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'30억 강남' 이래서 똘똘한 한채? '5억' 3주택자, 양도세 3배 더 낸다

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[머니투데이 권화순 기자, 이소은 기자] [편집자주] 지금의 부동산 정책은 철저히 보유 주택수 기준이다. 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라 대출, 청약, 세금 등 모든 것이 달라진다. 특히 문재인 정부는 다주택자엔 양도세·보유세 폭탄을, 1주택자엔 혜택을 강화했다. 30억원 짜리 강남 1채는 혜택을 받지만 지방에 5억원 짜리 3채는 불이익을 받는다. 하지만 1주택자 중심 정책은 '똘똘한 한채' 현상으로 변질돼 지방과 서울의 자산격차를 더 키웠다. 1주택자 우선은 무주택자도 소외시켰다. 다주택자는 '악', 1주택자는 '선'의 이분법적 구도를 계속해야 할까.

[MT리포트]1주택 정책의 함정(上)


"강남 30억 1주택은 놔두고 우리만 때렸다"…지방 3주택자의 '울분'

① '똘똘한 한채'만 부추긴 1가구1주택 정책

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(서울=뉴스1) 신웅수 기자 . 사진은 30일 서울 서초구 반포동 아크로리버파크의 모습. 2021.6.30/뉴스1

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#. 40대 직장인 A씨는 2억1000만원짜리 부산 아파트, 1억3000만원짜리 경기도 광명시 오피스텔, 1억7000만원짜리 경기도 재개발 분양권을 보유한 '다주택자'다. 아파트는 은퇴후 바다가 보이는 집에 살고 싶어 A씨가 결혼전 매수했고, 오피스텔은 남편이 월세 부수입을 올리려고 역시 결혼전 매매했다. A씨는 "오피스텔 월세도 안 올리고 있는데 현 정부에서 '다주택 적폐'가 됐다"고 하소연한다. 그가 보유한 3채 모두 합치면 5억원 남짓으로 서울 전셋집도 못 구하는 금액이다. A씨는 다른 사람들처럼 '똘똘한 한채'로 갈아타려고 가격을 낮춰 아파트·오피스텔을 매물로 내놨지만 수개월째 매수자가 나타나지 않고 있다.

문재인 정부에서 다주택에겐 양도세·보유세 폭탄을, 1주택자엔 각종 혜택을 몰아주면서 '1주택이 최고의 재태크'가 됐다. 지방에서 5억원 짜리 아파트 3채를 보유한 다주택자는 30억원짜리 강남 아파트 1채를 보유한 사람보다 양도세를 3배 내야 한다.

◇양도세, 도곡렉슬 30억 1채는 1억1029만원 VS 지방 5억 3채는 3억원..."이러니 강남 똘똘한 한채로 몰리지"

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18일 머니투데이가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 의뢰해 강남 30억원짜리 1주택자와 지방 5억원짜리 3주택자의 양도세를 분석한 결과, 시세차익이 동일할 경우 양도세는 최대 3배 차이가 난다. 예컨대 시세 30억원의 서울 강남구 도곡렉슬 전용 84㎡를 보유한 1주택자가 2년보유·2년 실거주로 비과세 요건을 채운 뒤 5억원의 차익을 보고 매각하면 양도세는 1억1029만원 나온다. 반면 지방에서 5억원 아파트 3채 보유자가 2채를 각각 2억5000만원씩, 5억원의 차익을 보고 매도하면 양도세 3억원 발생한다.

시세 30억원 1주택자가 시세 총액 15억원의 3주택자보다 양도세를 3분의 1 수준밖에 안 내는 셈이다. 문재인 정부 들어 두 차례 다주택자 양도세가 강화된 영향이다. 반면 현 정부 들어 1주택자는 양도세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 완화됐다. 실거주 요건만 채우면 12억원짜리 1주택자라도 양도세를 한푼도 안낸다는 의미다.

