집값 1% 빠질때 경매시장 -20% 와르르…"대출규제에 하락속도↑"

[머니투데이 조한송 기자, 이상봉 PD, 김세용 PD, 신선용 디자이너] [부릿지TALK] 서영수 키움증권 연구원 인터뷰 1편

한국은행 금융통화위원회(금통위)가 기준금리를 코로나19 직전 수준인 1.25%까지 끌어올렸다. 지난해 11월 25일 열린 통화정책방향 회의에 이어 두 차례 연속 인상이다. 기준금리 인상 속도가 빨라지면서 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중된다. 이 가운데 지난해 11월 거래된 아파트 실거래가격을 기준으로 산정한 전국과 서울, 수도권 아파트 가격이 하락 전환했다. 아파트 실거래가격이 전월 대비 떨어진 것은 지난 2020년 4월 이후 1년7개월여 만이다. 금융의 관점에서 부동산 시장을 분석해 온 서영수 키움증권 연구원은 금리 인상 및 대출 규제 강화 영향으로 앞으로 집값이 하락할 가능성이 커졌다고 진단했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 서 연구원과 함께 금융 정책에 따른 주택 시장의 영향을 분석해봤다.

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전세자금대출 규제 영향은
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▶조한송 기자

안녕하세요. 부릿지 조한송 기자입니다. 최근에 주택 시장에 가장 영향을 많이 미치는 요소 중 하나가 대출 규제가 아닐까 싶습니다. 올해부터 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 적용되는데 하반기에는 더욱 강화된 대출 규제가 적용됩니다. 올해 국내 기준금리 인상도 많게는 4번까지도 추가 인상이 가능하다는 얘기가 나옵니다. 올해 금융 정책에 따른 주택 시장의 변화에 대해서 얘기를 나눠보고자 합니다. 제 옆에 서영수 연구원님 나와계십니다. 안녕하세요.

▶서영수 키움증권 연구원

안녕하세요.

▶조한송 기자

지난해 8월에 뵙고 5개월만입니다. 지난번 인터뷰에서 갭투자(전세 끼고 매매)를 막기 위해 전세자금대출을 규제해야 한다고 주장하셨습니다. 이후 정부가 지난해 9월 가계 부채 관리 일환으로 전세자금대출 규제를 강화하려다 뒤로 물러섰는데요. 이에 대해서는 아쉬움이 있을 것 같습니다.

▶서영수 키움증권 연구원

대출을 받아야하는 실수요자를 중심으로 (규제가) 과도하다는 평가가 있었죠. 사실 정부가 이 문제를 세련되게 풀었어요. 총량 규제에서는 풀었지만 은행에 전세자금대출을 엄격하게 하라고 유도한 거예요. 그래서 실질적으로 전세자금대출 받기가 어려워졌죠. 한 가지 짚고 넘어갈게 있는데 공급 부족이 부족하다고들 하지만 생각보다 빈집은 많습니다. 임대차3법 영향 때문이에요. 계약 갱신 거절 사유가 있으니 임대인이 임차인을 내보낼 수 있잖아요. 그러니까 임대인이 본인이 거주하겠다고 얘기해놓고는 집을 비워두는 거예요. 그렇게되면 시장에 주택 공급이 줄어들겠죠. 그래서 전세 가격이 올랐어요. 그런데 최근에 대출 규제가 강화되니까 제일 먼저 나타나는 게 뭐냐 하면 계약 갱신이 좀 더 많이 이루어지는 거예요. 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주려면 대출을 받아야 하는데 그게 어려워졌기 때문입니다. 공급이 늘어나니까 전셋값과 집값 안정으로 연결되는 거예요. 이게 과거하고 달라진 점이에요.

▶조한송 기자

총량을 통해서 전세자금대출을 관리하면서 전세시장이 안정화되고 있다는 얘깁니다.

▶서영수 키움증권 연구원

지난해에는 총량 규제에서 전세자금대출을 뺐지만 올해는 다시 집어넣었어요. 전세자금대출 역시 4~5%의 대출 총량 규제에 들어가는 거예요. 은행 입장에서 전세자금대출을 과거처럼 무리하게 영업할 수 없게 된 거죠.

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앞으로 가계부채 규제 강화가 주택시장에 미칠 영향은
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▶조한송 기자

DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등으로 주택 시장에 어떤 변화가 나타나고 있다고 보시나요.

▶서영수 키움증권 연구원

DSR 규제는상환 능력을 보고 대출을 해주는 거잖아요. 사실 DSR 규제가 적용되는 상품은 주택담보대출과 신용대출밖에 없어요. 나머지는 해당하지 않아요. 이것만 놓고 보면 실효성이 떨어집니다. 그런데 대출 총량 규제와 DSR이 함께 시행되면서 대출 규제의 영향이 상당히 높아집니다. 적어도 이 기조를 유지하는 한 대출 규제 강화에 따른 집값 하락은 계속될 거예요.

▶조한송 기자

금융권 총량 관리는 어떻게 진행되고 있나요. 올해부터 달라진 점이라든가 특이점이 있나요.

▶서영수 키움증권 연구원

대출 총량형 관리가 올해 한 단계 더 강화됐습니다. 은행마다 연초부터 단계별로 진행중이고요. 실수요자를 고려해서 서민 대출 같은 경우에는 규제를 좀 풀어줬지만 그럴 경우에도 원리금을 분할 상환하도록 했어요. 실수요자가 상환 능력 내에 대출을 받도록 하겠다는 게 금융당국의 생각입니다. 용도가 분명할 때만 대출을 해주는 게 선진형 시스템이에요. 대출받아서 비트코인 투자하고 이런 게 자유로운 나라는 선진국 중에서 우리나라밖에 없어요. 이런 부분이 정상화되는 과정이고요. 실수요자와 투기 수요자를 구분하는 방법은 대출 금리를 올리거나 대출을 어렵게 하는 거예요. 불필요한 대출을 받는 사람을 제거함으로써 실수요자만 대출을 받을 수 있도록 하는 거죠. 금리를 높인다는 게 반드시 나쁜 것만은 아닙니다. 예금자들한테도 도움이 되고요. 또 집값은 금리의 함수거든요. 결국 금리가 높아지면 가격은 그만큼 내려가게 돼 있어요. 앞으로는 대출을 받을 수 있는 한도가 자신의 상환 능력에 맞춰서 줄어들 수밖에 없어요. 지금 집값의 절대수준으로는 집을 살 수가 없어져요.

▶조한송 기자

네. 그렇죠.

▶서영수 키움증권 연구원

그러니까 당연히 수요가 줄어들 수밖에 없겠죠. 또 집을 살때 대부분이 신용 대출도 같이 받는데 만기가 1년입니다. 만기가 돌아오면서 대출 한도가 또 줄어듭니다. 이 과정에서 대출 규제의 영향이 주택 시장에 즉각 반영될 거로 봅니다. 나아가 주식 시장과 가상자산시장에도 반영되고 있고요. 지금은 대출 규제로 인해서 매수 수요가 감소하는 단계입니다. 지금의 대출 금리 인상은 신규 대출에 적용되는데 앞으로 기존 대출 금리가 가파르게 오르면 주택을 매도하려는 수요가 늘어날 수 있어요. 그러면서 가격이 본격적으로 하락 국면에 접어들겁니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 서영수

촬영 이상봉, 김세용 PD

편집 김세용 PD

디자이너 신선용

조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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