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'임대차법 개편' 윤곽나왔지만…'인센티브·법 통과' 등 관건(종합)

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'2+2년' '5%상한율' 폐지 등 임대차3법 제도 개선 방향 드러나

임대주택 공급 다주택자 인센티브 제공, 임차인 주거권 보장

구체적 인센티브·보유세 감면 세제당국 협의·법 통과 과제

[이데일리 하지나 기자] 지난 20일 윤석열 대통령이 지시한 임대차 3법의 제도 개선 방향이 일부 드러났다. ‘2+2’인 지금의 계약갱신요구권을 없애는 대신 임대주택을 공급하는 다주택자에게 세제 등 인센티브를 줘 임차인의 계속 주거권을 보장한다는 구상이다. 임대차 3법은 현행 2년인 임대차 계약을 한 차례 더 연장을 요구할 수 있는 계약갱신요구권과 전·월세 금액을 5% 이내만 올릴 수 있는 전·월세 상한제, 임대차 신고제다. 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 2020년8월 시행했고 임대차 신고제는 지난해 7월부터 적용하고 있다. 임대차3법이 시행 2년여 만에 전면 손질을 예고했다.

다만 임대차 제도 개편은 법 개정 사안이니만큼 야당이 이를 합의해주기란 가능성이 작다는 평가다. 기획재정부 등과도 보유세 감면 등에 대해 협의를 거쳐야 하기 때문에 세제 당국을 설득하기란 만만치 않은 장벽이라고 지적한다.

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원희룡 국토부 장관(사진=연합뉴스)

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원희룡 “임대차2법 손질은 폐지가 아니라 대폭 개정”

원희룡 국토교통부 장관은 30일 임대차2법 전면 폐지 주장에 대해 “세입자 보호장치를 없애고 원복시킨다는 의미의 폐지가 아니다”고 강조했다.

이날 원 장관은 정부세종청사에서 기자들과 만나 “더 현실적이고 시장에서 작동 가능하고 세입자 보호 효과도 높인다는 큰 방향을 잡고 있고 구체적인 안을 제시할 것”이라며 이같이 밝혔다.

그는 “지금의 졸속 임대차 3법 중 특히 2법, 이걸로 세입자 보호에 할 일 다했다는 건 무책임하다”며 “세입자를 더 잘 보호하고 잘 작동되도록 임대차법에 대한 개념 자체를 바꾼다는 의미에서 폐지에 가까운 대폭 개정이 필요하다는 의미다”고 설명했다.

그는 전날 관훈클럽 토론회에 참석해 임대차3법 중 2+2년 계약갱신청구권과 5% 전월세상한율을 전면 폐지해야 한다고 주장했다. 특히 세액감면 등 누진적 인센티브를 제공해 임대인들이 자발적으로 계약 연장을 할 수 있도록 유도해야 한다고 강조했다.

원 장관은 “2+2년 갱신할 때도 집주인이 산다고 세입자를 쫓아내고, 편법 쓰고 분쟁이 발생한다”며 “또한 2+2년이 끝나면 임대료를 더 올릴 뿐 아니라 미리 많이 올리는 부작용도 발생한다”고 지적했다. 그는 “임차인의 거주 안정성을 확보하는 현실적인 방법을 찾아보자는 것”이라며 “예를 든 게 다섯 번 연장하면 10년, 등록임대에 준하는 걸로 봐서 거기에 따른 혜택을 주자는 것이다. 인센티브 구조로 하면서 거주기간을 안정시킬 수 있는 것”이라고 설명했다.

이어 5% 상한율에 대해서도 “정부는 해주는 것 없이 5%, 전·월세 전환율 2.5%로 묶어버리니깐 월세 수입을 많이 받기 위해서 전세보증금을 올리고 이 때문에 집값도 오른다”며 “실제 사례와 경제원리상 이유에 대해 객관적 검토자료를 내고 대안도 제시하겠다”고 덧붙였다.

인센티브 수준 관건·임차인 보호방안 내놔야

이에 대해 시장에서는 긍정적으로 평가하면서도 임대인의 선의에 기댄 정책이라는 점에서 결국 인센티브 수준이 정책 성공의 관건이라고 전망했다. 강압적인 방식이 아닌 자율적으로 임대인의 시장 참여를 유도한다는 점에서 높이 평가하지만 인센티브 수준이 정책 실효성을 결정짓는 최대 변수가 될 수 있다고 지적했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “결국은 자발적 참여를 유도할 만큼의 인센티브가 있느냐가 문제일 것”이라며 “비록 이전 정부에서 주택임대사업자 혜택이 과도하다고 판단하면서 지금은 폐지됐지만 그에 준하는 수준의 인센티브를 다시 제공하지 않고서는 임대인들의 자발적 참여를 기대하기는 어렵다”고 말했다.

앞서 문재인 정부는 민간임대사업자 등록제도를 활성화하기 위해 임대기간과 임대료를 규제하되 종합부동산세 합산 과세 배제, 양도소득세 중과 배제 등의 혜택을 제공했다가 다주택자 논란이 불거지자 점차 혜택을 축소했다. 급기야 2020년에는 단기임대, 아파트 장기 매입임대가 폐지됐고, 기존 주택도 임대의무기간이 종료되면 자동 등록말소 처리가 되면서 사실상 완전 폐지 수순을 밟게 됐다.

일각에서는 추가로 임차인을 보호할 방안도 함께 고민해야 한다고 조언했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “전·월세 갱신 자체가 임대인의 선의에 의존하면서 시장 자체가 임대인 중심으로 흘러갈 수 있는 부작용도 나타날 수 있다”며 “인센티브가 크지 않으면 임차인이 보호를 받지 못하는 상황도 벌어질 수 있다”고 지적했다.

‘여소야대’ 국회상황, 법 통과 ‘글쎄’…기재부 설득도 난관

무엇보다 여소야대 국회 상황은 최대 걸림돌이다. 더불어민주당이 180석으로 거대 의석을 차지하고 있는 가운데 국회 논의 과정에서 상당한 난항이 예상된다. 이에 대해 원 장관은 “임대차법 폐지가 단순 폐지와 과거로의 원상복귀가 아니라 더 나은 대안을 제시하겠다는 것인데 이마저도 민주당이 응해주지 않으면 정쟁만 일어날 가능성이 있다”며 “그런 점에서 여야정 협의기구를 이미 제안해 놓은 상태다. 여기에 민주당이 성실하게 임하지 않으면 다음 총선에서 국민이 판단할 것이라고 생각한다”고 말했다.

다주택자에게 보유세 감면 혜택을 주려면 세제 당국과의 협의도 진행해야 하는 데 세수 감소를 우려하는 기재부를 설득하기가 만만치 않다. 정부 내 구체적인 협의를 진행하지 않았지만 국토부가 기재부 설득을 이끌어 내기란 쉽지 않겠다는 전망이 나온다. 정부 한 관계자는 “임대사업자도 아닌 다주택자에게 종부세 면제 혜택을 주는 것에 대해 기재부가 부정적”이라며 “국토부가 세금 감면에서 철옹성인 기재부를 뚫어내기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.


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