물론 도곡렉슬 시세가 워낙 비싸기 때문에 보유세(재산세+종부세) 부담은 1403만원(2021년)에 달한다. 하지만 1주택자는 고령자일수록, 장기보유할 수록 최대 80%의 세제 혜택이 있다. 고령자는 보유기간 15년, 나이 75세인 경우 최대 80% 공제를 받아 보유세 부담이 800만원 수준으로 낮아진다. 1주택 고령자는 종부세 납부 유예 제도도 곧 도입된다. 강남 아파트값이 빠른 기간 급등한 사이 지방 아파트는 상대적으로 덜 올랐기 때문에 '강남 1주택이 최고 재테크'란 말이 나올 법한 상황이 된 것이다.

각종 세제 혜택이 1주택자에 집중되면서 ' 똘똘한 한채' 현상은 심화됐다. 최근 서울 아파트값이 상승세를 멈췄지만 강남에선 신고가 행진이 이어가는 이유다. 대부분은 1주택자가 매수했다. 지난달 29일 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 59.89㎡(26평·20층) 실거래 정보가 공개됐는데 매매가격이 30억원이었다. 그동안 30평대가 30억원대에 거래된 적은 있지만 20평대가 30억원을 찍은 것은 처음이다. 실거주가 가능한 매물로 1주택자가 매수한 것으로 전해졌다.

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◇경북 아파트 13채값이 강남 1채값.. 가격차는 2017년 11.5억원→2022년 23.5억원으로 확대

'똘똘한 한채' 현상은 서울과 지방 집값 양극화를 심화시켰다. 이달 기준 서울 강남구 아파트 평균 매매가격(KB부동산 기준)은 25억5000만원으로 전국에서 가장 비싸다. 서울은 평균 13억원이다. 전국에서 아파트 가격이 가장 싼 지역은 전남, 경북으로 2억원이다. 전남, 경북 아파트 13채 값이 강남 아파트 1채 값과 같다. 특히 문재인 정부 출범 시기인 2017년 6월, 강남과 경북 아파트값은 각각 12억9000만원, 1억4000만원으로 격차가 11억5000만원이었는데 현재는 23억5000만원으로 훨씬 더 벌어졌다. 5년간 자산양극화가 급속도로 진행됐다.

1주택이 최고의 재태크가 되면서 3040 젊은층의 '상급지 갈아타기' 현상도 두드러진다. 1주택자 위주 정책은 정부도 깜짝 놀랄 만큼의 가구분화도 촉진시켰다. 지난 2020년 서울 기준 주민등록 증가 세대수는 9만349가구로 문재인 정부 첫 해 2017년 3만243가구 대비 3배 확대했다. 전국 기준으론 같은 기간 33만가구에서 61만 가구로 역시 가구분화가 빠르게 진행됐다.

한 부동산 전문가는 "1주택자는 실거주 목적의 실수요자라는 프레임에 갇힌 정잭으로 곳곳에서 왜곡현상이 벌어지고 있다"고 진단했다. 그는 "편법적 가구분화로 도심내 주택공급이 부족한 왜곡현상이 나타났고 심지어 신혼부부가 다주택자가 되지 않으려고 일부러 혼인신고를 미루는 사례도 적지 않다"고 지적했다.


"서울 한채와 지방 한채는 달라"…1가구1주택 세금의 역차별

②부동산 세제, 집값 따라 오락가락.."주택수 아닌 인별 과세해야"

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(서울=뉴스1) 허경 기자. 서울 성동구 응봉산에서 바라본 강남일대 모습. 2022.1.6/뉴스1

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문재인 정부 내내 유지했던 다주택자 양도세 중과가 대선이 끝나면 바뀔 전망이다. 유력 주자인 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 양도세를 완화해 다주택자 매물을 유도하겠다고 공약했다. 대선이 아니더라도 양도세는 완화와 강화 사이를 오락가락해 왔다. 이로 인해 "언젠가는 풀어줄 것"이란 기대감을 키워 정책효과는 고사하고 신뢰도만 떨어지는 부작용을 낳았다.

◇박근혜 정부서 미분양 나자 양도세 중과 폐지, 냉온탕 반복한 부동산 세제 언제까지?

