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집값 하락 변수로 떠오른 '8월 전세대란'

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[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 서울을 포함한 전국의 아파트 매매가격이 당분간 약보합세를 유지할 것으로 보이는 가운데 집값 주요 변수로 '8월 전세대란'이 떠오르고 있다.

전세난 가능성을 높게 보는 시각이 많지 않다. 하지만 전세난이 현실화되면 매매가격 대비 전세 가격의 비율이 높은 지역을 중심으로 '갭투자' 수요가 늘어 주택 매매시장이 다시 꿈틀댈 수 있다.

최근 아파트 매매 물량은 늘고 가격은 떨어지면서 일각에서는 집값보다 전세가격이 비싼 이른바 '깡통전세'의 위험성을 경고하는 목소리도 나오고 있다. 이럴 경우 정부의 전월세 대책이 큰 효과를 보기 어렵다는 반응도 나온다. 이에 따라 정부가 지난 21일 내놓은 전월세 대책이 얼마나 효과를 발휘하느냐가 관건이 될 전망이다.

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◆금융시장 공포 속 집값 하락 장기화...변수는 8월 전세대란 여부

27일 시장 전문가에 따르면 하반기 집값 추이의 또 다른 변수로 '8월 전세대란'이 거론되고 있다.

한국부동산원에 따르면 6월 셋째주(20일 기준) 전국 아파트값은 한 주 전 대비 0.03% 떨어졌다. 지난 5월 9일(-0.01%) 조사 이후 7주 연속 하락세이면서 한 주 전(-0.02%)보다 하락폭이 커졌다. 서울 아파트값도 0.03% 내렸다. 4주째 하락하면서 한 주 전(-0.02%) 대비 낙폭도 키웠다. 수도권(-0.04%)과 지방(-0.02%) 역시 하락세를 유지하고 있다.

3기 신도시 본청약과 정부의 250만 가구 이상 주택 공급 계획 등이 변수로 작용할 가능성이 남아 있지만 금리 인상과 금융시장 공포 속에서 당분간 집값 약보합세가 이어질 것이라는 전망이 적지 않다.

하지만 주택시장에서는 현재 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 2년을 맞는 8월에 집주인이 4년치 보증금을 한꺼번에 올려 '전세 시장 대란'이 올 수 있다는 우려가 퍼지고 있다.

전세대란이 실제로 벌어질 경우 전세가율(주택 매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역을 중심으로 주택 매매 수요가 늘면서 주택 가격에 영향을 미칠 것이라는 분석이 나온다. 세입자들이 갑자기 큰 폭으로 오른 전셋값 부담을 이기지 못하고 내 집 마련을 위해 매매 시장에 뛰어들 가능성이 있다는 것이다.

5월 말 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억4881만원, 전세가격은 6억3338억원으로 전세가율은 55.1%다. 전국 아파트 전세가율은 62.0%, 수도권은 59.4%, 지방은 68.3%다. 일부 지방 중소도시의 경우 전세가율이 80%대에 육박하고 최근에는 90%대를 보이는 곳도 있다. 부동산 시장에서는 서울과 같은 대도시 아파트 적정 전세가율을 60% 안팎으로 보고 있다.

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[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 전세 품귀와 전셋값 폭등 현상이 지속되고 있는 19일 오후 서울 송파구의 한 공인중개사 앞에서 시민이 매물을 보고있다. 2020.10.19 pangbin@newspim.com

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◆'깡통전세' 우려 속 전문가들 "전월세 대책 효과 따라 매매 시장 영향 줄 것"

주택시장에서는 8월 전세대란이 실제로 나타날 경우 가격 하락 국면으로 접어든 아파트값을 다시 자극할 수 있다는 우려도 나오고 있다.

이에 따라 정부가 지난 21일 내놓은 전월세 대책이 실제로 이를 얼마나 방어할 수 있느냐에 관심이 모아지고 있다. 정부 정책이 효과를 발휘할 경우 전세난에 따른 매매 가격 상승이라는 연쇄 작용을 최소화할 수 있다고 보는 것이다.

정부는 분양가상한제 적용 주택의 실거주 요건을 완화하고 상생임대인 혜택을 확대해 임대 물량을 늘리고 임대료 상승 억제를 유도하기로 했다.

이런 가운데 시장에서는 점차 8월 전세대란 우려가 크지 않다는 분석에 힘이 실리고 있다. 그 결과 전세난에 연동한 아파트 매매가 상승도 크지 않을 것으로 보는 견해도 많다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "신규 임대차 계약에서 전셋값이 상승할 가능성이 있지만 계약갱신권이 순차적으로 만료하기 때문에 전세대란을 일으킬 정도는 아니다"면서 "정부의 전월세 대책이 가격 급등을 제어하는 역할도 어느 정도 하게 될 것"이라고 설명했다.

여 연구원은 "전세수요자가 매수자로 전환하는 경우도 일부 발생하겠지만 급매물로 나와 있는 시세보다 저렴한 물건을 구입하는 수준에 머무를 것"이라며 "서울에서 '똘똘한 한채' 선호 현상이 이어지면서 다주택자들의 수도권 외곽지역 주택 처분이 두드러질 것으로 보여 앞으로도 주요 지역 집값에는 큰 변동이 없을 것"이라고 내다봤다.

그러나 일각에서는 아파트 매매 물량이 증가하고 가격은 계속해서 떨어지면서 '깡통전세'를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 깡통전세가 늘어날 경우 정부의 전월세 대책이 큰 효과를 내기 어렵다는 지적도 나온다.

dream78@newspim.com

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