"아꼈던 청약 통장 몰려" vs "미계약 예상"…'둔촌주공' 엇갈린 시선

[머니투데이 조한송 기자]

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 지난 11월 29일 오전 분양을 앞둔 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 건설현장. 2022.11.29/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

단군이래 최대 재건축으로 기대를 모아온 둔촌주공아파트 재건축, '올림픽파크포레온'의 청약이 5일부터 시작된다. 부동산 시장에선 둔촌주공의 청약 성패가 향후 분양시장에 미치는 파장이 적지 않을 것으로 보고 있다.

청약 전문가들선 청약통장 10만개가 몰릴거란 전망도 있지만 일부에선 비싼 분양가와 이자 부담, 평형 논란 등으로 예상보다 경쟁률 및 계약률이 높지 않을 것이란 분석도 있다.

4일 청약홈에 따르면 '올림픽파크포레온'은 5일부터 특별공급을 시작으로 일반분양에 나선다. 일반공급 1순위는 다음날인 6일 진행된다. 당첨자 발표일은 같은달 15일, 계약일은 2023년 1월 3일부터 17일까지다. 공급규모는 4786가구로 특별공급이 1091가구, 일반공급이 3695가구다.

서울특별시 강동구 둔촌1동 170-1번지 일원에 들어서는 '올림픽파크 포레온'은 지하 3층~지상 35층 85개 동, 공동주택 총 1만2032가구 규모다. 일반분양 물량을 전용면적별로 살펴보면 △29㎡A 10가구 △39㎡A 1150가구 △49㎡A 901가구 △59㎡A 936가구 △59㎡B 302가구 △59㎡C 149가구 △59㎡D 54가구 △59㎡E 47가구 △84㎡A 209가구 △84㎡B 21가구 △84㎡C 75가구 △84㎡D 188가구 △84㎡E 563가구 △84㎡F 47가구 △84㎡G 19가구 △84㎡H 115가구 등이다.

주택시장에선 둔촌주공의 청약 성패가 향후 부동산 시장의 바로미터가 될 것으로 보고 있다. 둔촌주공마저 저조한 성적표를 받아든다면 앞으로 분양을 준비 중인 다른 단지들의 위기감은 커질 수밖에 없고 반대로 예상보다 높은 청약 경쟁률을 보인다면 그래도 시장이 완전히 죽지는 않았다는 희망이 될 수 있기 때문이다. 앞서 지난달 28일부터 진행한 이 단지의 견본주택 방문 예약은 이틀만에 마감될 정도로 그동안의 높은 관심을 증명했다.

시장 전문가들 사이에선 올림픽파크포레온의 청약 1순위 마감은 무리가 없을 것이란 예상이 우세하다. 청약에 최소 10만명 이상이 몰릴 것이란 의견도 나온다. 일반분양 물량만 4700여 가구에 달하는 데다 강남권 우수 입지로 꼽히고 그만큼 이 단지의 분양을 기다리며 통장을 아꼈던 수요자들이 많기 때문이다.

주택 시장 분위기 등을 고려했을때 청약 당첨 가점은 지난해 대비 다소 낮은 50~60점대가 될 것이란 의견이 높다. 실제 '부동산R114'에 따르면 지난해 서울 청약 당첨가점 평균이 62점, 평균 청약 경쟁률은 164.1대 1에 달했다. 반면 올해(11월 7일 기준) 당첨가점 평균은 44점, 평균 청약 경쟁률은 26.4대 1로 대폭 낮아졌다. 지난달 분양한 서울 중랑구 중화동 '리버센 SK뷰 롯데캐슬' 평균 당첨가점은 35~69점이었다. 84㎡C의 경우 최저 점수가 18점으로, 서울에서 10점대 당첨 커트라인을 기록한 첫 사례다.

[서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 1일 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축 단지) 견본주택을 찾은 시민들이 모형도 설명을 듣고 있다. 2022.12.01.

청약경쟁률이 높고 1순위 마감에 성공하더라도 실제 계약으로 모두 이어질지에 대해선 부정적 전망도 적지 않다. 달라진 주택 시장 온도 등을 고려했을때 일부 평형 등에선 미계약이 발생할 수 있다는 것.

특히 비교군으로 꼽히는 잠실의 대단지 아파트 가격 하락폭이 가파르다. 실제 가락동 '헬리오시티' 84㎡의 최근 실거래가는 17억6000만원(12층)으로 지난 8월 거래가격(22억원·23층) 대비 4억원 이상 떨어졌다. 현재 매매호가는 17억원 수준이다. 올림픽파크포레온의 예상 입주 시점이 2025년 1월 인 점을 고려하면 이 단지가 신축 아파트인점을 고려하더라도 주변 시세 대비 가격 이점이 떨어질 수 있다는 것.

입주 시점의 가격은 불확실하지만 예상보다 높은 분양가로 인한 오랫동안 자금 부담에 시달릴 수 있다는 점도 걸림돌이다. 올림픽파크포레온에서 중도금 대출이 가능한 평형은 분양가가 최고 10억5000만원인 59㎡(25평형)까지다. 59㎡만 해도 분양가의 20%인 계약금 등을 포함해 최소 3억원 정도의 현금을 갖고 있어야 한다. 중도금 대출이 나오지 않는 84㎡의 경우 최대 10억여원이 필요하다.

이런 상황에서 일반분양으로 풀리는 물량의 상당수가 선호도가 떨어지는 평형, 층수에 집중돼 있어 예비 청약자들 사이에서 논란 거리다. 재건축을 통해 짓는 단지는 분양 우선권이 사업의 주체인 조합원에게 있다. 조합원 몫을 빼고 남는 물량중 다소 선호도가 떨어지는 것들이 많다는 것. 실제 올림픽파크포레온에선 소형 주택형은 선호도가 높은 로열층도 있지만 84㎡는 주로 저층에 배치됐다. 특히 84㎡E 타입은 옆집과 주방을 2m 정도 간격으로 마주 보게 설계돼 '주방 뷰' 논란을 낳았다.

조한송 기자 1flower@mt.co.kr

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