실제 박근혜 정부에서는 양도세 중과가 폐지됐다. 경기침체속에 지방 미분양이 쌓이자 다주택에게 적용된 규제가 하나, 둘 풀렸고 물량을 받아줄 주체가 '현금 동원력이 있는' 다주택자라는 이유에서다.

이런식으로 부동산 세제는 경기조절 수단으로 냉온탕을 반복해왔다. 특히 선거철이 되면 표를 의식한 정치권에서 다주택자 규제를 완화할 것이란 기대감이 증폭된다. 기대는 틀리지 않았다. 주택경기가 과열되면 1주택자에 혜택을 몰아주고 반대로 경기가 안 좋으면 다주택자 규제를 완화했다.

주택경기가 과열된 문재인 정부에선 '1주택자=선, 다주택자=악'이라는 이분법적 원칙을 고수하면서 예상치 못한 부작용이 많았다. 똘똘한 한채로 몰린 투기적 수요로 강남 집값은 고공행진을 이어간다. 1주택에 혜택이 몰리니 가구분화가 역대급으로 발생했다. 가구분화로 인해 통계상 서울 도심의 주택 공급량은 수요를 못 따라갔다. 서울과 지방의 집값 양극화는 더 심해졌다. 다주택자들은 '세폭탄'을 피하기 위해 편법이라도 동원해 증여했다. 결국 매물만 잠겼다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "주택수를 기준으로 세금을 중과세하거나 감면하는 기계적 접근은 형평성에 어긋난다"며 "서울 똘똘한 한채 1주택자에게는 혜택을 주고 서민들에게 임대 주는 지방 빌라 다주택자에게는 징벌적 세금을 적용하는 건 옳지 않다"고 지적했다.안창남 강남대 세무학과 교수도 "주택수 기준의 과세방식은 버리는 게 맞다. 서울 아파트 한채와 지방 빌라 한채를 어떻게 똑같은 한채로 볼 수 있겠냐"고 비판했다.

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◇"서울 아파트 한채와 지방 빌라 한채가 어떻게 같냐"...주택수→사람 기준의 보유세·양도세 전환필요

차기 정부에서는 보유 주택숫자가 아닌 사람 기준의 새로운 부동산 세제의 틀을 고민해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 주택수가 아닌 사람 기준으로 1인이 보유한 주택 시세총액을 합산해 양도세, 보유세, 취득세, 대출규제 등을 적용하자는 것이다. 서울 강남의 1주택자라도 시세가 30억원이면, 지방 5억원짜리 3주택자(시세 총액 15억원)보다 더 높은 세금을 내야 한다는 것이다.

인별 기준의 규제는 종부세와 대출규제인 총부채원리금상환비율(DSR)에는 이미 도입했다. 종부세는 사람별로 보유주택의 가격(공시가격)을 합산해 6억원(다주택자 기준)을 넘으면 과세한다. DSR도 개개인의 소득 수준을 따져 대출 도를 결정한다. 주택수가 아니라 인별 기준으로 보유세를 바꾸면 재산세와 종부세 구분도 필요 없다.

'풍선효과'만 유발하는 규제지역 제도도 없앨수 있다. 서울에 있든, 지방에 있든 상관없이 주택 가격을 합산해 세금을 내야 하기 때문에 지역구분이 필요 없다. 이는 서울-지방간 최대 13배 차이가 나는 자산양극화 문제를 풀 해답이 된다. 생애최초 주택구입자에겐 대출이나 세제에서 파격적인 혜택을 주는 등 실수요자 보호 대책도 효과를 발휘할 수 있다. 안창남 교수는 다만 "(아파트 가격이 비싼) 강남에 살아야만 하는 사람들이 어쩔 수 없이 피해를 보는 문제가 생긴다"며 "지방 사람들은 지방에 살고 싶어서 사는건데 역으로 혜택을 보게 되는 식이라 일정 기간을 잡고 양도소득공제액을 정해줄 필요가 있다"고 지적했다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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