역전세난에 골머리 앓는 집주인들, 주택담보대출로 보증금 해결

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2년 전 전셋값이 급등하던 시기에 계약한 집주인들이 역전세난을 극복할 수단 찾기에 분주하다. 최근에는 그동안 없었던 주택담보대출을 들어 전셋값 차액을 돌려주는 현상도 발생하고 있는 상태다.

정부가 역전세 현상 우려에 임대보증금 반환목적 대출과 관련된 각종 규제를 폐지하기로 하면서 당장의 급한불은 끌 수 있을 것으로 전망된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 받지 않는 특례보금자리론도 적극 활용할 것으로 보인다.

1일 부동산업계에 따르면 역전세난으로 보증금을 돌려줘야하는 집주인들이 정부가 최근 확대한 주택담보대출을 이용하는 경우가 발생하고 있다.

전세수요가 감소하면서 강남권도 역전세난이 심화하고 있다. 서울의 한 공인중개업소 밀집지역.[사진=윤창빈 기자]

◆ 역전세난 심화…세입자 구하기 어렵고 보증금 반환 여력 부족

한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 매매 가격은 7.56% 하락한 반면 아파트 전세 가격은 8.69% 하락했다. 지난 2003년 관련 통계 산출을 시작한 이래 가장 큰 낙폭을 기록한 것이다.

전세가격이 급격하게 내리막을 보이면서 집주인은 재계약시 세입자에게 일부 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 늘고 있다. 지난 2021년이 전세가격 급등 시기였던 점을 감안하면 올해 재계약이 진행될 경우 반환해야 될 보증금은 더 클 것으로 예상된다.

실제로 2년전 전세보증금이 20억원이었던 서울 송파구 '헬리오시티' 전용 130.06㎡는 지난 25일 15억원에 전세 계약이 갱신됐다. 송파구 '파크리오' 전용 84.9㎡ 역시 기존 보증금 12억6000만원에서 4억6000만원 내린 8억원으로 재계약이 이뤄졌다.

더욱이 높아진 금리로 인해 전세 수요가 감소하고 있다. 집값이 하락세를 보이기 시작한 지난해부터 전세비중보다 월세 비중이 높아지면서 '탈전세' 현상이 가속화되고 있다. 새로운 전세입자를 구하기 어려워진 것이다. 실제 지난 2021년 전세 계약을 체결했던 세입자들은 계약갱신청구권을 행사하지 않고 2년 거주 이후 재계약을 체결하지 않고 월세를 구하거나 소형평수로 이동할 가능성이 큰 것으로 전망된다. 전세자금 대출 이자가 부담스러운데다 빌라의 경우 전세사기가 극심해졌기 때문이다.

이에 집주인들은 세입자가 퇴거 의사를 밝힐 경우 보증금 전체를 반환해야 한다. 과거 역전세 시기에는 집주인들이 시세에 맞는 세입자가 들어올 때까지 전세보즈금을 돌려주지 않는 경우도 종종 발생했지만 지금은 전세보증보험 가입과 같은 바뀐 제도로 인해 이런 상황은 찾기 어려워졌다. 자칫 세입자들이 경매로 넘겨 보증금을 찾아갈 수 있기 때문이다.

이에 따라 집주인들이 돌려줄 전세보증금을 만들기 위해 골머리를 앓고 있는 상황이다. 더욱이 새 세입자를 구하지 못해 차액이 아닌 보증금 전액을 돌려줘야하는 경우도 늘고 있는 상황이다. 새로운 세입자를 구해도 일부 보증금 반환이 부담되는 집주인들의 경우에는 세입자 퇴거 이후 아예 자신이 들어가 사는 경우도 늘어나고 있다.

다만 직장이나 자녀 학교 등을 이유로 다른 지역에서 거주하고 있는 집주인들은 쉽사리 이사를 결정하지 못하고 있다.

일산에 거주하는 박모(43) 씨는 "오는 3월 세입자가 재계약을 하지 않고 퇴거하겠다고 하면서 당장 반환할 보증금을 마련해야 하는게 급선무"라면서 "전세 가격이 높은 시기에 계약해 보증금이 커서 내가 집으로 들어갈까 생각도 했지만 아이 학교 때문에 일부러 지역을 옮겨간 거라 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다"고 토로했다.

경기도 외곽에 거주하고 있는 이모(39) 씨는 "직장 때문에 일부러 전세를 구해서 살고 있는데 다시 집으로 돌아가면 출퇴근만 4시간이 소요된다"면서 "이러지도 저러지도 못하는 상황"이라고 말했다.

◆ 정부 '임대보증금 반환목적 대출' 관련 규제 폐지…DSR 적용 받지 않는 특례보금자리론 적극 활용

정부가 역전세 현상 우려에 임대보증금 반환목적 대출과 관련된 각종 규제를 폐지하기로 하면서 집주인들이 보증금 반환이나 당장 이사를 해야 하는 부담에서 벗어날 수 있을 것으로 전망된다.

금융위원회는 지난 30일 업무보고를 통해 ▲투기‧투과지역내 15억원 초과 APT에 대한 대출한도(2억원) ▲9억원 초과 주택에 대한 전입의무 ▲다주택자의 다른 주택 처분의무 등을 없애기로 했다.

이와 함께 전세대출 보증대상에서 제외됐던 부부합산소득 1억원 초과 1주택자 및 시가 9억원 초과 1주택자에 대해서도 전세대출보증을 제공한다. 다만 갭투자 확대 등 시장불안 방지를 위해 다주택자 및 투기·투과지역 3억 초과 APT 1주택자에 대한 보증제한은 유지하기로 했다.

1주택자의 경우에는 DSR 적용을 받지 않는 특례보금자리론을 적극 활용할 것으로 예상된다. 실제로 지난 30일 특례보금자리론 접수 신청이 시작되자 신청자가 몰려 수천명이 접속을 대기하는 지연 사태가 벌어지기도 했다.

특례보금자리론은 특례보금자리론은 기존 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합해 1년간 한시적으로 운영하는 대출이다. 소득 수준과 상관없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 연4%대 장기 고정금리로 사용할 수 있는 점이 특징이다.

여경희 부동산R114 연구원은 "현실적으로 금리가 높은 상황이기 때문에 여건이 안되면 집주인 보인이 직접 들어가서 사는 방법이 가장 좋다"면서 "상호간 시간과 비용을 절약하기 위해 세입자와 협의해 월세식으로 계약을 진행하거나 1주택자의 경우에는 대출을 받기가 수월한 만큼 담보 대출을 활용하는 것도 좋은 방법 중 하나"라고 말했다.

min72@newspim.com

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