면 깡통전세가 발생했다는 이유만으로 위 조항을 적용하긴 어렵다고 했다.

박일규 법무법인 조운 대표변호사는 “정부에서 ‘사기에 가담한 중개사’라고 표현했는데 적어도 공범으로 처벌될 정도까지 이르렀을 경우를 뜻하는 것으로 보이기 때문에 면허 취소가 가능해보인다”면서도 “그렇지 않은 경우 단순한 시세 착오냐 시세 조작이냐를 구분하기는 쉽지 않다”고 했다.

김예림 법무법인 심목 변호사도 “형사처벌이 되려면 고의성이 있어야되는데 임대인이 사기꾼이란 걸 인지하지 못한 채 의뢰한 가격에 중개만 했다면 고의로 가담했다고 보기 어려워 처벌이 마땅치않다”고 설명했다. ‘거래상의 중요한 사항’에 가격도 포함된다는 법원 판례가 있지만 이 역시 해당 지역 주변 시세를 어떻게 판단하느냐에 따라 위반 여부가 달라질 가능성이 높다.

게다가 위 조항들은 모두 자격정지의 근거조항이지 자격취소까지는 이를 수 없다. 자격정지도 지방자치단체가 위반 여부를 판단해 내릴 뿐이다. 자격취소는 해당 규정을 위반해 법원에서 징역형이 확정이 된 경우에나 가능하다.

이종혁 한국공인중개사협회장은 “현행법상으로는 전세사기에 관계된 중개사들 중 극소수인 조직적 가담자 이외엔 처벌할 방법이 없다”며 “협회 법정화를 통해 중개사들에 대한 지도 감독 권한을 부여해줘야 전세사기 예방 효과가 커질 수 있다”고 말했다.

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