'1.6억→1.1억' 하루새 확 준 주담대 한도…"막차 탈걸" 한숨

[머니투데이 양성희 기자, 오상헌 기자, 김남이 기자, 이용안 기자, 박광범 기자] [편집자주] DSR규제 마지막 단계가 7월부터 시행된다. 지금까지 '남' 얘기였던 DSR 규제가 '내' 얘기가 된다. 대출 관련한 내 삶이 바뀐다.

[DSR 3단계, 내 삶이 바뀐다] (종합)]

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"주담대 얼마나 받을 수 있나요?"…작년엔 2.4억, 내일부턴 1.1억
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DSR 규제 강화 추이/그래픽=이지혜 디자인기자

#. 기존에 4000만원 한도로 마이너스통장을 보유한 A씨. 경기 용인 소재 6억원짜리 아파트를 구입하려 은행에 주택담보대출(주담대)을 문의했는데 당장 7월부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화된다는 안내를 받았다. A씨가 신청하려는 대출은 2억4000만원, A씨의 연소득은 4000만원. A씨는 무사히 대출을 받을 수 있을까.

7월1일부터 3단계로 강화된 DSR 규제가 시행되면서 대출 소비자의 한숨이 깊어질 전망이다. 전체 대출자의 29.8%가 3단계 DSR 규제 대상자가 될 것으로 추산된다. 3명 중 1명이 규제에 걸리는 꼴이라 대출시장에 큰 변화가 예상된다.

현행 2단계에선 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 규제 대상이 되지만 7월부터는 총 대출액 기준이 1억원으로 대폭 낮아진다. 1억원을 초과하는 대출을 받으려면 연간 원리금상환액 비율이 소득의 40%(은행은 40%, 비은행은 50%)를 넘지 않아야 한다.

A씨의 사례로 DSR 계산기를 두드려보면 A씨에게 나오는 주담대 한도는 7월부터 1억1040만원 밖에 되지 않는다. 지난해까진 신청한 대로 2억4000만원의 주담대를 모두 받을 수 있었지만 2단계 DSR 규제가 적용된 올 1월부터는 대출금액이 1억6000만원으로 확 줄었고 3단계 규제가 시행되는 7월부터는 가능한 한도가 더 쪼그라들었다.

DSR 규제에 더해 금리가 오를 대로 오르면서 대출 한도를 함께 갉아먹었다. 원금 아닌 원리금상환액으로 DSR를 계산하기 때문이다. 신용등급 2등급인 A씨의 마이너스통장 금리가 이미 4.58%로 올랐고 신규 주담대 금리는 3.79%로 적용된 것을 가정한 경우다. 30년 분할상환, 원리금 균등방식으로 갚으려는데도 연간 원리금상환액을 나눠보니 규제를 피하기 어려웠다.

만약 기준금리 추가 인상 등으로 대출 금리가 더 오를 경우 A씨의 대출 형편은 더욱 어려워진다. A씨가 연말에 주담대를 신청하려는데 12월까지 마통 금리가 5.58%, 주담대 금리가 4.79%로 각각 치솟을 경우(연말까지 기준금리 1%포인트 인상 가정) 가능한 대출액은 9170만원으로 확 줄어든다.

'갚을 수 있는 만큼만 빌리자'는 취지에서 도입된 DSR 규제여서 소득이 적을수록 타격이 크다. 만약 A씨 소득이 6000만원이라면 DSR 규제가 강화되더라도 같은 조건으로 2억4000만원의 대출을 받을 수 있다. 다만 연말까지 금리가 오른다면 갚는 이자액이 늘어나기에 소득이 6000만원이어도 DSR 규제에 걸리게 된다.

3단계 DSR 규제 대상은 전체 대출자의 29.8%, 전체 가계대출의 77.2%에 해당하는 만큼 대출 소비자와 금융회사에 미치는 영향이 상당할 것으로 보인다. 기존 2단계 대상자의 경우 전체 대출자의 13.2%, 전체 가계대출의 51.8% 수준이었다.

