저금리 타고 부동산펀드 짭잘했지만…금리인상 파고 어쩌나

[암초 만난 부동산펀드]②

부동산펀드 운용 규모 128조…전년비 12.3%↑

기관 대체투자 증가에 물류센터 임차수요 늘어

부동산 가격과 임대료 상승에 수익률도 호조

"금리 인상에 매물도 없어 펀드 신규 설정은 어려워"

[이데일리 박정수 기자] 대체투자 바람이 거세게 불면서 부동산펀드로 돈이 몰리고 있지만, 한켠에서는 수익률에 대한 우려가 나오기 시작했다. 코로나19 이후 각국 정부가 돈 풀기에 나서면서 부동산 가격이 크게 올랐고, 이로 인해 펀드 수익률도 호조를 보였지만 이제 한국은 물론이고 미국도 통화정책 정상화에 속도를 내고 있기 때문이다.

부동산을 담으면서 대출을 많이 쓴 경우 금리상승에 따른 이자부담이 불가피한데다, 국내외 부동산 가격이 급격하게 상승한 만큼 추가 수익을 내기가 쉽지 않아졌다. 부동산 매물 자체도 많지 않아 신규 펀드 설정도 어려운 상황이다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

◇ 여전한 성장세…저금리에 임대료 상승

25일 금융투자협회에 따르면 부동산펀드 운용규모(AUM, 설정원본과 계약금액 합계 기준)는 작년 말 기준 128조1875억원으로 한 해 동안 12.3% 증가해 사상 최대를 기록했다.

한 자산운용사 부동산운용본부장은 “부동산 펀드는 매년 성장하고 있다”며 “리테일 시장에서의 직접투자보다 간접투자 시장에 대한 개념이 많이 도입되면서 운용규모가 늘어나고 있다”고 설명했다.

특히 저금리 영향으로 기관투자가들이 대체투자 비중을 늘리면서 부동산 펀드 규모가 크게 늘었다. 국민연금의 대체투자 비중만 봐도 2020년 10.9%(90조6600억원)에서 2021년 10월 기준 11.2%(102조5900억원)로 늘었고, 2021년 말 연간 기금운용 계획은 13.2%다. 2025년 대체투자 비중 목표치는 15% 이내다.

또 2017년 이후 이커머스 산업 확대 등에 따른 물류센터 임차수요가 증가하면서 안정적인 임대수익 확보를 목적으로 하는 금융권 투자자 중심의 물류센터 매수도 영향이 미쳤다. 수도권의 물류센터 거래건수만 봐도 2021년 매매 건은 50건 이상의 역대 최대치를 기록할 것으로 전망한다.

한 자산운용사 개발투자부문장은 “오피스보다 코로나19 이후 물류가 급팽창하면서 부동산펀드 운용 규모가 늘었다”며 “자율주행 자동차, 간편식품(밀키트) 소비성향 패턴 등 파악을 위한 데이터센터 수요도 함께 급증하고 있다”고 말했다.

수익률 또한 호조세를 보였다. 지난해 국내 부동산펀드 수익률은 16.026%로 2015년(17.27%) 이후 최고치를 보였다. 국내 부동산펀드 가운데 비중이 큰 부동산임대형(비중 66.9%) 수익률 호조 덕이다. 교보리얼코에 따르면 오피스 임대시장에서 작년 4분기 기준 서울 전체 임대료는 ㎡당 2만4600원이다. 2020년 4분기(㎡당 2만3500원)와 비교하면 4.7% 상승했다.

개별펀드로 보면 ‘이지스부동산투자신탁 194’의 경우 작년 수익률만 21.87%에 달한다. 이 펀드는 건대입구역 인근에 위치한 복합상가인 ‘몰오브케이(건대CGV)’에 투자해 안정적인 임대수익을 추구하는 상품이다.

지난해 해외 부동산펀드 수익률은 16.24%로 2006년(27.13%) 이후 최고치를 기록했다. 개별펀드로 보면 ‘KB미국데이터센터인프라리츠부동산자투자신탁(재간접형)(UH)C-E’의 경우 작년 한 해 42.15%에 달한다.

한 자산운용사 부동산운용본부장은 “부동산 가격과 임대료가 오르면서 시가평가로 인해 부동산펀드 수익률이 호조를 보이고 있다”며 “배당수익률 또한 설정 때보다 5%대 수준으로 높아지는 추세”라고 설명했다.

금리 인상에 매물도 없어…“신규 설정은 글쎄”

전문가들은 부동산펀드 전망에 대해서는 밝지 않다고 보고 있다. 금리인상 기조로 신규 펀드 설정에 어려움을 겪고 있기 때문이다.

한 자산운용사 부동산투자본부장은 “기존 설정 펀드의 경우 듀레이션(평균회수기간)이 길고 고정금리로 대출을 받았기 때문에 금리 인상이 당장 펀드 수익률에 영향을 미치지는 않는다”며 “신규 펀드의 경우 비용의 문제가 있어서 예전과 같은 수익률을 기대하기는 어렵다”고 말했다.

앞서 지난 14일 한국은행은 기준금리를 0.25%포인트 인상해 코로나19 발생 이전 수준인 연 1.25%로 되돌려놨다. 코로나19 발생 이후 작년 8월, 11월에 이어 6개월간 금리를 세 차례 올린 것이다.

한 자산운용사 부동산투자 담당 임원은 “현재 운용 중인 자산들은 2%대 담보대출로 2024년에서 2025년까지 대출을 받았다”며 “향후 대출이 만기 됐을 때 리파이낸싱(재조달)을 일으킬 경우 금리가 올라가 있다면 주주 수익률이 떨어질 수도 있다”고 말했다.

부동산 투자 매물도 크게 줄어 신규 설정도 쉽지 않은 상황이다. 실제 2020년 4분기 오피스 거래 총액이 3조8145억원에 달했으나 2021년 4분기는 1조8461억원까지 줄었다.

무엇보다 코로나19 전 대체투자가 활발하게 일어났고, 펀드 만기가 5년 이상으로 길다는 점을 고려하면 만기 도래 펀드도 많지 않은 상황이다. 실제 설정된 부동산펀드들은 2016년 280개에서 2017년 419개, 2018년 508개, 2019년 696개로 급격히 증가하다가 2020년과 2021년은 511개 524개로 줄어드는 추세다.

한 자산운용사 부동산운용본부장은 “올해는 작년보다 파악되는 예상 매물이 20% 이상 줄었다고 보면 된다”며 “공급되는 물량, 신규 공급 오피스가 없어졌고 예전에 기업들이 유동화했던 물건도 유동화가 완료된 상황이어서 매각 물건이 잠기는 시기”라고 설명했다.