'대선 바람' 탄 1기 신도시…분당·일산·평촌 슈퍼아파트는

◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 ◆

경기도 성남시 분당구 아파트 단지 전경. [매경DB]

여야 대선 후보들의 부동산 정책 공약 대전이 뜨겁다. 3기 신도시의 사전청약 열기가 이어지는 가운데 세금, 대출 등 규제 완화와 공급 확대 발표에 시선이 집중된다. 수도권 곳곳에서 주택 공급을 늘리겠다는 것이다. 재건축·재개발 규제 완화는 물론 1기 신도시를 전면적으로 리모델링하거나 재건축하겠다는 방침이다. 1기 신도시는 30년 만에 낡은 신도시에서 젊은 새 도시로 거듭나는 대개조계획 내지 재구조화 작업이다. 기존 주택정책을 근본부터 바꾸는 정책 패러다임의 대전환으로 시장에는 천지개벽할 만큼 파급효과와 커다란 충격이 예상된다.

먼저 1기 신도시의 특징은 뭘까. 1989년부터 노태우정부는 집값 급등에 놀라 주택 200만가구 공급 대책을 발표했다. 이후 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5곳에 29만2000가구가 입주했으며 경과 연수 30년을 넘는 노후 아파트가 대부분을 차지하고 있다. 이 때문에 주택 노후화에 따른 녹물·누수·난방 등 건물의 기능 저하 문제와 더불어 커뮤니티시설과 주차장 부족, 베드타운으로 전락 등 심각한 상황이다.

일산과 평촌 등 다른 신도시도 사정은 이와 크게 다르지 않다. 이에 따라 최근 뜨거운 감자로 떠오른 1기 신도시에 대한 미래공간계획을 두고 공동주택 리모델링과 재건축에 관한 논의가 활발하다. 행정적·제도적 지원이 강화되고 있다. 광역교통시설 부담금 완화 및 매도청구주택의 취득세 중과 배제 등 일부 시행령이 개정됐다. 수직증축 안전성 검토기간 단축 등 규제 개선과 각종 세제·부담금 완화 필요성도 제기된다. 1기 신도시 지방자치단체의 공동 노력과 협력도 필수적이다. 정치권에서는 '공동주택 리모델링 및 지원에 관한 특별법' 제정도 추진 중이다.

일각에선 이참에 리모델링 대신 재건축하는 방안도 대안으로 거론된다. 도시단위 재정비를 통해 노후 주택을 스마트 홈으로 교체하고 용적률, 층고 완화 등 밀도 상향을 통한 추가 공급 증대와 순증 효과가 클 것이라는 판단에서다. 1기 신도시의 평균 용적률이 169~226%인 점과 주거지역 법정 상한선이 300%인 점 그리고 4종 주거지역 신설 시 최대 500%까지 늘리겠다는 공약 등을 종합 감안하면 1기 신도시에서만 6만~15만가구가량 추가 공급도 가능할 전망이다.

하지만 앞으로 넘어야 할 장애물과 과제도 적지 않다. 대규모 이주와 산발적 진행에 따라 주택 시장의 대혼란과 국지적 불안 현상은 우려되는 대목이 아닐 수 없다. 충분한 인프라스트럭처와 양질의 아파트 공급을 위해 '스마트시티화'라는 도시단위계획 수립은 선결 과제이고, 전월세 시장 급등을 막기 위해서는 선진국처럼 '순환식 재개발'도 검토할 만하다.

다음으로 1기 신도시가 리뉴얼시티로 환골탈태할 경우 해당 지역의 성장 발전과 부동산의 미래 가치에는 어떤 변화와 영향력이 나타날까. 도시 기능과 공간 구조, 입지가 확 바뀜에 따라 지역 경제가 활성화되고 주거 공간의 미래 가치가 대폭 상향될 것으로 관측된다. 특히 집값에 직접적 영향을 미치는 미래 가치는 미래 변화와 미래 이익에서 창출되는 법. 10년 후 예상되는 5개 신도시의 미래가치를 따져 보자.

첫째, 분당의 미래 가치 핵심 요인으로는 서울~세종 고속도로(2022년 개통 예정), GTX-A노선(2023년 개통 예정), 월곶판교선 전철(2026년 개통 예정), 성남1·2호선 트램(2023년 착공 예정), 8호선 판교 연장선(2023년 개통 예정), 백현MICE산업단지 추진, 1기 신도시 정비사업 규제 완화를 꼽는다.

둘째, 일산의 미래 가치 요인으로는 GTX-A노선, 3기 신도시(2026년 완공 예정), 'K-컬처밸리' 복합개발사업 추진, 정비사업 규제 완화 등이 있다.

셋째, 평촌의 미래 가치 요인으로는 월곶판교선 전철, 인덕원~동탄 복선 전철(2026년 개통 예정), GTX-C노선(2026년 개통 예정), 인덕원역 개발사업(2023년 완공 예정), 정비사업 규제 완화 등이 있다.

넷째, 산본의 미래 가치 요인으로는 GTX-C노선, 군포대야미공공주택지구 조성, 정비사업 규제 완화 등이 있다.

다섯째, 중동의 미래 가치 요인으로는 대곡소사 복선 전철(2023년 개통 예정), 송내부천트램(예비타당성조사 통과), 원종홍대선(2026년 착공 목표), GTX-B노선(2022년 착공 예정), GTX-D노선 추진, 3기 신도시 대장지구(2026년 완공 예정), 부천종합운동장역세권 개발(2024년 완공 예정), 정비사업 규제 완화 등이 있다.

마지막으로 1기 신도시의 대표 지역인 분당, 일산, 평촌의 슈퍼아파트를 소개한다. 인공지능(AI) 빅데이터 특허기술을 기반으로 하는 아파트 추천 앱인 '살집팔집'에서 용적률, 가구 수, 지가 변동률, 역세권, 교육 등 20개 투자 가치 지표를 종합적으로 측정·평가해 선별했다.

다만 1기 신도시재정비계획은 적어도 10년 이상 소요되는 장기 사업인 데다 미확정된 상태로 불확실성이 높은 만큼 장기 투자와 실수요자 관점에서 차분하게 접근하는 전략이 바람직해 보인다.

[고종완 한국자산관리 연구원장·한양대부동산융합대학원 특임교수]

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