원희룡 '청년원가·역세권 첫집' 시작부터 난관…"천문학적 비용에 재건축 규제까지"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 윤석열 대통령의 대선 공약이었던 '청년 원가주택', '역세권 첫집' 사전청약을 조기에 추진하겠다고 밝혔지만 업계에서는 우려섞인 반응을 보이고 있다.

윤 대통령의 '청년 원가주택'은 30년 후 비용이 2000조원에 육박할 것으로 예상돼 대선 전부터 '포퓰리즘' 공약이라는 비판을 받았다. 또한 '역세권 첫집'은 민간 재건축사업 활성화를 전제로 하고 있는데 실제로는 재건축 정밀안전진단 완화도 진행되지 않아서 시작 전부터 '난관'에 봉착한 상태다.

[서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 17일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 인사말을 하고 있다. 2022.05.17 kilroy023@newspim.com

◆ "청년 원가주택 30만가구, 30년 후 비용 2000조 육박"

26일 부동산업계에 따르면 국토교통부가 향후 추진할 '청년 원가주택'(공약 기준 30만가구), '역세권 첫집'(공약 기준 20만가구)에 대해서 우려하는 시각이 많다.

앞서 원희룡 국토부 장관은 정부세종청사에서 열린 취임식에서 "청년층과 무주택 가구를 위한 '청년 원가주택', '역세권 첫집'의 사전청약을 조기에 추진하겠다"고 강조했다.

'청년 원가주택'은 윤 대통령의 부동산 공약 중 다른 대선 후보들과 차별화된다는 평가를 받았다. 무주택 청년이 시세보다 싼 원가에 주택을 분양받은 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 시세차익의 70% 이상을 보장받도록 한 제도다.

청년 원가주택 대상은 일단 20~30대 위주지만, 자녀가 있는 저소득 장기 무주택자도 포함한다. 재산이 일정 수준 이하면서 자녀가 많은 40~50대 가구에게도 입주 기회를 제공하는 것이다. 3기 신도시와 2기 신도시 분양대기 물량 30%를 이런 방식으로 공급하겠다는 구상이다.

윤 대통령은 국민의힘 후보였던 작년 8월 말 부동산 공약을 발표하면서 "청년층이 내 집 마련의 꿈을 포기하고 결혼과 출산을 기피해 인구절벽 우려가 심화하고 있다"며 "청년 주거문제 완화를 위해 5년 임기 내 청년 원가주택 30만가구를 공급하겠다"고 밝혔다.

다만 '청년 원가주택'은 경쟁 후보들로부터 많은 지적을 받았다. 특히 유승민 전 국민의힘 의원 측은 청년 원가주택 정책에 대해 '포퓰리즘'이라고 비판했다. 국가가 시세보다 싸게 주택을 분양해주는데다, 시세차익의 30% 이하만 갖는 구조라서 장기적으로 국가 재정에 막대한 부담이 되기 때문이다.

예컨대 시세 10억원짜리 주택을 원가인 3억원에 분양할 경우, 국가가 7억원의 손해를 보게 된다. 이런 손해가 수십만가구에 적용돼서 수차례 환매, 재분양이 이뤄지면 비용이 2000조에 육박해진다는 분석도 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=유경준 의원 페이스북 캡처] 2021.11.08 sungsoo@newspim.com

앞서 유승민 캠프 경제정책본부장을 맡은 통계청장 출신 유경준 의원은 작년 9월 자신의 페이스북에서 '청년 원가주택'에 대해 "종합적으로 1879조(1000조+879조)원에 달하는 비용을 국가가 지불하는 사업"이라고 지적했다.

주택을 원가 수준에 '분양'(토지와 건물을 포함한 소유권 이전)하고 이후 70%의 시세차익을 국가가 환매로 보장하는 방식으로 총 30년간 3차례 재판매가 이뤄진다고 가정했을 경우다.

그는 "국가 주택사업을 주도하는 한국토지주택공사(LH)의 경우 분양주택으로 돈을 벌어서 공공임대주택을 짓고 있는데도 적자가 140조원에 달한다"며 "그런데 대규모 분양주택을 원가로 공급하라고 한다면 공공임대주택을 지을 돈이 있겠는가"라고 반문했다.

◆ 역세권 첫집 '안전진단' 규제 막혀…"정책 정교화 필요"

또한 '역세권 첫집'(공약 기준 20만가구)은 민간 재건축사업이 활성화돼야 실현될 수 있다. 하지만 집값 급등 우려로 재건축 정밀안전진단 완화가 이뤄지지 않아서 사업이 속도를 내지 못하는 상태다.

역세권 첫집은 규제 완화로 교통이 편리한 역세권에 저렴한 공공분양주택을 공급하겠다는 구상이다. 민간 재건축 아파트의 용적률을 완화(300%→500%)해 증가한 용적률의 절반을 기부채납 받아 공공분양하는 방식이다. 청년·신혼부부와 무주택자에게 50~70% 수준의 분양가로 공급한다.

이 방식은 민간 재건축사업의 규제를 풀어주는 방식이기 때문에 향후 민간의 참여 비중이 높을 것으로 보인다. 다만 주요 재건축 단지들이 '안전진단'에 발목이 잡혀있어서 실제로 정책이 현실화되기까지 시일이 걸릴 것으로 보인다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정과 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

정밀 안전진단은 1·2차로 나뉜다. 우선 1차 정밀 안전진단에서는 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 적정성 검토 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정을 받게 된다.

D등급 이하를 받으면 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원(옛 한국시설안전공단)의 2차 정밀 안전진단(적정성 검토)을 거쳐 최종 통과 여부를 결정하게 된다.

윤 대통령은 대선 당시 '재건축 안전진단 규제 완화'를 공약으로 내걸었지만 취임 후 현재까지도 집값 급등 우려로 섣불리 규제 완화를 하지 못하고 있다. 대선 이후 1기 신도시와 강남 재건축 단지를 중심으로 가격이 오르자 정부가 '속도조절'에 나선 것이다.

국토부는 최근 설명자료에서 "재건축 안전진단 기준 완화의 추진시기, 구체적인 완화 범위 등은 확정된 바 없다"며 "시장에 미치는 영향이 큰 만큼 거시경제 여건·주택수급 등 시장 상황을 종합적으로 고려해 추진할 계획"이라고 밝혔다.

이로 인해 역세권 첫집 정책이 '차일피일' 늦어진다면 서울에 유의미한 공급 효과를 주기 어렵다. 전문가들은 정부가 부동산 정책을 현실에 맞도록 다듬고, 구체적 실행방안을 제시하는 것이 중요하다고 강조했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금 부동산시장 심리를 바꾸려면 단순한 공급수치보다는 구체적인 실행방안을 내놓는 것이 더욱 중요하다"며 "단순히 '공급폭탄'이란 개념에서 나온 정책이라면 이미 문재인 정부가 제시했기에 시장의 관심을 이끌어내기 어렵다"고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "어떻게 투기 수요를 억제하면서 실수요자를 보호하고 주택을 공급할지 등이 중요하다"며 "정책을 얼마나 정교하게 현실에 맞도록 조정하느냐가 관건이 될 것"이라고 말했다.

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