주거환경 나빠도 재건축… 안전진단 문턱 확 낮춘다

구조안전성 비중 50→30% 줄이고

주차난 등 주거환경 배점 30%로 높여

적정성 검토는 지자체 요청때만 진행

내년 1월 시행… 목동-상계 등 탄력

뉴스1

재건축 사업의 걸림돌로 꼽혔던 안전진단 관련 규제가 약 5년 만에 대폭 완화된다. 정부는 내년부터 재건축 안전진단에서 구조 안전성 점수의 비중을 50%에서 30%로 낮춘다. 또 주차대수나 층간소음 등 주거환경 점수 비중을 15%에서 30%로 높인다. 공공기관에서 진행하는 적정성 검토(2차 안전진단) 역시 지자체가 필요한 경우에만 진행하도록 한다.

안전진단 단계부터 막혀 재건축 사업의 첫발조차 떼지 못하던 노후 단지가 재건축 사업을 속도감 있게 추진할 수 있는 토대가 마련됐다.
○ 구조 안전성 비중 30%로, ‘조건부 재건축’ 등급도 조정

국토교통부는 8일 이 같은 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표하고 내년 1월 시행하겠다고 밝혔다. 국토부에 따르면 준공 30년이 지나 재건축 연한이 도래한 전국 아파트 단지(200채 이상) 중 안전진단을 통과하지 못한 곳은 1120곳, 151만 채에 이른다.

정부는 2018년 3월 구조 안전성 비중을 20%에서 50%로 대폭 높이고 조건부 재건축 대상은 의무적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치도록 했다. 국토부에 따르면 현 기준에 따라 안전진단이 완료된 단지(46곳) 중 재건축이 가능한 단지는 한 곳도 없다. 25곳(54.3%)은 ‘유지 보수’ 판정을 받아 재건축 사업 추진이 어렵다. 21곳(45.7%)은 ‘조건부 재건축’ 판정을 받았다.

하지만 새 기준을 적용하면 재건축이 가능한 단지는 12개(26.1%)로 늘어난다. ‘유지 보수’ 판정은 11곳(23.9%)으로 줄어든다. 23곳(50%)은 ‘조건부 재건축’ 판정을 받을 수 있다.

국토부 안대로 구조 안전성 점수 비중을 낮출 경우 주차장이 부족하거나 층간소음이 심해서 주민 갈등이 심한 곳 등도 재건축 사업을 추진할 수 있게 된다. 안전진단에서 재건축 판정(E등급)을 받는 범위도 조정한다. 지금은 점수를 합산해 30점 이하를 받아야만 재건축을 할 수 있다. 하지만 앞으로는 45점 이하면 바로 재건축을 할 수 있게 된다.
○ 적정성 검토는 지자체 요청 때만 진행

2018년 3월 도입된 적정성 검토 제도는 사실상 없어진다. 현재는 민간 안전진단기관이 수행한 1차 안전진단 점수가 조건부 재건축에 해당하면 국토안전관리원 등 공공기관으로부터 2차 안전진단에 해당하는 적정성 검토를 반드시 받아야 한다. 그동안 이 적정성 검토를 통과한 단지가 서울 여의도 미성아파트, 목동신시가지 6단지 등 소수에 그쳐 재건축 사업을 막는다는 지적이 많았다.

앞으로는 조건부 재건축도 지자체 요청 때만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토를 시행하도록 할 예정이다. 국토부 관계자는 “1차 안전진단에서 필요한 시험을 거치지 않는 등 ‘중대한 미흡’이 있을 때 지자체장 판단에 따라 적정성 검토를 진행하게 될 것”이라고 했다.

이런 조치들이 시행되면 재건축 사업 추진이 가능한 단지 수도 늘어날 것으로 보인다. 서울의 경우 양천구 목동 신시가지와 노원구 상계주공 등 재건축 안전진단 통과를 노리는 곳들이 이번 조치의 수혜를 입는 대표적인 단지다.

전문가들은 안전진단 규제 완화를 환영하면서도 당장 재건축 사업에 속도를 붙일 만한 단지는 많지 않을 것으로 예상했다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “장기적으로 서울 도심 아파트 공급이 활성화될 수 있겠지만 지금은 시장 침체가 심해서 재건축 사업의 속도를 내려는 단지가 많지 않을 것”이라고 전망했다.

정순구 기자 soon9@donga.com
정서영 기자 cero@donga.com

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