한은 "집값 하락위험 가장 큰 곳"...경기·인천·대전 그리고 여기

한국은행이 경기·인천·대전·세종 등의 지역에서 향후 1년간 집값 하락 위험이 높다는 분석을 내놨다.

한국은행은 28일 집값 하락 위험이 가장 높은 지역으로 경기, 인천, 대전, 세종 등을 꼽았다. 사진은 23일 서울 남산에서 본 서울 아파트. 연합뉴스

28일 한은이 발간한 지역경제보고서에 실린 ‘지역별 주택시장 동향 및 리스크 평가’ 보고서에 따르면 “주택가격 고평가, 차입여건 악화 등 주택시장 하방 요인이 공급부진 등 상방 요인보다 우세한 가운데 수도권 및 광역시 일부 지역이 하방 요인에 상대적으로 더 크게 노출됐다”고 밝혔다.

최근 주택시장은 수도권·비수도권, 시·도간 주택가격의 등락이 다르게 나타나는 등 지역별로 차별화되고 있다. 권역별로는 수도권, 지역별로는 세종과 대구 등 일부 지역의 주택가격 하락 폭이 컸다.

고점 대비 가격 하락 폭이 가장 큰 곳은 지난 8월 기준으로 세종(-7.93%)과 대구(-3.37%), 대전(-1.28%) 등의 순이다. 이들 지역은 주택가격 고점을 일찌감치 기록하고 하락이 시작됐다. 세종의 집값 고점은 2021년 5월이었고, 대구(21년 11월)와 대전(21년 12월) 등의 순으로 하락세를 보였다.

그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

그 밖에 인천(-1.21%)과 경기(-0.77%), 부산(-0.37%), 서울(-0.33%) 등의 순으로 하락 폭이 컸다. 한은은 강원과 전북 지역은 8월까지는 집값 고점이 오지 않았다고 분석했다. 한은 관계자는 “주택 가격 상방 리스크보다 하방 리스크가 더 커 향후 집값 하락 추세가 이어질 가능성이 있어 보인다”고 말했다.

한은이 주택가격 수준과 차입 여건, 공급 물량 등에 따라 지역별 주택 시장 여건을 분석한 결과 수도권과 광역시 일부 지역이 집값 하락 요인에 상대적으로 많이 노출됐다. 주택가격의 경우 소득 대비 주택가격(PIR)이 전반적으로 상승한 가운데, 임대료 대비 주택가격(PRR)은 세종과 서울 지역이 가장 높은 수준이었다.

주택가격 상승기 직전인 2019년 9월과 비교해 가장 고평가된 곳은 인천이다. 차입여건은 대출금리 상승 등으로 지속해서 악화하고 있다. 특히 대출자의 소득 대비 대출 잔액 비중(LTI)이 큰 폭으로 상승했다. LTI 비중 높은 곳은 세종과 경기, 대구, 인천 등이 꼽혔다.

한국은행의 향후 1년 간 주택가격 하방리스크(HaRㆍHouse prices-at-Risk) 산출 결과. 그래프 아래쪽에 위치한 지역일수록 집값 하락 위험이 큰 지역이다. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

한은은 “(주택 가격 수준과 LTI 등이 높은) 이들 지역에서 (가격) 하방압력이 더 크게 나타날 가능성이 있다”고 분석했다. 향후 2년간 아파트 입주 물량은 대부분 지역에서 최근 3년 평균 수준에 미치지 못했다. 다만 대구와 인천, 충남 지역은 향후 입주물량이 과거 평균을 크게 상회했다.

한은이 이런 17개 시도별 데이터를 이용해 향후 1년간 주택가격 하방리스크(HaR·House prices-at-Risk)를 산출한 결과 향후 1년간 집값 하락 위험이 빠르게 증가했다. 집값 하락 위험이 가장 높은 지역은 경기와 인천, 대전, 세종 순으로 나타났다.

제주는 집값 추가 하락위험이 가장 낮았다. 제주는 주택 공급 부진이 지속하는 데다, 외지인 등의 투자 확대 등이 하락 위험을 낮췄다. 한은 관계자는 “상승기 중 주택가격이 큰 폭 상승했던 지역에서 하방리스크도 상대적으로 높은 수준인 것으로 평가됐다”고 분석했다.

안효성 기자 hyoza@joongang.co.kr

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