경매시장 얼어붙어도...6억이하 아파트 인기는 여전

다주택자 규제 이어 대출·금리인상 부담

서울 아파트 낙찰가율 104.6%까지 떨어져

6억이하 아파트, 전체아파트보다 낙찰가율 높아

보금자리론 대출 가능해 내집 마련 수단 부각

[이데일리 하지나 기자] 다주택자 규제로 인해 투자 심리가 크게 위축된데 이어 금리 인상, 대출 규제 등으로 경매시장도 빠르게 얼어붙고 있다. 하지만 이 같은 상황에서도 대출 규제 영향을 덜 받는 6억원 이하 아파트에 대한 관심은 여전한 것으로 나타났다.

서울 아파트 낙찰가율 104.6%...3개월새 15%p↓

20일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 이날 기준 1월 서울 아파트 낙찰율은 42.9%, 낙찰가율은 104.6%로 나타났다. 지난해 10월 119.9%까지 치솟은 낙찰가율은 11월 107.9%, 12월 103.3%로 떨어졌다.

최근 경매시장 침체의 가장 큰 이유로는 대출 규제를 꼽는다. 경매는 레버리지 효과를 최대한 활용하는 투자이다. 대다수의 투자자들은 자기자본이 있더라도 경락잔금 대출(낙찰받은 물건을 담보삼아 대출해주는 상품)을 받는다. 결국 금리 인상과 대출 규제에 취약할 수밖에 없다는 것이 전문가들의 설명이다.

특히 올해부터 총대출액 2억원이 넘는 경우 개인별총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용받는 등 규제가 한층 강화됐다. 올해 7월부터는 총대출액이 1억원으로 줄어든다.

[이데일리 김정훈 기자]

다주택자 규제 역시 경매시장을 위축시키는 대표적인 요인이다. 지난해 6월부터 취득세는 조정대상지역 2주택자일 경우 8%, 3주택 이상부터 12%까지 중과되고 있다. 이에 최근 취득세 면제 대상인 공시가 1억원 이하 주택에 응찰자가 대거 몰리는 현상이 나타나기도 했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “과거에는 낙찰가 대비 90%까지 대출이 나오곤 했지만 결국 경락잔금 대출 역시 주택담보대출의 일종이기 때문에 DSR 규제 대상에 포함된다”면서 “기본적으로 다주택자 규제가 강화된데다 대출 문턱이 높아지고 금리 인상 부담까지 더해지면서 경매 시장에도 관망세가 짙어지고 있다”고 말했다.

6억이하 ‘인기’...경기도 낙찰가율 116%

그럼에도 6억원 이하의 아파트 경매 시장은 비교적 상황이 양호한 편이다. 지난달 경매가 진행된 경기도 아파트 중 감정가 6억원 이하는 94건으로 이 중 62건이 매각에 성공했다. 낙찰율은 66%다. 총 감정가는 163억4850만원인데 총 매각가는 189억6818만원으로 낙찰가율은 116%이다. 이는 경기도 전체 낙찰율, 낙찰가율과 비교하더라도 여전히 높은 수준이다. 지난달 경기도 아파트 전체 낙찰율은 61.9%, 낙찰가율은 109.9%로 집계됐다.

그동안 6억원 이하 아파트의 경우 대출 규제의 직접적인 영향권을 벗어나면서 큰 인기를 끌었다. 지난해 7월부터 모든 규제지역 6억원 초과 주택의 주택담보대출에 개인별 DSR 40% 규제가 적용되기 시작했다.

실제로 지난해 8월 경매시장에 나온 감정가 6억원 이하 경기도 아파트 낙찰율은 86.10%로 나타났다. 10건이 나오면 8건이 팔린 것이다. 낙찰가율은 127%까지 치솟았다. 평균응찰자수도 13.08명으로 작년 한해동안 가장 높은 경쟁률을 나타냈다. 인천 역시 지난해 9월 6억 이하 아파트 매각가율이 124.1%로 고공행진을 기록했다. 평균 10.18명이 몰리면서 과열 양상을 보이기도 했다.

전문가들은 대출 규제가 강화되면서 6억원 이하 아파트는 올해도 경매시장에서 강세를 나타낼 것으로 예상했다.

경매로 낙찰된 경우에도 6억원 이하인 경우 정책금융상품인 보금자리론 대출이 가능하다. 보금자리론은 장기 고정금리·분할상환 주택담보대출이다. 연소득 7000만원 이하 무주택자나 처분 조건 1주택자가 시세 6억원 이하 주택을 살 때 이용할 수 있다. 1월 기준 금리는 연 3~3.4% 수준으로 시중은행 주택담보대출 금리보다 낮다. 특히 보금자리론 대출은 DSR 규제에서 제외된다.

이주현 선임연구원은 “여러 차례 유찰되면 감정가가 낮아지게 되고 전국적으로 낙찰가율이 떨어지면 그 순간이 좋은 매수 타이밍이 될 수 있다”면서도 “다만 6억원 이하의 경우에는 다른 금액대에 비해 여전히 낙찰가율과 응찰자수가 높은 수준을 유지하고 있어서 낙찰가율이 많이 떨어질지는 의문”이라고 말했다.