은행들은 영업점에 공문을 내려보내 대출 수요자에게 일찍부터 DSR 규제 변화를 안내하도록 주문했다. 그럼에도 대출 창구에선 '왜 대출이 이렇게 밖에 안 나오느냐' 식의 실랑이가 계속되고 있다. 다만 6월 안에 대출을 받으려는 '막차' 수요는 미미했던 것으로 파악된다. 대출 시장 자체가 고금리 여파 등으로 침체됐기 때문이다.

은행들은 DSR 규제가 강화되는 7월부터 대출 시장이 더욱 가라앉을 가능성을 우려한다. 이 때문에 은행마다 영업력을 강화할 방침이다. 시중은행 관계자는 "아무리 신용대출이 연소득 2배 이상으로 나오고 은행들이 금리 할인에 나선다고 해도 DSR 규제, 준거금리 인상의 영향이 크기 때문에 가계대출 수요가 살아날 여지가 적다"고 말했다.

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총량규제→DSR 잠금장치…가계부채 시스템관리로 바꾼다
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[서울=뉴시스 정병혁 기자 = 28일 오전 서울시내 한 은행의 대출창구의 모습. 2022.06.28.

윤석열 대통령의 대표적인 경제 공약인 가계부채 안정적 관리와 대출 정상화 방안이 7월1일부터 본격 시행된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 확대 적용을 통한 시스템 기반 가계부채 관리와 서민·실수요자 내집마련을 돕기 위한 대출 우대가 핵심이다. 상환 능력 기반의 대출 관행을 정착시켜 가계부채 연착륙을 유도하되, 저소득자나 청년층 등 무주택 실수요자들의 대출 숨통을 틔워 주택 구매를 돕겠다는 것이다.

30일 금융당국에 따르면, 다음달 1일부터 차주 단위 DSR 규제가 1억원 초과 대출로 확대 적용된다. DSR는 개인(차주)이 빌린 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값으로 40%(2금융은 50%)를 넘어선 안 된다.

앞서 금융위원회는 차주 단위 DSR 규제를 순차 도입하기로 하고 지난해 7월부터 모든 규제지역 내 6억 원 초과 주택담보대출과 1억원 초과 신용대출에 먼저 적용해 1단계를 우선 시행했다. 당초 2022년 7월과 2023년 7월 각각 2단계와 3단계를 도입할 계획이었으나 지난해 가계부채가 폭증하자 도입 시기를 2022년 1월과 7월로 앞당겼다.

이에 따라 지난 1월부터 총대출액 2억원 초과 차주에게 DSR 규제 2단계가 확대 적용됐고, 다음달 1일부터는 총대출액 1억원 초과로 적용 대상이 늘어난다. 금융당국 관계자는 "지난해 대출 총량관리로 가계부채 폭증세를 진정시켰다면 새 정부는 DSR 시스템 관리로 가계부채 연착륙을 유도할 것"이라고 했다. 금융당국은 지난해 말 시행한 신용대출 한도 연소득 제한 등 강도높은 총량규제 행정지도를 대부분 종료한 상태다.

DSR 규제 강화와 별도로 3분기 중 생애 최초 주택 구매자의 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 높인다. 지금은 주택 소재 지역과 집값에 따라 40~70%의 LTV만큼만 대출을 내줬지만 앞으론 생애 최초 주택 구입의 경우 지역, 소득 등과 무관하게 집값의 80%까지 빌려주겠다는 것이다. 대출 가능 금액도 현행 최대 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 정부는 서민·실수요자의 LTV를 완화하더라도 DSR 규제가 존재해 가계대출이 급격히 늘어나는 걸 막을 수 있다는 입장이다.

DSR 계산 때 청년층은 미래소득을 높게 인정해 대출 한도를 늘려준다. 소득이 상대적으로 작으면 DSR 규제 영향을 더 받아 LTV 상한을 늘려주더라도 돈을 충분히 빌리기 어렵다는 점을 고려한 것이다. 20대 초반인 청년층의 미래소득 증가율은 현행 최대 38.1%에서 51.6%로 늘어나 대출 한도가 증가한다. 이밖에 보금자리론, 적격대출 등 정책모기지 만기를 최장 40년에서 50년으로 늘려 연간 원리금 상환 부담을 줄여주고 대출 한도는 늘려줄 계획이다.

