[취재파일] 금리 더 낮춘 특례보금자리론 출시…얼어붙은 부동산에 온기 줄까?

시중은행 주택담보대출보다 저렴한 금리의 정책 모기지 상품, 특례보금자리론이 오늘(30일) 출시했습니다. 첫날부터 실수요자들이 많은 관심을 나타냈습니다. 오전 9시부터 주택금융공사 홈페이지와 스마트주택금융 앱을 통해 신청이 시작됐는데, 지난 사례를 참고해 충분히 준비한 만큼 다운이 되는 등의 사고는 없었지만, 한때는 수천 명의 인원이 몰리면서 지연 현상이 벌어지기도 했습니다. 오후 6시 현재 다시 들어가 봤더니, 지금도 여전히 1천여 명의 사람들이 대기를 하고 있는 상황입니다.

온라인이 아니라 현장 접수를 받는 SC제일은행에도 대출 관련 문의가 평소보다 2,3배 늘어난 것으로 전해졌습니다. 심지어 전담 은행이 아닌 다른 은행들에도 고객들의 문의 전화가 많았다고 하네요. 사실 지난 안심전환대출과 다르게 1년 동안 신청을 받기 때문에 공사 측도 특정 기간에 신청자가 급격히 몰리지는 않을 것으로 예상했습니다. 그럼에도 불구하고 이 정도 인기라면 사실 실수요자들의 확실한 관심을 끌기는 끈 것으로 보입니다.

연속 흥행 실패한 현 정부 정책금융상품

사실 이번 특례보금자리론 출시를 두고 정부도 부담감을 가질 수밖에 없었습니다. 앞서 나왔던 정책금융상품들이 사실상 모두 흥행에 실패했다는 평가가 나오고 있었기 때문입니다. 어떤 상품이 나왔는지도 모르는 분들이 많을 텐데요, 현 정부 들어서만 새출발기금, 안심전환대출, 금리상한형 주담대 등 다양한 정책 모기지 상품들이 나왔었습니다.

이런 상황이니 사실 특례보금자리론의 흥행엔 상당히 신경을 썼을 텐데요, 정말 의식한 것처럼, 출시를 임박해 금리가 갑자기 바뀌었습니다. 특례보금자리론 첫 발표 당시엔 금리 수준은 4.65~4.95%(우대형), 4.75~5.05%(일반형)로 책정되었습니다. 그런데 최근 시중 은행들의 대출 금리가 하락하자 특례보금자리론이 흥행에 실패할 것이라는 관측이 나왔습니다. 그러자 출시 직전인 지난 26일, 주택금융공사는 기존 발표보다 0.5%p 금리를 낮춰 출시하겠다고 발표했습니다.

그래서 특례보금자리론이 뭔데요?

특례보금자리론은 기존 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 상품으로, 우선 1년간 한시적으로 운영됩니다. 금리는 연 4.25∼4.55%(일반형)와 연 4.15∼4.45%(우대형)로 책정해 신청을 받습니다. 인터넷을 통한 전자약정 방식(아낌e)으로 신청하면 추가로 0.1%p 금리 할인을 받을 수 있습니다. 여기에 사회적 배려 층이나 저소득청년, 신혼가구, 미분양주택 등 최대한도 0.8%p의 기타 우대금리까지 받으면 최대 0.9%p의 금리 우대를 받을 수 있죠. 그러면 최대 연 3.25∼3.55%까지 가능하다는 게 공사의 설명입니다.

하지만 여기까지 맞추기는 정말 쉽지 않으니 온라인으로 하면 준다는 0.1%p는 가능한 분이라면 꼭 챙기시는 게 좋겠습니다. 공사 측은 오는 3월부터 매달 시장금리 및 재원 상황 등을 고려해서 기본금리를 조정할 계획이라고 밝혔습니다.

"이건 관심 가겠네"라는 평가받은 이유

이번 특례보금자리론이 사실 출시 전부터 큰 관심을 받은 이유는 대상자가 크게 들었다는 겁니다. 기존 보금자리론에서 연 7천만 원 이하였던 소득 요건이 아예 없어졌습니다. 게다가 대상 주택가격 상한도 6억 원에서 9억 원으로 늘렸고, 대출 한도도 3억 6천만 원에서 5억 원으로 확대했습니다. 심지어 DSR 즉 총부채원리금상환비율 규제도 적용되지 않기 때문에 투자자들의 큰 관심을 받았습니다.현재 1억 원 초과 대출자는 DSR 40% 규제를 받는데, 특례보금자리론에는 이런 제한이 없는 겁니다. 하지만 주택담보대출비율(LTV) 70%(생애 최초 구매자 경우 80%)와 총부채상환비율(DTI)은 60%가 적용되는 건 그대로입니다.

중도상환수수료도 면제인데요, 심지어 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 것뿐만 아니라 다시 은행 주담대로 옮겨가는 경우에도 중도상환수수료가 없다고 합니다. 또 신규 매수, 대출 갈아타기 뿐만 아니라 임차보증금 반환 목적으로도 이용할 수 있습니다.

꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장…온기 줄 수 있을까?

확실히 이번 상품은 무주택자는 물론 1주택자도 관심이 가는 매력적인 상품이긴 합니다. 일시적 2주택의 경우에도 2년 이내 기존 주택 처분 조건으로 대출받을 수 있기 때문에, 요즘처럼 거래량까지 줄어 뚝뚝 떨어지는 부동산 시장에 거래라도 늘릴 수는 있을 겁니다. 그렇다면 이 상품으로 차갑디 차갑게 식은 시장이 돌아설 수 있을까요?

그것까지는 어렵다는 게 전문가들의 중론입니다. 현재 부동산 시장은 수급 논리조차 전혀 작동하지 않을 정도로 금리의 영향을 크게 받고 있습니다. 아무리 시중 금리 대비 싼 대출이라고 해도, 시장을 상승 반전 시키는 영향까지 주기는 어렵다는 분석입니다. 때문에 이번 특례보금자리론의 정책 방향이나 취지는 좋았지만 아무래도 신규 구입보다는 대출 갈아타기나 전세보증금 반환 등에 더 많이 쓰일 것이라는 전망도 나오고 있습니다.

( 사진 출처 : 한국주택금융공사 )
김도균 기자(getset@sbs.co.kr)

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