전셋집 경매 넘어가도 세금보다 임차보증금 우선···세입자는 집주인 동의 없이도 미납 세액 확인한다

28일 서울의 한 부동산 앞에 매물이 붙어 있다. 연합뉴스

빠르면 내년부터 세입자가 거주하는 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 국세보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있게 된다. 또 전세 계약이 체결된 뒤에는 세입자가 집주인 동의 없이도 국세 체납액을 조회할 수 있다.

기획재정부는 전세사기 방지 방안 국세 분야 후속 조치를 28일 발표했다. 정부가 이달 1일 발표한 전세 사기 피해 방지 대책의 후속조치로, 정부는 전셋집에 대한 세금 발생액이나 집주인의 세금 체납액보다 우선적으로 세입자의 전세 보증금을 보호하겠다고 밝혔다.

개정안에 따르면 전셋집이 경매나 공매 등에 넘어갈 때 발생하는 상속세나 증여세, 종합부동산세 등 부동산 자체에 부과되는 세금보다 세입자 임차보증금이 먼저 보장되게 된다. 다만 그 세금이 발생한 법정 기일(신고·납부 세목은 신고일, 부과·납부 세목은 고지서 발송일)이 임차권의 확정일자 이후일 경우에 한해 해당 세금의 배분 예정액 만큼만 우선 보장된다.

현행 세법은 당해세 우선 원칙에 따라 당해세의 경우 법정 기일이 임차권의 확정일자보다 늦더라도 경매·공매 때 임차보증금보다 우선 변제하도록 하고 있다. 하지만 정부는 예외 규정을 통해 임차보증금을 먼저 변제하는 식으로 세입자를 보호할 계획이다. 다만 이같은 예외는 저당권 등 다른 권리에는 영향을 미치지 않으며 변제 순서만 바뀔 뿐 임대인의 세금체납액 등이 소멸되지도 않는다. 법적인 우선순위는 여전히 국세가 보유하지만 배분 우선순위는 전세금에 먼저 두겠다는 것이다.

정부는 전세 계약 기간 중 임대인이 바뀔 경우에 대한 국세 우선 원칙도 명확히 규정키로 했다. 현행 세법에는 세입자가 살고 있는 전셋집이 새로운 집주인에게 매각될 경우 국세와 임차보증금 간 변제 순서에 대한 명확한 규정이 없다. 정부는 대법원 판례에 따라 새 집주인에게 미납국세가 있다면 이전 집주인의 국세체납액 한도에서만 국세가 우선 변제되도록 순위 기준을 법에 명시하겠다고 했다.

정부는 이밖에도 주택 임대차 계약일부터 임차 개시일 사이에 임차인이 임대인 동의 없이 임대인의 미납조세를 열람할 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 종전까지 세입자는 집주인 동의를 받았을 때만 계약 전에만 미납조세를 열람할 수 있었는데, 정부는 계약 체결 이후 계약금을 낸 세입자가 일정 부분 위험을 감수했다는 점을 감안해 더 자유롭게 집주인의 체납 국세 내역을 확인할 수 있게 한 것이다. 다만 열람 사실은 세무서를 통해 임대인에게 통보된다.

국세의 경우 소재지 부동산 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 내역을 열람할 수 있다. 다만 소액보증금은 대부분 주택임대차보호법에 따라 최우선으로 변제되는 점을 감안해 보증금이 일정 금액을 넘기는 세입자일 때만 임대인 미납세액을 조회할 수 있다.

정부는 이 같은 내용을 담은 국세기본법 및 국세징수법 개정안을 다음달 의원 입법을 통해 국회에 제출할 예정이다. 새 규정은 이르면 내년 1월부터 시행된다.

이창준 기자 jchang@kyunghyang.com

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