금융권에선 DSR 규제 강화와 금리 상승 기조, 글로벌 긴축 속도전, 부동산·주식 ·가상자산 등 자산 가격 침체 등 금융시장을 둘러싼 여러 여건을 감안하면 대출 규제를 일부 풀더라도 가계부채가 다시 폭증할 가능성은 적다고 예상한다. 한국은행에 따르면 지난 1분기말(3월 말) 가계신용(가계대출+판매신용) 잔액(1859조4000억원)과 가계대출 잔액(1752조7000억원)은 나란히 사상 최대였던 지난해말보다 감소했다. 가계신용은 2013년 1분기 이후, 가계대출은 2002년 4분기 통계 작성 이후 처음 감소했다.

2분기에도 가계대출은 줄어들 전망이다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 지난 28일 현재 가계대출 잔액은 700조6265억원으로 지난해 말(709조529억원)보다 8조4264억원 감소했다.

한국은행도 지난 3월 '금융안정상황' 보고서에서 DSR 40% 규제가 1억원 초과 대출로 확대되면 신규 취급 가계대출이 13.4% 감소할 것으로 내다봤다. 아울러 가계대출 증가율이 4.5%포인트(p) 하락하는 것으로 추산했다.

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생애 처음 집 산다면 '3분기' 기다려라…LTV 80%로 완화
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생애 처음으로 집을 사는데 자금이 모자르거나 대출 한도가 낮아 고민인 사람은 올 3분기를 기다려보면 좋다. 생애 최초 구매자를 대상으로 LTV(주택담보대출비율) 상한선이 소득과 지역에 상관없이 모두 80%로 완화되기 때문이다. '50년 만기' 보금자리론도 등장한다.

금융위원회는 생애 최초 주택구매자의 주택구입 목적 주택담보대출의 경우 주택 소재지역 주택가격, 소득과 관계없이 LTV 80% 이내에서 취급을 허용하는 내용을 담은 감독규정 변경예고를 30일 마무리한다. 이후 규제 심의, 금융위 의결 등을 통해 3분기 중 시행할 예정이다.

기존 생애 최초 주택구매자는 주택가격(8~9억원 이하)과 소득 부부합산(1억원 미만) 등의 조건이 있었고, LTV 상한선도 규제 지역에 따라 50~70%의 제한을 받았다. 하지만 3분기부터 주택가격과 소득 등의 조건은 사라지고 LTV는 80%로 통일된다. 4억원이었던 대출한도도 6억원으로 늘어난다.

기존에는 생애최초 주택구매자가 투기과열지역인 서울에서 7억5000만원인 아파트를 구매하려면 LTV 50%를 적용받아 대출이 3억7500만원까지만 가능했다. 하지만 바뀐 제도에서는 LTV 80%를 적용받아 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있다.

완화된 'LTV 80%'는 원칙적으로 시행일 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 다만 규제시행일 이전에 대출 신청을 했으나 아직 실행되지 않은 대출은 완화된 규정을 적용할 수 있다. 예컨대 7월 중 대출을 처음 신청했으나 규제시행일 이후 대출이 실행(대출 입금)되는 경우에도 완화된 규제가 적용된다.

◆청년층 DSR 강화, 장래소득 반영으로 극복…9월 변동→고정금리, 안심전환대출 접수

하지만 생애 최초 주택구매자도 DSR 규제(은행 40%, 비은행 50%)를 피해갈 수는 없다. 이에 금융당국은 장래소득 증가 가능성은 높으나 현재 소득이 낮은 청년층(만 39세 이하)을 대상으로 장래소득 반영을 확대한다. 20대는 최대 51.6%, 30대는 최대 17.7%까지 소득증가율을 적용할 수있다.

