[단독] JR투자운용, 3080억원에 강남 에이프로스퀘어 빌딩 인수

제이알투자운용이 최근 매입한 강남 에이프로스퀘어

제이알투자운용이 최근 강남대로 인근 에이프로스퀘어 매입 절차를 마무리했다. 매입금액은 3080억원이다. 제이알투자운용은 펀드 운용기간 동안 강남권역(GBD)의 최근 정보통신(IT)업계를 중심으로 한 풍부한 임차수요를 바탕으로 임대료를 끌어 올린 뒤 건물을 매각하여 차익을 극대화한다는 목표다.

17일 부동산투자업계에 따르면 제이알투자운용은 지난달 28일 지하철 2호선 강남역과 9호선 신논현역 사이에 위치한 '에이프로스퀘어(사진)' 오피스빌딩의 소유권 이전을 마쳤다. 지난 2월 말 매도인으로부터 우선협상대상자로 선정된 지 2개월만이다. 최근 금리인상이 이슈가 되는 시장 상황 속에서도 무난하게 딜을 클로징 했다는 업계의 평가다.

부동산 매매대금을 비롯해 취득부대비용 등을 모두 포함한 전체 투자금액은 3420억원이다. 제이알투자운용은 신탁형 펀드를 설정해 1271억원을 사모 방식으로 조달했다. 펀드는 선순위, 후순위 투자자를 나누고 손실과 성과를 차등배분하는 손실차등형 상품으로 설계했다.

강남 에이프로스퀘어는 마스턴투자운용이 운용하던 '마스턴밸류애드일반사모부동산투자신탁제49호'가 2019년 3월 매입해 보유한 자산이었다. 이 부동산 펀드는 국민연금, 산재기금, 군인공제회, 현대해상 등이 수익자로 참여했다. 당시 강남 에이프로스퀘어 거래가격은 2040억원으로 이번 매각을 통해 약 1000억원의 시세차익을 거두게 됐다.

강남 에이프로스퀘어는 서울시 강남구 서초동 1309-9에 에 위치한 오피스다. 지하 5층~지상 15층, 연면적 2만 7220㎡(약 8234평) 규모다. 2011년 준공돼 강남권역(GBD) 오피스들 중에서 비교적 신축에 속한다. 해당 부동산은 9호선과 곧 개통될 신분당선 연장선 정차역인 신논현역 인근에 위치하고 있고 도보 7분 거리에는 2호선과 신분당선 환승역인 강남역이 있다. 아울러 이달말 예정된 신분당선 연장에 따른 신논현역 개통, 향후 용산역까지 추가 연장 등 주변 개발 효과로 인한 호재도 기대해 볼 수 있을 것으로 보인다.

에이프로스퀘어는 주요 임차인인 두산중공업, WeWork이 각각 전체 면적의 43%, 37%를 임차하고 있어 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있다는 평가를 받는다. 현재 해당 자산이 위치한 강남권역은 IT 업체를 중심으로 임차 수요가 풍부하여 서울 주요 업무권역 중 가장 낮은 0%대 공실률을 기록 하고 있다.

부동산업계 관계자는 "해당 부동산은 국내 최대 상권 중의 하나인 강남역 상권에 위치하고 있어 근생시설에 대한 임차인의 선호도도 높다"며 "가파른 임대료 상승을 보이고 있어 당분간 우호적인 시장 상황이 지속 될 것으로 보인다"고 평가했다.

제이알투자운용 관계자는 "현재 에이프로스퀘어의 실질 임대료는 완공 후 내년말까지 임차하고 있는 두산중공업의 임대료가 주위 시세 대비 낮은 수준"이라며 "제이알투자운용은 강남권역의 높은 임대 수요를 바탕으로 주변 시세를 고려한 임대료 현실화 등을 통하여 순영업이익(NOI)을 레벨업 시키는 밸류애드 전략을 구사해 해당 건물의 가치를 더욱 끌어올릴 계획"이라고 밝혔다.

[유준호 기자]

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