‘10억 클럽’ 탈락 서울 자치구 속출하는데…이 동네는 오히려 올랐다

강동·중·종로구 평균 매매가 10억↓
6억 이하 중저가 서울 아파트 비율
2021년 7.9%→2022년 8.4% 늘어

서울시 강동구 고덕그라시움 아파트 단지 모습. 해당 아파트 전용 59㎡는 2021년 8월 15억3000만원에 팔렸으나, 지난해 12월에는 같은 면적 물건이 9억9000만원에 거래됐다.[사진 = 로드뷰]

주택 하락세가 이어지면서 10억원 이상 아파트가 감소하고 있다.

한국부동산원 자료에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 10억6759만원으로, 전년 동기(8388만원)보다 7.3% 하락했다.

서울 25개 자치구 가운데 평균 매맷값이 10억원 이상인 이른 바 ‘10억 클럽’ 자치구도 2021년 12월 13곳에서 지난달 10곳으로 3곳(강동구 10억2644만원→9억3934만원·중구 10억8958만원→9억8569만원·종로구 10억2095만원→ 9억3779만원) 줄었다.

같은 기간 고가 주택이 밀집한 강남구는 23억400만원에서 22억458만원으로 1억원 가량 줄었지만, 서울 25개 자치구 중 유일하게 20억원을 넘었다. 서초구는 20억9488만원에서 19억9830만원으로 20억원 아래로 떨어졌다.

부동산업계는 정부의 규제완화 정책 기조 속에서 가격 하락폭이 다소 둔화되고 있으나, 고금리가 지속되는 한 10억원 이탈 아파트는 더욱 늘어날 것으로 내다보고 있다.

대출이자 부담 가중으로 이를 견디지 못하는 다주택자가 집을 주변 시세보다 낮게 시장에 내놓는 현상이 빈전해지고 있는 데다 월세를 선호하는 세입자 증가로 전세가격마저 급락하고 있어서다.

집값 급등기 사라졌던 중저가 아파트의 귀환

하루가 멀다하고 치솟던 집값 급등기에 증발하듯 사라졌던 시세 6억원 이하의 중저가 아파트가 점증하고 있다.

서울 아파트 10가구 중 6~7가구에 달했던 6억원 이하 아파트는 6년여 동안 10가구 중 1가구 꼴로 줄었다. 그러다 지난해 하반기 일부 중저가 단지들은 10억원 수준까지 올랐다가 6억원 안팎으로 가격이 되돌아간 모습이다.

부동산 R114 자료를 보면 작년 말 기준 서울 아파트 매매 시세 6억원 이하 가구 수는 9만7345가구, 전체 가구(116만4379가구) 중 비율은 8.4%로 전년 대비 소폭 늘어났다.

최근 2년여 동안 시세 6억원 이하 아파트는 급격히 감소했다. 집값 상승에 더해 대출 규제가 적다보니 청년·신혼부부 등 무주택 실수요자들이 적극적인 매수에 나섰기 때문이다.

2017년5월 78만7277가구(비율 62.68%)에 달했던 서울 시내 6억원 이하 아파트는 2020년 말 26만6379가구(20.7%)로 줄었다. 이후 2021년 말에는 9만7268가구(7.9%)로 급감했다.

서울 중저가 아파트 비율은 주택 가격 하락으로 인해 추후 더 늘어날 가능성이 높다는게 업계의 시각이다. 다만, 중저가 아파트의 비율은 점차 줄어들 수 밖에 없는 구조이기 때문에 중장기 비율 변화는 시장에 큰 의미는 주지 못할 것이라는 의견이 중론이다.

한편, 지난해 전국 아파트 거래 10건 중 7건은 3억원 이하 중저가 거래인 것으로 나타났다.

직방이 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과에 따르면 지난해 전국 아파트 매매가격대별 거래량 중 3억원 이하 거래는 17만5124건으로 전체(25만6958건)의 68.2%를 기록했다. 이는 전년 대비 6.8%포인트 오른 수준이다.

작년 4분기(10~12월) 서울에서 3억원 이하 아파트 거래 비율은 21.3%로 전년 동기(13.8%) 대비 7.5%포인트 올랐다. 3억~6억원 이하 거래 비율은 25.8%로 전년 동기 대비 9.4%포인트 올랐다.

2021년 말부터 양도소득세 비과세 주택 가격 기준이 9억원에서 12억원으로 오르는 등 고가주택 기준이 9억원에서 12억원으로 바뀌었지만, 실제 아파트 거래는 중저가 위주로 이뤄진 것이다.

중저가 거래 비율이 높아지면서 평균 매매가격도 낮아지고 있다. 지난해 4분기 서울 아파트 거래금액의 합을 거래건수로 나눈 평균 매매거래가격은 10억5745만원으로 작년 2분기 12억7518만원 이후 2분기 연속 하락세를 보였다.

이는 금리 인상, 경기 침체 등으로 아파트 수요가 위축됐기 때문으로 풀이된다. 시장 전체 분위기가 침체됐던 만큼 양도세 비과세 기준 상향 등 규제 완화에도 9억원 초과 매물 거래는 더욱 위축되는 모습을 보였다.

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