[김용일의 부동산톡]법정지상권이 인정되는 범위와 지료액 판단기준

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지와 그 지상의 건물이 동일인 소유였다가 매매, 경매 등으로 그 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자는 원칙적으로 그 토지를 사용할 권한을 갖게 되는바 이를 법정지상권(또는 관습법상 법정지상권)이라 한다. 다만 건물 소유자는 토지 소유자에게 그 사용대가인 지료를 지급해야 하는데, 이번 시간에는 법정지상권이 인정되는 범위와 지료액 판단기준 등에 대해 정리해 보겠다.

법정지상권과 관습법상 법정지상권의 차이

법정지상권과 비슷한 것으로 관습법상 법정지상권이 있는데, 양자 모두 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였다가 어떤 원인으로 그 소유자가 달라진 경우, 건물의 소유자가 해당 토지를 사용할 권한을 갖는 것은 동일하다.

다만, 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 원인이 어떤 것인지에 따라 양자가 구별되는데, 구체적으로 법정지상권은 법으로 법정지상권이 성립되는 경우가 규정되어 있다고 하여 법정지상권이라 부르고, 관습법상 법정지상권은 법에 규정은 없지만 판례상 인정된다 하여 관습법상 법정지상권이라 부른다.

법정지상권은 구체적으로 토지와 건물의 소유자가 같았을 때 건물에 전세권등기가 되었다가 그후 소유자가 달라진 경우(민법 제305조), 토지와 건물의 소유자가 같았을 때 저당권등기가 설정되었다가 저당권실행으로 임의경매되어 그후 소유자가 달라진 경우(민법 제366조) 등이 대표적이고, 관습법상 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 같았는데, 위 법정지상권의 성립 사유 외의 사유 즉, 매매, 대물변제, 증여, 공유물분할, 강제경매(저당권이 아니라 압류로 인한 경매), 공매 등으로 소유자가 달라진 경우 성립한다고 보면 된다.

특히 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우는 햇갈리기 쉬운데, 저당권등기가 설정되었다가 저당권실행으로 임의경매된 경우는 법정지상권이 성립하고(근저당권도 동일함), 저당권이 아니라 압류로 인해 강제경매, 공매된 경우는 관습법상 법정지상권이 성립한다.

다만, 양자의 법적효과가 사실상 동일하므로, 이하에서는 편의상 법정지상권이라는 용어로 양자를 같이 지칭하여 사용하겠다.

법정지상권이 인정되는 범위와 지료액 결정의 판단기준

법정지상권은 요건이 충족되면 등기 없이도 효력이 생기고, 당연히 지료(임대료)지급 의무도 발생한다.

지료액은 원칙적으로 당사자의 합의에 의하여 정해지나, 합의가 되지 않으면 법원에 지료결정 판결을 요청할 수 있는데, 이때 법원은 감정가액을 기준으로 제반 사정을 참작하여 적당하다고 판단되는 지료의 액수, 지급방법 등을 재량으로 정할 수 있다.

그런데, 법정지상권 및 지료가 인정되는 범위에 대해서 다툼이 빈번하다. 구체적으로, 토지 중의 일부 부지 위에만 건물이 위치한 경우, 해당 건물이 실제 점유하고 있는 부지에 대해서만 지료가 발생한다고 주장할 수도 있고, 토지 전체를 사용하고 있다고 보아 토지 전체에 대한 지료를 주장할 수도 있을 것이다.

관련하여 대법원은, “법정지상권은 특별한 사정이 없는 한 그 건물을 사용하는데 일반적으로 필요한 범위내의 대지에 인정된다.”고 하여(대법원 66다1844 판결), 해당 건물이 실제 점유하고 있는 부지를 기준으로 하지만, 나아가 그 건물을 사용하기 위해 필요하다고 판단되는 범위까지 확장된다는 취지로 판시 하였다. 예를들어 건물이 창고인 경우는 창고로서 사용하는데 일반적으로 필요한 그 둘레의 부지까지 법정지상권의 범위가 미치는 것이다(대법원 77다921 판결).

하급심 판례들을 보면 위 판단기준을 보다 구체화하여 ‘지상 건물의 규모 및 구조, 건물의 배치 상황, 건물 본래의 사용 목적, 건물 부지를 제외한 나머지 토지 부분의 전용 가능성’ 등을 고려하여 판단하고 있는데.

실제로 하급심 판례 중에는, 토지 중에서 건물부지를 제외한 나머지 부분은 인접 토지로 진입하기 위한 진입로 내지 주차장 등으로 사용되고 있고, 건물 부지를 제외한 나머지 토지는 협소하고 대로변에 접한 부분도 거의 없어 이것만으로는 토지 소유자가 별개의 용도로 사용 수익할 가능성이 없어 보인다는 사유 등을 종합하여, 토지 전체에 대한 지료 지급을 인정한 것이 있다(서울고등법원 2018나2026985 판결).

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사