[김정태의 부동산주간뷰] 집값 급락에 '역전세난'까지, 진짜 위기인 이유

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 세입자를 구하지 못해 발을 동동 구르는 집주인들이 급증하고 있다. 불과 5,6개월 전만 해도 많은 이들이 전세매물이 씨가 마르는 '전세대란'을 걱정하며 정부의 대응을 촉구했었다. 전세대란은 안 그래도 고공행진을 지속하던 집값을 다시 한번 밀어 올리는 부작용을 가져왔다. 전셋값도 너무 오른 상황이다 보니 월세화가 가속화됐고 이 때문에 전세매물이 더욱 줄어드는 악순환을 야기시켰다.

그런데 상황이 급반전됐다. 본격적인 금리 인상 직전의 시장 분위기는 집값이든, 전셋값이든 올라도 너무 오른 가격에 거래량이 눈에 띄게 줄어든 상태였다. 매도자와 매수자간 간극이 커지면서 눈치장세가 펼쳐졌다. 여기에 시장 금리가 가파르게 오르자 시장은 급냉각됐다. 가뜩이나 엄격한 대출규제를 뚫고서라도 빚내서 집을 사고자 하는 이들은 자취를 감추면서 악순환이 시작했다. 매물은 더욱 쌓이며 조정을 거치던 집값 하락세가 가팔라졌다.

집값 급락이 전셋값 급락에도 영향을 미쳤지만 직접적 요인은 역시 금리 문제였다. 고금리 여파로 너도나도 받은 전세대출 수요가 급감하면서 신규 전세 계약도 뚝 끊기게 됐다. 임대차 보호법 적용으로 신규 전세를 계약하고자 하는 세입자들이 더 이상 찾아보기 어려워졌다. 전세금 인상이 제한적인 계약연장 보다 2~3배 높았던 탓이다.

월세 전환 추세도 다른 양상으로 지속되고 있다. 까다로운 대출 규제에 고금리를 부담하기 보다는 반전세, 월세를 택하는 수요가 더 많아졌다. 그러다보니 이번엔 전세 세입자의 씨가 마르면서 전셋값 급락의 악순환으로 빠져들었다.

진짜 위기가 다가 왔다. 집값 급락도 문제지만 전셋값도 수 억원씩 떨어지는 동반 급락으로 시장이 붕괴될 수 있다는 공포감마저 느껴진다. 전셋값 급락으로 인한 부작용은 집값 급락보다 한층 더 복잡한 양상으로 꼬인다.

전세는 집주인과 세입자간 개인들만 연결돼 있는 게 아니다. 금융기관, 건설사 등과도 엮여진다. 특히 2020년과 2021년에 신규 전세 계약 2년 만료 시한이 돌아오고 있는 이 시기가 전셋값이 급등한 시기다. 비싼 가격으로 계약한 세입자들은 같은 지역에서 훨씬 저렴한 전세 매물을 구할 수 있기 때문에 계약을 연장할 이유가 없다. 실제 전세금 반환 요청이 급증하는 사례가 급증하고 있다. 하지만 집주인들 입장에선 '거래 빙하기'에 새로운 세입자를 구하기도 어렵고 차액을 돌려주기 위해선 대출을 받아야 하는데 이 또한 쉽지 않다. '역(逆)전세대란'이 전국 곳곳에서 일어나고 있는 것이다. 이 때문에 집주인과 세입자간의 분쟁이 '임의경매' 급증이란 최악의 결과로 나타나고 있다.

법원 등기정보광장에 따르면 지난 10월 전국에서 임의경매 개시결정등기가 신청된 아파트·빌라·오피스텔 등 집합건물 수는 2648건으로 전달(1924건)대비 37.6% 증가했다. 이는 지난 2020년 7월(2857건) 이후 2년3개월 만에 가장 많은 수치다.

특히 낙폭 금액대가 다른 지역에 비해 큰 서울 지역에서 임의경매가 급증하고 있다. 지난달 서울의 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청 건수는 500건으로 전국 17개 시도 가운데 가장 많은 것으로 조사됐다. 서울의 경우 지난 9월까지만 해도 집합건물 임의경매 개시결정등기 신청이 200건대를 유지했으나 지난달 2배 이상 급증했다.

임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매절차로 저당권 등의 담보물권을 가진 채권자가 채무자로부터 채무금액을 변제기일까지 받지 못하면 채권자는 법원에 매각 신청을 하게 된다. 담보로 설정된 목적물이 매각될 경우 경락 금액 중 받지 못한 채권금액만큼을 변제받게 된다.

판결문 등 집행권원을 가지고 신청하는 강제경매와 달리 임의경매는 근저당을 설정해 진행하는 형태다. 고금리의 대출 이자를 감당하지 못한 집주인의 부동산 물건에 대해 금융기관이 법원에 넘기는 사례도 급증하고 있지만 최근에는 세입자와의 분쟁으로 넘겨지는 사례도 함께 급증하는 추세인 것으로 파악되고 있다.

불똥은 건설사로 튀고 있다. 건설사 역시 집값 급등기에 분양 물량을 집중했는데, 입주시기가 함께 도래하고 있는 것이다. 집을 팔아 신규 입주해야하는 집주인이나 전세금을 돌려 받아 신규 입주해야 세입자들이 거래가 안되니 미입주 즉 빈집이 급증하고 있는 것이다. 잔금을 받지 못한 건설사들도 자금난에 패닉상태에 빠져 있다. 건설사들 역시 금융기관에 돈을 갚지 못하니 유동성 위기에 빠지고 있는 것이다. 결국 악순환의 고리가 가계, 기업, 금융기관 모두 연쇄적으로 작용하면서 '경착륙' 우려가 커지고 있다는 얘기다.

정부도 이 때문에 순차적으로 부동산 규제와 대출 규제 등을 풀고 있지만 그 효과는 미미하다. 추경호 부총리는 임대사업등록과 재건축안전진단 규제도 이달 중 대폭 완화하겠다는 입장을 표명했지만 그 정도로는 지금의 위기를 막기는 어려울 것이란 게 전문가들의 대체적인 평가다. 당장 금리인하를 할 수 없는 정부로선 규제완화 속도를 더 높이고 위기상황에 대응할 수 있는 특단의 규제 철폐 대책까지 마련해야 하는 판단을 내려하는 상황일지 모른다.

dbman7@newspim.com

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