수도권 150만 가구 풀린다…20만 가구는 청년 원가주택

◆ 주택공급대책 9일 발표 ◆

정부가 9일 예고한 '250만호+α(알파)' 주택 공급 대책은 윤석열 정부 5년 동안 부동산 정책의 성패를 가늠할 수 있는 잣대가 될 수 있다는 점에서 일반 국민은 물론이고 부동산 업계의 주목을 받고 있다. 정부는 재건축·재개발 규제 완화를 통한 도심 역세권 고밀개발, 수도권 신도시 공급 확대를 통해 '공공 주도 주택 공급'에 방점을 찍었던 문재인 정부의 부동산 정책과 차별화를 시도할 계획이다. 시장 전문가들은 "시장 친화적인 정책을 앞세워 단계적이고 장기적으로 주택 공급을 추진하겠다는 정책 의지를 표명해야 시장 안정에 효과를 거둘 수 있을 것"으로 내다봤다.

정부는 이번 대책을 통해 윤석열 정부 5년 동안 시기별로 주택 공급 로드맵을 내놓을 계획이다. 특히 공급 부족에 허덕이는 수도권에만 최대 150만가구의 물량을 배정할 것으로 보인다. 수도권 주택 공급을 위해 가장 주목받는 대책은 재건축·재개발 규제 완화 방안이다. 재건축 정밀안전진단 기준 조정, 초과이익환수제 완화, 분양가 규제 합리화를 통해 시장 수요가 가장 많은 수도권 도심에 최대한 주택 공급을 늘리겠다는 전략이다. 재건축 규제를 강화해 도심 공급을 틀어막은 문재인 정부의 부동산 정책 기조와 가장 대조되는 부분이다.

우선 재건축 정밀안전진단 기준 조정은 구조안정성 비중을 얼마나 완화할지가 최대 관건이다. 박근혜 정부 시절 20%였던 구조안정성 비중은 문재인 정부 때 50%까지 올랐다. 정밀안전진단에서 D 또는 E등급을 받아야 재건축을 추진할 수 있는데, 4가지 항목 중 구조안정성 비중이 높아진 게 사업 추진을 가로막고 있다는 지적이 제기돼 왔다. 재건축 초과이익환수제는 현행 3000만원 이하인 초과이익부담금 면제 기준을 상향하거나, 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안이 유력하게 거론된다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "정밀안전진단 기준은 종전 수준으로, 재건축 초과이익환수제는 폐지에 가까운 전향적인 조치를 해야 재건축 초기 단계에 있는 단지들이 속도를 내서 실질적인 공급 효과를 낼 수 있다"고 강조했다.

다만 일각에선 '집값 하향 안정화'를 목표로 삼고 있는 정부가 무리하게 규제를 완화하지는 않을 것이라는 지적도 제기된다. 익명을 요구한 한 전문가는 "재건축 예정 단지들이 모여 있는 강남 집값만 올리는 것 아니냐는 국민 시선을 정부가 의식하지 않을 수 없을 것"이라고 설명했다.

수도권 3기 신도시는 현재 계획보다 공급 물량을 더 늘릴 것으로 보인다. 국토교통부가 수도권광역급행철도(GTX) 역세권의 용적률, 건축 규제 등을 완화해 고밀개발을 유도하는 방안을 검토해온 만큼 3기 신도시 역세권 위주로 물량을 추가하는 지구계획 변경을 추진할 가능성이 높다. 3기 신도시에는 윤 정부가 새롭게 선보이는 청년 원가주택(5년간 30만가구 계획)도 포함될 것으로 예상된다. 박 교수는 "현재 3기 신도시 5곳의 평균 주택용지 비율은 26%에 불과한 데 반해 공원·녹지 비율은 3분의 1이나 된다"며 "3기 신도시 주택 물량을 과감하게 늘리는 게 가장 확실한 주택 공급 방법"이라고 말했다.

'1기 신도시 특별법'에 대한 보다 구체적인 방향성도 담길지 주목된다. 윤석열 정부는 앞서 국정과제를 통해 '1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법'을 제정해 10만가구 이상을 추가로 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 대해 원희룡 국토부 장관은 "1기 신도시만을 위한 특별법은 없을 것"이라고 강조한 바 있어 이번에 추진 방향에 대한 언급이 나올지 주목된다. 정부 내부적으로는 1기 신도시 외에도 노태우 정부 당시 주택 200만가구 공급 계획으로 지어진 노후 주택들을 포함해 용적률 인상 등 규제 완화 혜택을 제공하는 방안도 논의한 것으로 알려졌다. 김승배 한국부동산개발협회장은 "현재 30년이 넘은 노후 주택들이 밀집돼 있는 다수의 소규모 지구가 많다"며 "특정 지역이 아닌 건설 시기로 특별법을 제정하는 게 바람직하다"고 설명했다.

사실상 올스톱된 문재인표 공급 대책을 계승할지도 주목된다. 문재인 정부의 도심권 공급 대책의 핵심이었던 도심복합사업의 경우 총 76곳의 후보지 중 지구 지정을 통해 용지를 확보한 곳은 8곳에 불과하다. 나머지 후보지들은 현재 주민들의 반대에 부닥쳐 있다. 새 정부가 주민들의 반대가 심한 곳은 사업을 밀어붙이지 않겠다고 밝힌 바 있어 이 중 상당수 지역은 향후 민간 제안 도심복합사업으로 전환될 가능성이 있다. 사업지 내 빌딩, 다가구주택 등을 소유해 월세를 받다가 도심복합사업 추진으로 가계소득이 줄어드는 주민들을 위해선 리츠를 활용하는 방안도 논의돼온 것으로 알려졌다. 이는 리츠 방식으로 일정 물량을 공급해 주민이 배당금으로 월세 수익을 보전받게 하는 방안이다. 또 도심복합사업의 권리산정일 기준일(2021년 6월 29일) 이후 후보지 내 주택을 매입한 현금 청산 대상자들에게는 특별분양권을 부여할 것으로 알려졌다. 공급 속도 단축을 위한 모듈러 주택 공급을 비롯해 층간소음 대책, 청약제도 개편에 관한 내용도 대책에 반영될 것으로 전망된다.

[연규욱 기자]

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