25곳 중 14곳 ‘유지보수 → 조건부 재건축’…노원·서초 등 대상

‘재건축 시장’에 끼칠 영향은

정부가 재건축 안전진단 완화대책을 발표한 8일 서울 남산에서 바라본 용산·마포·영등포구 일대에 다가구·다세대 주택가와 아파트 단지가 빼곡하게 들어차 있다. 문재원 기자

현금보유액 많은 강남 노후 단지 중심으로 사업 속도 낼 듯
전문가들 “거래 침체로 부동산 연착륙 효과 유도엔 제한적”

정부의 재건축 안전진단 규제 완화로 유지보수 판정을 받은 전국 25개 아파트 단지 중 14곳이 ‘조건부 재건축’을 받을 수 있게 된다. 현재 안전진단을 수행 중이거나 2차 안전진단을 마치지 못한 단지에도 모두 적용되기 때문에 서울 양천구 목동 단지 2만4000여가구를 비롯해 노원, 강남, 송파, 강동구 등 30년 이상 노후 아파트 단지들이 수혜를 볼 것으로 예상된다. 사업성이 다소 떨어지더라도 현금보유액이 많은 강남 노후 단지를 중심으로 재건축이 더 활발해질 가능성도 있다.

8일 국토교통부에 따르면 서울의 200가구 이상 단지 가운데 2023년 1월 기준 건축연령이 30년 이상 된 단지는 총 389곳(안전진단 통과 단지 제외)이다. 노원구(79개)가 가장 많으며 강남(46개), 도봉(34개), 송파(23개), 강서·양천(각 22개) 순으로 몰려 있다.

최근 재건축을 위한 예비안전진단을 통과하고 1차 정밀 안전진단을 앞둔 서울 노원구 중계동 중계주공5단지 아파트를 비롯해 서초구 삼풍아파트, 양재우성아파트 등이 이번 규제 완화 수혜를 받을 것으로 보인다. 1차 정밀안전진단 통과 후 규제 완화 발표를 기다리며 2차 정밀안전진단을 미뤄왔던 반포미도 2차와 방배임광3차 아파트 역시 재건축 추진 속도가 빨라질 것으로 보인다.

유지보수에서 조건부 재건축 판정을 받게 되는 단지는 지역별로 서울 4곳, 경기 4곳, 부산 2곳, 대구 3곳, 경북 1곳이다. 서울에서는 노원구(1개 단지), 양천구(2개 단지), 영등포구(1개 단지) 등이다. 경기는 남양주·부천·수원·안산 각 1개 단지씩이다. 부산은 수영구와 부산진구 각 1개 단지, 대구는 달서·북구·서구 각 1개 단지다. 경북은 구미시의 1개 단지가 조건부 재건축으로 완화된다.

다만 지금과 같은 부동산 침체기에 규제 완화로 재건축 시장이 크게 활성화될 가능성은 낮다는 분석이 지배적이다. 일부 재건축 단지에서는 통상 무이자로 빌려주던 이주비에 이자를 요구하는 등 조합원들의 이자비용 부담도 늘어난 상황이다. 일반분양에 들어가기 전까지 대부분 대출을 받아 진행하는 사업비 이자도 큰 폭으로 늘어나는 추세다. 분양가상한제 적용을 받는 지역의 경우 늘어난 사업비가 조합원 분담금 인상으로 이어질 가능성도 있어 현재는 규제 완화에도 불구하고 쉽사리 재건축을 추진하기 어려운 환경이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “당장 주택시장에 큰 영향을 주기는 어렵지만 재건축을 기다리고 있던 노후 단지들이 이번 기회를 통해 속도감을 높여 재건축 사업을 추진할 수 있을 것으로 보인다”고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “올해 상반기와 하반기의 여건이 다르기 때문에 이번 조치가 부동산 시장의 연착륙에 미치는 효과는 제한적일 것”이라면서 “재건축을 추진하던 기존 단지들에는 호재이나 이것으로 가격 급등이 쉽지는 않을 것”이라고 내다봤다. 그는 “아주 작은 정책변화에도 호가가 널뛰기를 하던 올해 상반기와 달리 현재는 웬만한 정책이 나와도 곧바로 호가와 거래에 반영되지 않는다”며 “다만 시장상황은 계속 변할 수 있는 만큼 장기적으로는 긍정적 효과가 클 것으로 보인다”고 덧붙였다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com

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