50년 만기 보금자리론과 적격대출도 오는 8월 등장한다. DSR이 적용되는 상태에서 만기를 늘리면 원리금 상환 금액이 낮아져 대출 한도를 늘릴 수 있다. 신용대출 5000만원(금리 4.25%)을 갖고 있는 부부소득 연 3000만원인 가구가 40년 만기 보금자리론(금리 4.6%)을 이용하면 최대 2억9000만원까지 빌릴 수 있지만 50년 만기를 이용하면 3억1000만원까지 늘어난다.

이와 함께 대출 초기에 상환하는 원리금이 적고, 시간이 지날수록 상환금액이 커지는 체증식 상환을 40년 보금자리론에도 이용할 수 있다. 만 39세 이하 차주가 대상으로 소득이 적은 대출 초기 상환부담을 줄일 수 있다. 또 조기상환수수료가 7월부터 1.2%에서 0.9%로 인하된다.

주담대 상환 부담을 줄일 수 있는 프로그램도 하반기 가동된다. 변동금리 주담대를 장기·고정금리로 바꿔주는 안심전환대출 접수를 오는 9월 중순부터 받는다. 11월 중·하순부터 대환이 시작될 예정이다.

올해는 주택 시가 4억원 이하, 부부합산 소득 7000만원 이하인 차주가 대상이다. 주택가격이 낮은 사람부터 순차적으로 신청을 받을 예정이다. 대출한도는 최대 2억5000만원이다. 시행시점 기준 보금자리론 대비 최대 30bp(0.3%포인트) 낮은 고정금리를 적용한다.

금융당국 관계자는 "금융사가 자체적으로 건전성 관리를 위해 최대로 허용하는 LTV는 80%보다 낮을 수 있다"며 "다만 LTV가 80% 보다 낮을 경우 서울보증보험 등에서 취급하는 모기지보험을 활용해 추가대출이 가능하다"고 말했다.

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DSR 규제 3단계에도 전세대출은 된다..예외 상품은
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금융위원회

7월 1일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 3단계로 강화되지만 생계나 주거 관련 일부 대출은 예외다. DSR 한도가 다 찼어도 대출을 더 받을 수 있다는 뜻이다. 금융위원회는 가계부채를 안정적으로 관리하면서도 급전이 필요한 이들의 숨통을 틔워주기 위해 일부 예외항목을 뒀다.

금융위의 '새정부 가계부채 관리 방안 및 단계적 규제 정상화 방안'에 따라 7월1일부터 DSR 규제가 3단계로 강화된다. 총 대출액 1억원이 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 은행권 기준 연 소득의 40%, 비은행권은 50%를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없다.

금융위는 규제를 강화하면서 급전이 필요한 실수요자가 어려움에 빠지지 않도록 조치했다. 우선 긴급생계용도 주택담보대출의 한도가 1억5000만원으로 늘어난다. 현재도 긴급생계용도 주담대의 경우, 개별 대출 기관의 여신심사위원회 승인에 따라 1억원 한도로 DSR 적용에서 제외가 가능했다. 그러나 3분기부터는 은행감독규정 개정을 거쳐 한도가 1억50000만원으로 확대된다.

일반 주담대 생활안정자금의 한도도 1억원에서 2억원으로 늘어나지만, DSR 규제에 포함된다. DSR 규제 예외를 받기 위해선 대출 사유가 긴박하다는 걸 설명해야 한다.

또 서민의 생활지원을 위해 마련된 서민금융상품들도 DSR 규제에 포함되지 않는다. 근로자햇살론, 햇살론15, 안전망대출, 햇살론유스, 햇살론뱅크, 미소금융 등이 있다. 주택연금과 유가증권담보대출을 포함한 300만원 이하 소액신용대출도 대출 규제 없이 이용 가능하다. 카고, 버스, 4.5톤 이상 등 영업용 차량을 운행하는 자영업자들이 찾는 상용차금융도 규제의 영향을 받지 않는다.

