'한강변 노른자위' 한남2구역, 내년 4~5월 시공사 선정…업계 "입찰 여부 불확실"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 한강변 노른자 입지에 있는 용산구 '한남뉴타운 2구역' 재개발사업이 내년 4~5월경 시공사 선정을 앞두고 있다. 사업비 규모도 '1조원'에 육박하는 만큼 건설업계 이목이 집중된다.

다만 한남2구역은 아파트 높이가 14층으로 저층이라서 지역 '랜드마크'로 자리매김하기에 다소 한계가 있다. 건설업계에서도 내년 시공사 입찰에 뛰어들지가 아직 불확실한 상태다.

◆ 한남2구역 재개발, 7부 능선 넘었다…사업시행인가 승인

8일 정비업계에 따르면 한남2구역 재개발 조합은 내년 4~5월경 시공사를 선정할 예정이다. 앞서 용산구는 지난달 26일 한남2재정비촉진구역 주택재개발정비사업 사업시행계획인가를 구보에 고시했다.

한남2구역을 재개발하면 서울 용산구 보광동 272-3번지 일대에 공동주택 30개 동, 1537가구(일반 1299가구, 임대 238가구)와 부대복리시설, 근린생활시설 등이 들어선다. 공동주택은 지하 6층, 지상 14층, 최고 높이 40.5m 규모다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.07 sungsoo@newspim.com

용도지역은 제2종 일반주거지역이며 건폐율 32.14%, 용적률 195.42%를 적용한다. 총 1537가구 중 분양물량은 1299가구(전용면적 38~155㎡), 임대물량은 238가구(전용 38~51㎡)다.

도로, 소공원, 사회복지시설, 공공청사 등 정비기반시설은 사업시행자가 조성한 다음 구에 기부채납한다. 사업시행자는 한남2재정비촉진구역 주택재개발사업조합이다.

용산구에 따르면 사업기간은 사업시행인가일(11월 26일)로부터 90개월(7년 6개월)이다. 사업비는 9486억원으로 계획됐다.

정비사업장이 사업시행인가를 받았다는 것은 해당 사업이 '7부 능선'을 넘었다는 의미다. 재개발 사업의 세부사항을 시장이나 구청장 등이 최종적으로 확정하고 승인했다는 뜻이기 때문이다.

즉 사업시행자가 공사에 착수할 권한을 얻었다는 의미다. 이에 따라 부동산시장에서는 사업시행인가 전후로 해당 사업지 매물 가격이 크게 뛴다. 사업시행인가를 마치면 시공사 선정, 관리처분계획인가, 이주 및 철거, 착공 및 분양, 준공 등 절차가 남아있다.

◆ 아파트 높이 14층 저층 '단점'…건설사들 "입찰 여부 아직 불확실"

한남2구역은 한남뉴타운 중 서울지하철 6호선 이태원역과 가장 가깝다. 건설사들이 이 사업장에 대해 관심이 높은 이유다.

한남뉴타운은 서울 용산구 한남동 일대 111만205㎡를 재개발하는 사업이다. 5개 구역 중 1구역(해제)을 제외한 2~5구역이 재개발을 진행하고 있다. 한남2구역은 한남3구역에 이어 두번째로 한남뉴타운에서 사업 속도가 빠르다.

특히 사업성을 놓고 비교하면 한남3구역보다 2구역이 더 좋을 수 있다는 의견도 있다. 바로 옆 한남3구역의 일반분양 비율과 가구당 평균 대지지분이 각각 27%, 48.84㎡로 높지 않기 때문이다.

부동산R114에 따르면 올해 1월부터 누적 기준 서울에 공급된 총 가구 중 일반분양 가구가 차지하는 비중은 49%다. 한남3구역은 이보다 낮다. 한남2구역의 일반분양 비율, 가구당 평균 대지지분은 관리처분인가 후에야 정확히 알 수 있다.

다만 한남2구역은 지역 '랜드마크'로 자리매김하기에 다소 한계가 있다. 아파트 높이가 14층으로 저층인데다 동 수가 30개동으로 많아서다. 아파트 높이가 낮은 것은 한남2구역이 '한강변 중점경관관리구역'에 속해 있기 때문으로 분석된다.

중점관리구역 내 건축물과 개발사업, 사회기반시설은 경관심의를 받아야 한다. 기준은 ▲역사도심 내 건축물 5층 이상 ▲한강변 7층 이상 ▲주요산 주변 6층 이상 등이다. 또 경관관리목표별로 원칙과 세부지침 등의 체크리스트가 있어서 이들 지역은 가이드라인을 준수해야 한다.

용산구는 한남2촉진구역 건축배치 가이드라인에 따라서 블록별 연접부가 자연스러운 스카이라인을 형성할 수 있도록 건축물 높이를 계획했다.

아파트 층수가 낮으면 해당 지역 '랜드마크'로 인식되기 어렵다. 현재 한강변 주요 아파트들이 '초고층'을 무기로 삼고 있어서다. 용산구 이촌동에 있는 '래미안 첼리투스'는 최고 56층, 최저 36층이다. 성동구 성수전략정비구역은 서울 한강변에서 유일하게 50층 아파트 건설이 가능하다는 점을 강점으로 내세운다.

한남2구역 바로 옆에 있는 한남3구역 재개발은 지상 22층, 총 5816가구(임대 876가구 포함) 규모다. 이와 비교하면 한남2구역은 층수가 다소 낮은 편이다.

건설업계에서는 내년 한남2구역 시공사 입찰에 뛰어들지가 아직 불확실한 분위기다. 한 대형건설사 관계자는 "서울 주요 정비사업장에는 항상 관심이 높다"면서도 "다만 한남2구역 시공권 수주를 위한 움직임은 아직 없다"고 말했다.

다른 대형건설사 관계자는 "재개발 등 정비사업을 수주하려면 경쟁이 심해서 내부적으로 조심스러워하는 측면도 있다"며 "사업을 어떻게 제안할지에 따라서 조합원들에게 공격당할 부분도 많다"고 말했다.

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