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이슈 끝없는 부동산 전쟁

주식·코인 이어 집값도 '뚝뚝'…"30대 신불자 쏟아질 수도"

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[머니투데이 권화순 기자]
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'코로나19' 확산으로 인한 경기 위축 등의 영향으로 주택 거래량이 줄면서 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트값이 1년 만에 동시 하락한 가운데 16일 오후 서울 서초구의 부동산 밀집 상가에 매물 전단이 붙어있다. /사진=김휘선 기자 hwijpg@

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"주식, 비트코인에 이어 '갭투자'로 '영끌'(영혼까지 끌어모아)해서 산 집값까지 떨어지면 30대부터 신용불량자가 확 늘어나는 사태까지 나올 수 있다." (서영수 키움증권 연구위원)

서울 아파트값이 1년8개월만에 하락전환하면서 지난 2020년 이후 '영끌'(영혼까지 끌어모아)로 집을 산 사람들의 속이 타 들어간다. 시세차익을 바라보고 소득 대비 무리하게 대출 받아 집을 샀지만 집값은 떨어지고, 대출이자는 늘어나는 '이중고'를 마주하게 됐기 때문이다. 집값이 일시 조정하는게 아니라 추세하락으로 접어들 경우 서울 강북권 외곽부터 영끌족들의 '곡'소리가 나올 수 있다.


서울 '외곽' 노원·강북구부터 집값도 전셋값도 뚝뚝...상계주공 24평 8.5억→7.9억원.."주담대 연 7% 전망도 나오는데.."

27일 한국부동산원에 따르면 지난 24일 기준 서울 아파트값 변동률이 -0.01%를 기록해 1년8개월만에 하락전환했다. 서울 25개 자치구 가운데 14개 자치구가 있는 강북권 전역은 역시 1년 8개월 만에 하락전환(-0.01%) 했다. 가장 많이 떨어진 곳은 -0.03% 변동률을 보인 노원구와 강북구다. 이어 성북구(-0.02%) 은평구(-0.02%) 등도 하락세를 유지했다.

재건축 단지가 밀집한 노원구의 경우 상계주동3단지 24평이 지난 12월 8억5000만원에서 지난 13일 7억9000만원으로 약 6000만원이 떨어졌다. 동작구 사당동 극동아파트 40평도 지난해 12월 12억8000만원에 거래됐으나 이달 2일에는 12억5000만원으로 약 3000만원 가량 떨어졌다.

집값 하락기의 공식대로 서울 강북권 외곽 소재 아파트부터 약세를 보이고 이다. 강북권은 5억원~10억원 사이의 중저가 아파트가 밀집해 있어 2030 세대 '영끌족'이 앞다퉈 '패닉바잉'으로 매수했던 곳이다. 이들 아파트값이 먼저 흔들리면 주택담보대출에 신용대출까지 끌어 모아 '갭투자'를 한 경우 먼저 타격을 입게 된다. 노원구와 성북구는 전세가격도 이번주 각각 0.04%, 0.02% 떨어져 서울 25개 자치구 가운데 낙폭이 가장 컸다.

집값 하락기에 대출금리는 가파르게 오르고 있다. 4대 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 이달 중순 연 3.71%~5.21%로 지난해 8월말 연 2.62%~4.19% 대비 1%포인트 오른 상태다. 1년전과 비교해 보면 연 2~3%였던 금리가 많게는 2%포인트 올랐다. 지난해 11월 기준 은행권 전체 가계대출의 75.7%(한국은행)가 변동금리 적용을 받고 있어 금리 인상 '직격탄'을 맞을 전망이다. 한국은행이 미국 금리 인상 기조에 맞춰 연내 최소 2차례 이상 기준금리를 올릴 경우 주담대 금리는 연 7%대로 뛸 것이란 관측도 나온다.

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주가도 코인도 집값도 다 떨어진다.. "다주택자보다 1주택자 양도세 완화가 더 급하다"주장도

대선을 앞두고 집값이 일부 조정을 받는 선에서 그칠지, 추세적인 하락국면으로 진입한 것인지에 따라 영끌족의 상황이 크게 달라질 수 있다. 서울 주택 매매거래 건수는 지난주 한주간 약 1000건에 그쳐 지난해 같은 달 3000건 대비 3분의 1 수준에 그쳤다. 거래량이 예년 수준으로 회복됐는데도 집값 하락세가 지속된다면 추세전환 가능성이 높아질 수 있다. 속단은 어렵지만 정부는 금리인상 기조와 주택공급 확대, 인구구조 변화 등을 고려할 때 장기적인 집값 하락세가 시작된 것으로 판단했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울 집값 하락전환이 예상보다 빨리 왔다. 통계적으로 집값이 많이 빠지지 않더라도 개별 단지 기준으로 과거 2007년처럼 3억~4억원씩 빠진 곳들이 나올 수 있는데, 이렇게 되면 '영끌족' 들이 아버지를 따라서 '하우스 푸어'(집을 보유한 가난한 사람)가 될 수 있다"고 말했다.

영끌로 갭투자한 경우는 대개 빚을 내 '비트코인'이나 '주식'을 투자한 경우도 적지 않아 이들에게 '퇴로'가 필요하단 지적도 나온다. 현재 주식시장은 조정을 받고 있고 비트코인 가격은 '반토막' 났다. 금리인상기 대출이자 상환 능력이 떨어지는 젊은층이 사회적으로 문제가 될 수 있는 만큼 대비책이 필요하단 주장이다.

서영수 키움증권 연구위원은 "여야 대권 후보들이 다주택자의 양도세 완화 공약을 냈는데 다주택자보다 급한 것이 영끌로 집을 산 1주택자"라며 "양도세 때문에 집을 못 팔면 신용불량자가 될 수도 있어 1주택자 양도세 '퇴로'도 고민해야 한다"고 말했다. 1주택자라도 보유기간이 2년 이내면 양도세가 60~70%로 높게 부과된다. 급증하고 있는 대출이자 부담을 감안하면 영끌족이 집을 매도할 수 있도록 다주택자처럼 규제를 풀어야 한다는 것이다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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