주거와 관련한 일부 대출도 DSR 산정에 포함되지 않는다. 전세대출과 이주비·중도금 대출이 이에 해당한다. 정책 모기지 상품인 보금자리론도 DSR 산정 시 제외된다. 다만 적격대출은 은행 상품으로 분류돼 규제 적용 대상이다. 또 정책적 목적에 따라 정부·공공기관·지방자치단체 등과 협약을 체결해 취급하거나, 자연재해 지역에 대해 긴급하게 지원되는 대출도 DSR 산정에 포함되지 않는다.

할부, 리스, 현금서비스 등 일부 카드사의 상품도 DSR 규제를 받지 않는다. 카드사를 통해 자동차를 사도 규제와 무관하다. 그러나 은행의 오토론의 경우 규제에 포함된다.

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DSR규제에 좌절했다면...급전, 여기서 받을 수 있다
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임종철 디자이너 /사진=임종철 디자이너

개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 3단계가 시행되면서 대출이 있는 사람들은 추가 대출을 받기 더 어려워졌다. 다만 일시적 유동성 위기로 소액 추가 대출이 필요할 때는 온라인투자연계금융(온투업)이 대안이 될 수 있다. 온투업은 은행이나 저축은행, 보험사, 카드사 등과 달리 DSR 등 가계대출 규제를 적용받지 않고 있다.

과거 P2P(개인간금융)로 불린 온투업은 온라인 플랫폼을 통해 투자자와 차입자를 연결하는 대안 금융 서비스다. 2020년 8월 '온라인 투자 연계 금융업 및 이용자 보호에 관한 법률'(이하 온투법)이 시행되고, 약 1년 간의 유예기간을 거쳐 지난해 6월부터 금융당국 등록을 완료한 47개 온투업체가 영업을 펼치고 있다.

제도권으로 편입됐지만 과거 P2P 시절처럼 가계대출 규제 적용대상에선 제외됐다. 아직 업계 규모와 영향력이 미미해서다. 금융당국은 업권법이 시행된 지 얼마 안 됐고, 업권 전체 대출잔액이 약 1조4000억원 남짓인 신생업계인 까닭에 아직은 온투업 시장을 옥죄기 보다는 성장을 지원해야 한다고 보고 있다.

이에 차주들은 DSR 규제에 구애받지 않고 온투업체에서 대출을 받을 수 있다. 한도와 금리는 차주의 신용도 등에 따라 결정된다.

온투업체들은 자체 신용평가 시스템을 고도화한 상태다. 예컨대 렌딧은 신용평가사가 제공하는 대출개설정보, 연체정보 등 300여 신용정보와 사기탐색률 정보 등에 자체 축적해 온 대출 신청자 데이터와 직장 신용정보, 상환정보, 비금융 데이터 등을 결합해 차주 신용도를 평가한다.

단순 신용대출 뿐 아니라 주택담보대출(이하 주담대)도 받을 수 있다. 단, 신규 주택 구입 목적의 주담대가 아닌 생활자금, 사업자금 목적의 주담대로 한정된다. 2019년 발표된 12·16 부동산대책 발표 이후 온투업이 규제 우회로가 될 수 있다는 지적이 나오자 업계 스스로 신규 주택 구입 목적의 주담대를 취급하지 않기로 하면서다. LTV(주택담보인정비율) 규제도 적용받지 않지만, 자체적으로 은행 등에서 받은 주담대를 포함해 LTV 60~70% 한도 내에서 대출을 내주고 있다.

온투업체 관계자는 "LTV나 DSR 규제를 안 받는다고 해도 투자자 보호와 금융당국의 가계대출 규제 취지를 감안해 업체들이 무리한 영업을 펼치고 있진 않다"며 "그럼에도 단기 소액자금이 꼭 필요한 중신용자들에겐 온투업이 제2금융권보다 상대적으로 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있는 대안이 될 순 있을 것"이라고 말했다.

양성희 기자 yang@mt.co.kr, 오상헌 기자 bborirang@mt.co.kr, 김남이 기자 kimnami@mt.co.kr, 이용안 기자 king@mt.co.kr, 박광범 기자 socool@mt.co.kr

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