올림픽파크냐 장위자이냐 … 서울 청약 대어 노려볼까

장위자이 레디언트 조감도(오른쪽) 올림픽파크 포레온 투시도(왼쪽)

연말을 맞아 서울 분양시장이 뜨겁게 달아오른다. '단군 이래 재건축 최대어'라는 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트 재건축)의 일반분양 일정이 다가오면서 분양시장 활성화를 위한 '마중물' 역할을 할지에 관심이 높아지고 있다. 1일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올림픽파크 포레온은 이달 5일 특별공급, 6일 일반분양을 접수한다. 서울 강동구 둔촌동에 들어서는 이 아파트는 1만2000가구 규모 대단지로 특별공급과 일반분양 물량이 각각 1091가구, 3695가구에 달해 청약 대기자들이 큰 관심을 보이고 있다.

올림픽파크 포레온뿐만 아니라 '강북 최대어'로 꼽히는 '장위자이 레디언트'도 일반분양을 앞두고 있다. 서울 성북구 장위동에 조성되는 이 단지는 전체 2840가구 가운데 1330가구가 분양시장에 나온다. 이 중 특별공급과 일반분양은 각각 374가구, 956가구 규모다. 두 단지는 당첨자 발표일이 달라 중복 청약이 가능하다. 두 단지 모두 오랜 기간 청약 대기자들의 기대를 모은 만큼 높은 경쟁률이 예상된다.

두 단지의 일반분양 가구 수를 합하면 6116가구가 된다. 지난해 서울 일반분양 아파트 가구 수가 2902가구였다는 점과 비교할 때 두 단지 일반청약 규모가 수요자들에게 얼마나 반가운지 짐작할 수 있다.

부동산업계에서는 올림픽파크 포레온 전용면적 59㎡에 주목하고 있다.

정부는 최근 규제 완화를 통해 중도금 대출 허용 분양가를 기존 9억원에서 12억원으로 확대했다. 올림픽파크 포레온 해당 전용면적 분양가는 10억원 수준으로 책정돼 중도금 대출이 가능하다. 이 단지 전용면적 84㎡는 모든 타입 분양가가 12억원을 초과해 중도금 대출이 불가능하다.

올림픽파크 포레온은 둔촌주공이 재건축되는 초기 단계부터 수요자들에게 큰 이목을 끌었다. 자기 자본 부담이 상대적으로 덜한 전용면적 59㎡에 대한 관심이 상대적으로 더 높을 수밖에 없는 상황이다.

전문가들은 올림픽파크 포레온의 향후 가치가 더욱 커질 것이라는 점에서는 이견이 없지만 '묻지마 청약'에 대해서는 주의해야 한다고 조언한다. 부동산 가격 하락세가 이어지고 있으며 금리는 계속 상승하기 때문이다.

수요자 입장에서는 중도금 대출이 가능해도 중도금 대출 이자를 감당할 수 있을지에 대한 고민이 깊어질 전망이다.

올림픽파크 포레온 전용면적 59㎡의 중도금 대출은 내년 6월부터 3개월마다 모두 여섯 차례에 걸쳐 실행된다. 분양가의 60%를 여섯 번에 나눠 납입해야 하고 중도금 대출금리는 내년 상반기 기준으로 정해진다.

분양가와 중도금 대출금리를 각각 10억원, 7%로 가정하면 전용면적 59㎡ 기준으로 입주까지 부담하는 중도금 대출이자는 모두 4000만원에 달한다. 입주는 2025년 1월로 예정된 만큼 그때까지 중도금 대출이자를 낼 수 있을지에 대한 검토가 필요하다.

분양가에 포함되지 않지만 '옵션비'까지 감안하면 '숨은 비용'은 더욱 늘어난다. 전용면적 84㎡의 경우 중도금 대출이 불가능해 59㎡보다 경쟁이 덜 치열할 것으로 예상되지만 그만큼 당첨자가 고려해야 할 부담은 커질 수밖에 없다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "서울지역은 절대적으로 공급이 부족하기 때문에 둔촌주공은 마지막 기회"라면서 "금리는 상황이 나아지면 변하므로 내 소득이 감당 가능한 수준의 대출이라면 청약을 고려해볼 만하다"고 전했다.

장위자이 레디언트는 청약 대기자 입장에서는 올림픽파크 포레온에 비해 '진입 장벽'이 낮다는 평가다.

이 단지 전용면적 84㎡ 분양가는 9억원 초반에서 9억원 중후반대로 책정됐다. 올림픽파크 포레온과 달리 84㎡에서도 중도금 대출이 가능하다.

이 단지는 계약금 10%·중도금 50%·잔금 40% 일정에 중도금 이자후불제 조건이 적용된다. 계약금 1억원가량을 부담할 수 있으면 잔금을 치를 때까지 추가적으로 드는 비용이 없는 셈이다. 최근 금리가 급등해 수요자들의 부담이 커진 상황에서 중도금 이자후불제는 청약 대기자들이 가장 기다린 혜택 가운데 하나라는 평가다. 특히 서울에서 계약금 10%·중도금 이자후불제가 적용되는 분양단지는 찾아보기가 쉽지 않다.

두 단지 모두 분양가상한제가 적용돼 입주 가능일로부터 2년간 실거주 의무가 있다는 점도 신청자들에게는 고려 대상이다. 당첨되더라도 잔금이 부족하면 전세를 놓는 방식으로 분양가를 내는 것이 불가능하다는 이야기다. 그런 만큼 대출 가능액이 얼마인지 꼼꼼하게 파악하는 것이 중요하다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "금리 인상으로 매수세가 줄었지만 금리가 추가로 오르지 않으면 수요자들은 다시 움직이고 주택가격도 변화가 생길 것"이라며 "두 아파트 모두 실거주와 함께 장기 보유가 필요해 자금 계획을 잘 세워 청약에 나서야 할 것"이라고 말했다. 그는 "두 단지가 시장 분위기를 반전시킬 것이라는 기대감이 높다"며 "정부의 중도금 대출 규제까지 완화돼 실수요자들의 청약 열기가 뜨거워질 것으로 보인다"고 전망했다.

[정석환 기자]

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