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반포 30억 아파트 16억에 거래..현금청산이 뭐길래[똑똑한 부동산]

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재건축 조합원은 무조건 입주권 받는다? NO!

부동산 전문 김예림 변호사

분양신청 안 하면 현금 청산

현금청산 대상이라면 감정평가 다퉈야

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 반포주공에서 반값 거래가 등장했다. 시세 30억원대 아파트가 16억원에 거래됐다. 강남도 이제 아파트값 하락이 가시화되는 것 아니냐는 의견들이 분분했다. 알고 보니 이 거래에는 특별한 사정이 있었다. 소유자가 조합에 아파트를 강제로 판 현금청산 거래였다.
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서울 서초구 반포동 주공아파트 1단지. (사진=뉴시스)

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보통 재건축 아파트를 가지고 있으면 당연히 조합원 입주권을 받는 것으로 생각한다. 꼭 그렇지는 않다. 도시정비법에는 조합원 자격을 취득할 수 없는 예외사유들이 꽤 많이 규정되어 있다. 또재건축 사업을 원치 않는 경우에는 조합원 스스로 입주권을 포기하고 조합에 아파트를 판 후 현금으로 청산받는 것도 가능하다. 보통 집값이 우상향하기 때문에 조합원 입주권을 취득하는 것이 유리하지만 추가 분담금 납부 여력이 없다거나 빨리 현금으로 받을 필요가 있는 경우 등에는 현금청산하는 것이 나을 수 있다.

문제는 현금청산 금액이다. 현금청산금은 감정평가를 통해 결정한다. 반포주공 사례에서 알 수 있듯이 현금청산금은 그 수령 당시의 시세와는 상당히 거리가 멀어보인다. 왜 그럴까? 바로 감정평가시점이 과거에 고정되어 있기 때문이다. 현금청산이 되는 경우는 다양하지만 그중 가장 많은 사례가 분양신청을 하지 않는 경우다. 이때 현금청산금은 분양신청기간의 종료일 다음날을 기준으로 정해진다. 보통 분양신청부터 현금청산금 수령 시까지 약 3년 이상이 걸린다는 점에서 약 3년 전의 시세로 현금청산금이 정해진다는 뜻이다. 집값이 크게 상승하지 않는 경우라면 문제가 없겠지만 최근처럼 집값이 가파르게 상승하는 시기에는 현금청산받으면 큰 손해일 수 있다.

그렇다면 현금청산에 어떻게 대응해야 할까? 이미 현금청산자로 결정되었다면 소송에 적극적으로 대응하여 감정평가 자체를 다퉈 현금청산금을 증액해야 한다. 또, 아직 현금청산을 고민하고 있다면 집값 추이나 개인적인 사정 등을 두루 살펴 신중하게 현금청산을 결정하는 것이 좋다. 만약 조합 정관에서 분양계약을 체결하지 않을 경우 현금청산을 받을 수 있도록 정하고 있다면, 일단 분양신청을 한 후 분양계약 체결시까지 현금청산 여부를 숙고하는 것도 방법이다. 다만, 이 경우 현금청산금의 수령 시점이 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 경우보다 늦어질 수 있고, 일정 시점 조합원으로서 향유한 사업비를 부담해야 할 수도 있다는 점은 유의해야 한다.
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