경기 인천 집값 어떻게 될까…수요 2배 공급폭탄 터진다 [나기자의 데이터로 세상읽기]

[나기자의 데이터로 세상읽기-13] 윤석열 정부가 취임 100일을 맞은 지난 16일 첫 부동산 공급 대책을 내놨습니다. 270만가구 공급과 향후 추가 규제 완화(재건축초과이익환수금, 안전진단 등)를 하겠다는 것을 골자로 하는데요. 공급 계획만 보면 지난 정부의 공급 계획(257만가구)를 훌쩍 넘는 수치입니다.

하지만 시장의 반응은 아직 '글쎄'입니다. 구체적인 실현 방안을 찾아볼 수 없고, 지난 정부 부동산 대책에서 주로 봤던 '짜깁기용 숫자'만 있기 때문입니다. 인허가 후에도 실제 착공 후 완공되기까지 최소 5~10여 년이 소요되기 때문에 그다지 체감할 수 없는 공급 대책이란 평도 나옵니다.

이번 정부의 첫 부동산 대책과 관련해서 또 어떤 함의를 얻을 수 있을까요? 여러 각도로 이번 부동산 대책을 살펴봤습니다.

① '메가 수도권' 미는 정부, 지역균형발전은 포기?

이번 8·16 부동산 대책의 핵심을 요약한 표입니다. 수도권 주택은 지난 정부 계획 대비 약 30만가구 인허가가 더 납니다. 반면 비수도권은 지난 계획에 비해 16만가구가 덜 인허가가 나네요.

이는 저출산·고령화, 지역 소멸 등을 반영한 수치입니다. 정부 정책만 보면, '메가 수도권(수도권 단일 체계)'으로 가는 듯합니다. 수도권 주택 공급을 더 중시하고, 비수도권 주택 공급을 덜 중시하는 기조이니까요.

지난번에 제가 쓴 통계 기사를 참고해보면 향후 20년간 가구 수가 현재보다 150만가구 증가하는데, 이 중 대다수인 103만가구가 경기도에서 증가하게 됩니다. 정부 대책 중 대부분이 수도권, 그것도 경기도에 초점이 맞춰질 수밖에 없는 구조인 것이죠.

② 지난 정부 인허가 통계 살펴보니…경기·인천은 '아파트가 80%', 서울은 '아파트·비아파트 1:1'

메가 수도권으로 앞으로 사람이 몰린다면 주거 안정이 필수적이겠죠? 대부분 사람이 원하는 '아파트'가 얼마나 공급되는지가 관건인데요.

아파트 수요량과 이번 인허가량을 1대1로 대비해봤습니다. 물론 인허가가 난다고 바로 아파트 입주가 되는 것은 아니지만 그래도 8~10년 후 얼마나 아파트 수요를 충족시켜줄 수 있을지 예측 가능하기 때문입니다.

이 지점에서 한 가지 알아야 할 것은 주택 인허가가 곧 아파트를 의미하는 것은 아니라는 겁니다. 국토교통부 통계를 보면요. 지난 4년(2018~2021년) 동안 서울 주택 인허가량 중 아파트 비중은 56%(15만가구/27만가구)였습니다. 반면 경기·인천 주택 인허가량 중 아파트 비중은 80%(66만가구/82만가구)에 달했습니다. 빈 땅이 많아 택지 개발에 용이한 경기도에서는 처음부터 아파트를 짓는 경우가 많기 때문입니다.

서울 56%, 경기·인천 80%를 그대로 이번 대책에 대입해보면요, 향후 5년간 서울 아파트는 연평균 5만6000가구, 경기·인천 아파트는 연평균 17만4000가구가 인허가가 난다고 계산됩니다. 문재인 정부 당시 지난 4년간 인허가량(서울 3만8000가구, 경기·인천 16만6000가구)에 비해 많은 수치인데요.

③ 경기·인천 '아파트 공급 폭탄', 서울은 '수요 채우는 정도'

그렇다면 수요량을 구해봐야겠죠? 통계청 인구수 추계와 국토부 장기주택 종합계획을 참고한 수요량은 부동산 정보 사이트인 '부동산지인'에서 한눈에 볼 수 있는데요. 지난 4년간을 평균치로 내면 서울은 연평균 약 4만8000가구, 경기·인천은 연평균 약 8만4000가구의 수요가 있음을 알 수 있습니다.

이를 대입해보면 다음과 같습니다. 앞으로 4년간 인허가 물량은 서울 기준 수요 대비 1.16배, 경기·인천 기준 2배를 상회합니다. 향후 인구수 감소까지 고려한다면 경기·인천은 아파트가 수요 대비 매우 많아집니다. 반면 서울은 한정된 땅과 상대적으로 사업이 어려운 재건축·재개발 때문에 수요를 근근이 충족할 듯합니다. 이마저도 지난 정부 때 인허가량을 고려하면 서울 아파트는 이번 대책에 기반해 정말 잘 공급된다고 해도 수요량을 얼추 채우는 정도입니다.

종합하자면, 공급 폭탄은 경기·인천에만 있을 예정이고, 서울은 그렇지 않다는 겁니다.

물론 이는 광역지자체 전반적인 현황을 본 겁니다. 경기·인천만 해도 지역이 상당히 넓기 때문에 그 내에서도 상황은 천차만별일 수 있습니다. 또한 인허가가 정부가 계획한 대로 안 될 수도 있습니다. 거기다가 부동산 가격은 공급량뿐만 아니라 주택 구입 심리, 현재 가격, 대출금리 등이 복합적으로 영향을 미칩니다. 이번 공급 대책을 통해 시장이 어떤 식으로 갈 거라고 단정적으로 예측할 수 없는 이유입니다.

다만 긴 시야로 봤을 때 이 같은 공급 계획은 결국 이뤄질 것이고, 서울이 아닌 외곽지일수록 그 영향을 받을 것으로 보입니다. 인구수도 감소하고 가구 수도 20년 후부터 감소할 예정입니다. 부동산 불패 신화를 맹신하고 영끌(영혼까지 끌어모아) 아파트를 매수하면 보상받을 수 있다는 생각이 점점 없어질 시기가 분명히 올 듯합니다. 아울러 중장기적으로 봤을 땐, 이번 공급 대책이 성공할 경우 경기·인천 외곽지를 중심으로 빈 집 현상이 있을 거란 전망도 해볼 수 있습니다.

[나현준 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]