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이슈 끝없는 부동산 전쟁

한은 "강남 집값 1%p 오르면 강북·수도권도 0.4~0.6%p 오른다"

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한은, 주택가격 전이 효과 분석

작년 집값 오른 것의 절반은 강남 재건축 기대

강남 전세·매매 오르면 한 달내 광역시도 올라

집값 오를 때는 강남이 '선행'…떨어질 땐 불명확

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[이데일리 최정희 기자] 강남 집값이 오르면 시차를 두고 강북, 수도권은 물론 지방 광역시까지 줄줄이 오르는 것으로 조사됐다. 집값 상승기에 강남 집값이 뚜렷한 선행성을 보였다. 그러나 집값이 떨어질 때는 그 연관성이 명확하지 않았다.

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(출처: 한국은행)

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6일 한국은행이 발표한 ‘주택가격 전이효과 분석’이라는 제목의 BOK이슈노트에 따르면 작년 주택의 큰 폭 상승 요인을 분석한 결과 절반은 저금리 등 자금 조달 여건 때문에 올랐지만 나머지 절반은 서초, 강남, 노원 도봉 등 서울 일부 지역의 재건축 기대감과 안양, 군포 등의 GTX C노선 사업 가시화 등 개별 지역 이슈로 상승했다.

재건축 기대, 개발 호재는 해당 지역의 주택 가격 상승 뿐 아니라 주변 지역으로 확산세 전국 집값 상승을 자극했다는 분석이다. 특히 강남 지역의 재건축 기대 등 집값 상승은 강남에만 그치지 않고 전국적으로 파급되는 것으로 나타났다.

한은이 2003년 11월부터 2021년 12월중 119개 시군구 자료를 이용해 분석한 결과 강남 지역 11개구의 매매 가격 변동이 다른 지역의 주택 가격 변동의 약 5분의 1(21.9%)를 설명했다. 수도권은 20.1%, 강북은 16.6%로 집계됐고 지방은 7.5%로 파급력이 낮았다. 강남 집값 상승의 파급력이 가장 강한 것이다.

강남 집값이 1%포인트 오르면 강북 지역은 약 0.40%포인트 오르고 서울을 제외한 수도권은 0.58%포인트 올랐다. 인천을 뺀 지방 광역시는 0.15%포인트 오르는 것으로 집계됐다. 강남 11개구의 전세, 매매 가격 상승은 강북 및 수도권(서울 제외)에는 1~2주, 광역시에는 1~4주 정도 선행한다.

특히 주택 가격 상승기에 강남 집값의 전이효과가 더 큰 것으로 조사됐다. 최근 3년간 계속해서 집값이 상승했는데 주택 가격 전이지수는 2019년 44.3에서 2020년 54.6, 작년 64.1로 계속해서 높아졌다.

반대로 강남 집값 하락이 갖는 선행성은 불명확한 것으로 나타났다. 노무현 정권 당시 대출 규제 강화, 종합부동산세 도입, 양도소득세 강화 등으로 강남 3구 주택 가격이 2004년 6월 -0.4%를 기록하자 강북 주택 가격도 하락하는 모습을 보였다. 반면 2007년말 분양가 상한제, 전매제한 규제 등으로 강남 3구 주택이 11월 -0.1%로 하락했으나 강북 지역 주택은 상승했다.

보고서를 작성한 김찬우 한은 조사국 물가연구팀 과장은 “특정 지역의 주택 및 지역개발 정책 수립시 해당 지역에 미치는 직접 효과는 물론 주변 지역에 대한 전이효과 등 외부효과도 고려할 필요가 있다”며 “최근 들어 강남 지역의 전이 효과는 강남 3구에 대한 규제 강화, 지역 균형 발전 전략 등의 영향으로 점차 약화되는 모습”이라고 밝혔다.

한편 전세 가격이 매매가격에 미치는 영향이 약 25~35%로 매매가격이 전세 가격에 미치는 영향(약 20~30%)보다 더 강한 것으로 나타났다. 전세 가격이 오르면 전세 수요가 매매 수요로 전환되거나 매매가와 전세가 차이가 좁혀져 갭투자 요인이 커지기 때문이다. 다만 최근엔 전세 비중이 줄고 있어 전세가 매매에 미치는 영향이 점차 축소되는 것으로 나타났다. 전세 거래 비중은 2019년 66.4%였으나 작년말 62.1%로 줄었다.


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