'양도세 희비' 운명의날, 5월 9일…취득일부터냐, 1주택부터냐 [김종필의 절세 노트]

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. 연합뉴스

지난 5월 9까지 집을 팔았는데 혹시 양도세를 돌려받을까. 감면 대상 주택이나 상속주택·임대주택 등 양도세 특례주택과 일반주택을 소유하고 있는 상태에서 특례주택을 먼저 매도한 경우 가능성이 있다. 특례주택 매도 후 2년 이내에 판 일반주택에 대해 비과세를 받지 못했다면 경정청구(과다 납부 한 세금을 바로잡을 것을 요청하는 행위)를 통해 환급받을 수 있다.

1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 원칙적으로 2년 보유나 2년 보유 및 2년 거주 요건을 충족해야 한다. 이때 보유 기간은 취득일부터 양도일까지다.

5월 9일 전후로 달라진 보유 기간 산정법

그런데 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 마지막 주택을 매도할 때는 5월 9일까지의 양도분과 5월 10일 이후 양도분의 보유 기간 산정방법이 다르다.

5월 9일까지 양도분에 대해서는 1주택 외의 주택을 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 양도일까지의 기간을 본다. 특례주택과 일반주택을 소유한 상태에서 특례주택을 먼저 매도하고 일반주택을 나중에 매도하는 경우에는 특례주택을 매도해 1주택이 된 날부터 보유 기간 및 거주 기간을 새로 채워야 한다는 것이 국세청 해석이었다.

그러다 5월 31일 시행령 개정으로 1주택을 보유하게 된 날부터가 아니라 당초 취득일부터 산정하도록 바뀌었다. 하지만 개정 시행령이 소급적용하는 게 아니라 5월 10일 이후 양도분부터 적용하기 때문에 5월 9일까지의 양도분에 대해서는 이러한 혜택을 받을 수 없는 문제가 있었다.

그런데 최근 기획재정부가 5월 9일까지의 양도분 중에서 특례주택을 먼저 매도하고 일반주택을 매도하는 경우에 기존의 국세청 해석과 다른 해석을 내놓았다. 기획재정부의 해석은 특례주택을 먼저 매도하고 일반주택을 매도하는 경우 1주택이 된 날부터 보유 기간을 산정하는 것이 아니라 당초 취득일부터 산정해야 한다는 것이다.

기재부 "취득일부터 산정"

따라서 특례주택을 먼저 매도하고 2년 이상이 지나지 않아 일반주택을 매도해 과세대상으로 신고했으나 기획재정부 해석에 따라 당초 취득일부터 보유 기간을 산정하는 경우 비과세 대상이라면 경정청구를 통하여 양도세 환급을 신청할 필요가 있다.

아래에서는 경정청구를 통해 환급받을 수 있는 몇 가지 사례를 살펴보고자 한다.

첫째, 조세특례제한법상 감면대상 주택 중 1세대 1주택 비과세 규정 적용할 때 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 주택과 일반주택을 소유한 경우이다. 감면대상 주택을 소유한 상태에서 일반주택을 먼저 매도한 경우는 비과세 판단 시 당초 취득일부터 보유 기간을 산정하므로 문제가 없다.

하지만 감면 대상 주택을 먼저 매도해 양도세를 내고 2년이 지나지 않아 일반주택을 매도한 경우는 국세청 해석에 따라 양도세 납부했을 것이므로 환급신청 대상이 된다.

둘째, 특례대상 상속주택을 보유한 경우이다. 주택 수에서 제외하는 특례를 적용받는 상속주택과 일반주택을 소유한 상태에서 일반주택을 먼저 매도한 경우는 당초 취득일부터 보유 기간을 산정하므로 문제가 없다. 특례대상 상속주택을 먼저 매도하면서 양도세를 낸 후 2년이 지나지 않아 일반주택을 매도한 경우가 환급신청대상이 된다.

셋째, 특례 대상 공동상속주택 소수 지분과 일반주택을 소유한 경우이다. 특례 대상 공동상속주택 소수 지분을 소유한 상태에서 일반주택을 매도하면 당초 취득일부터 보유 기간을 산정하므로 문제가 없다.

공동상속주택을 먼저 매도해 양도세를 내고 2년이 지나지 않아 일반주택틀 매도한 경우가 환급신청대상이 된다.

넷째, 자동말소된 임대주택 1채와 일반주택을 소유한 경우이다. 임대주택이 자동말소된 경우라도 상태에서 5년 이내에 일반주택을 매도하면 당초 취득일부터 보유 기간을 산정하므로 문제가 없다.

자동말소된 임대주택을 먼저 매도하고 2년이 지나지 않아 일반주택을 매도한 경우가 환급신청대상이 된다.

다섯째, 임대주택 2채 이상과 일반주택을 보유한 경우이다. 임대주택이 모두 비과세 적용 시 특례를 적용받을 수 있는 경우라면 일반주택을 먼저 매도했을 때 당초 취득일부터 보유 기간을 산정하므로 문제가 없다.

하지만, 이 중 임대주택을 먼저 매도하고 2년이 지나지 않아 일반주택을 매도한 경우가 환급신청대상이 된다.

이 외에도 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택 수에서 제외되는 특례를 적용받는 주택과 일반주택을 소유한 상태를 생각할 수 있다. 특례주택을 먼저 매도하고 2년이 지나지 않아 일반주택을 매도했다면 양도세 환급 신청 대상이 되므로 5월 9일까지 양도분에 대한 기존 양도세 내용을 적극적으로 재검토해 볼 필요가 있다. 다만 일반주택은 당초 취득일부터 보유 기간을 산정하는 경우 양도일 현재 2년 보유 요건 또는 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채웠다는 전제가 충족돼야 한다.

자료: 김종필 세무사

김종필 세무사

■ 김종필 세무사는...

세무사 김종필은 재산과 관련한 세금컨설팅을 전문분야로 하고 있다.



27년간 세무경험을 바탕으로 고객의 재산과 관련한 심도있는 세금분석을 하여 고객에게 최적의 절세안을 제시하고 있다.

강의나 기고를 통하여 세금을 쉽게 알리려는 활동도 하고 있다.

▶ 중앙일보 '홈페이지' / '페이스북' 친구추가

▶ 넌 뉴스를 찾아봐? 난 뉴스가 찾아와!

ⓒ중앙일보(https://www.joongang.co.kr), 무단 전재 및 재배포 금지