"이삿날이 코 앞인데 집 보러 오는 사람이 없네"…서울 전세 매물 5만건 돌파

서초구 반포의 한 부동산중개업소 [매경DB]

겨울방학 이사철인 데도 신규 전세거래가 '가뭄에 콩 나듯'하고 있다. 시장에서는 전세물건이 쌓이고 있다며 아우성인데 통계상 거래는 늘고 있는 요상한 형국이다. 계약갱신청구권 시행과 그로 인한 전셋값 폭등으로 갱신 계약은 늘어난 반면 신규 계약은 급감한 영향이 큰 것으로 풀이된다.

8일 부동산 중개업계에 따르면 학군 수요가 많다고 알려진 강남구 대치동, 양천구 목동 일대에서 매매는 물론 , 전세 수요도 예년보다 크게 급감했다. 당초 지난 11월 18일 대학수학능력시험(수능)이 끝나면 방학 이사철 전세 수요가 움직일 것으로 기대했지만, 예상과 달리 전세를 찾는 사람이 거의 없다고 실망하는 눈치다.

평상시 단기 학원 수요가 넘치던 대치동 은마아파트와 목동 신시가지 3·7단지도 전셋값이 1억∼2억원씩 뛰던 1년전과는 딴판이라는고 현지 중개업소들은 입을 모은다.

학군 수요마저 사실상 실종되다시피 하면서 서울 아파트 시장에는 전월세 물건이 쌓이고 있다.

부동산 빅데이터 업체 아실 자료를 보면 서울 아파트 전월세 물건은 한달 전 4만6840건에서 현재 5만1009건으로 늘었다. 반면, 시장 분위기와 반대로 통계상 전월세 거래량은 가을 이사철이 시작된 10월 이후 증가세를 보이고 있다.

국토부에 따르면 지난 10월 서울 아파트 전월세 거래량(신고건수 기준)은 총 1만8935건으로, 전월 대비 6.3% 증가했다. 작년 동원과 비교하면 7.7% 감소한 수치지만, 5년 평균 거래량에 비해선 7.1% 많다. 서울 아파트 10월 전월세 거래량(서울부동산정보광장 자료)도 1만4226건으로 9월(1만2266건)보다 2000여건 늘었다. 11월 서울 아파트 거래 신고건은 현재까지 총 9219건이다. 전월세 통계는 세입자의 확정일자 신고일에 의존해 실제 계약일부터 신고일까지 길게는 2∼3개월이 소요되는 것을 감안하면 이 수치는 더 증가할 것으로 보인다.

신규 전세매물 가격 낮춰도 수요자 요지부동

이같은 시장 상황과 통계 수치 간 괴리는 전세시장에서 신규 계약은 줄어든 반면, 갱신 계약은 늘어났기 때문이다. 작년 7월 말부터 시행된 '임대차 2법' 영향으로 계약갱신청구권을 쓰는 사람이 늘었고, 갱신 청구권을 쓰지 않더라도 집주인이 원하는 금액을 올려주며 재계약을 하는 세입자가 많아졌다는 것이다.

양천구 목동 S 공인중개업소 관계자는 "최근 전세 계약의 90%가 재계약이고 그중에서도 갱신청구권을 쓰는 경우가 많다"면서 "임대차 2법 시행 후 급등한 전셋값을 맞추기 어려운 세입자들이 다른 지역 이주나 평수 증대 등의 신규 계약을 꺼리고 있다"고 말했다. 그러면서 "묵시적 계약갱신이 이뤄진 경우도 갱신청구권을 우선해서 소진하는 것으로 명시하는 경우가 많다"고 귀띔했다.

한국부동산원 통계를 보면 서울 아파트 평균 전셋값은 10월 기준 6억2907만9000원으로, 임대차 2법 시행 전인 작년 7월(4억6458만1000원) 대비 35.4%(1억6억449만8000원)가 올랐다. 2년 전 평균 전세는 4억4250만9000원으로, 2년 전 계약한 사람이 현재 새로 전세를 얻으려면 평균 1억8656만9000원이 더 필요한 상황이다.

서민들이 많이 거주하는 노원·도봉·강북구 등 이른 바 '노도강' 지역은 2년 전보다 전셋값을 평균 40% 이상, 1억∼1억3000만원가량 올려줘야 하는 상황이다. 같은 기간 금천구(43.2%)와 관악구(41.7%)도 평균 전셋값이 1억2000∼1억4000만원 뛰었다.

여기에 최근 금융당국이 전월세 대출까지 엄격하게 규제하면서 대출을 받아 전셋값을 올려주지 못하는 세입자들이 줄어들수 밖에 없다는 게 중개업계의 하소연이다.

신규 계약이 급감하면서 전셋값 상승세도 눈에 띄게 둔화됐다. 서울 아파트 전셋값 상승률(한국부동산원 자료)은 9월 둘째 주 0.17%에서 지난주에는 0.10%로 줄었고 금천(0.03%)·관악(0.01%)·중랑(0.05%) 등은 보합 수준으로 상승폭이 축소됐다.

다만, 내년부터는 신규 계약이 증가할 것으로 전망된다. 작년과 올해 계약갱신청구권을 사용한 세입자의 전세 만기가 내년 7월 말 이후부터 도래하기 때문이다. 전문가들은 갱신청구권을 사용한 경우 임대료 증액 상한이 5% 이내로 제한되지만, 청구권 사용 후 2년 추가 거주 뒤부터는 이같은 산한 규정이 적용되지 않아 지역에 따라 전세 부담이 수억원씩 가중될 수 있다고 우려하고 있다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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