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이르면 이달 중순 1주택자 양도세 가벼워진다…“시장 영향은 글쎄”[부동산360]

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1주택자 양도세 비과세 기준 12억원으로 상향

7일 국무회의 의결…대통령 재가 등 절차 속도

1주택 실수요자 세 부담 줄어…거래 숨통 기대

“전반적인 거래활성화는 기대 어려워”

헤럴드경제

서울 송파구 일대 아파트 단지의 모습 [헤럴드경제DB]

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[헤럴드경제=김은희 기자] 이르면 이달 중순부터 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 상향된다. 당초 내년부터 시행될 것으로 예상됐으나 국회와 정부가 법 개정을 위한 행정절차를 최대한 앞당기기로 의견을 모았다. 개정안의 국회 통과 이후 시행 시기가 정해지지 않으면서 주택시장 혼란이 빚어진 데 따른 것이다. 새 개정안이 시행되면 1주택자가 12억원에 산 집을 20억원에 팔 때 양도세 부담이 최대 4100만원 줄어들 전망이다.

부동산 시장에선 1주택자 양도세 완화 조치로 최근 얼어붙은 거래에 조금이나마 숨통이 트일 것이라는 기대감이 나온다. 다만 1주택자의 갈아타기 수요만으로는 물량 출회가 제한적일 수밖에 없어 시장 영향이 크진 않을 것이라는 관측이 지배적이다.

6일 국회와 정부 당국, 부동산업계에 따르면 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준선 상향 조치가 이르면 이달 중순부터 시행된다. 당초 예정했던 내년 1월 1일과 비교하면 보름 가량 시행 시기가 앞당겨지는 셈이다.

이는 매매시장 혼란을 최소화하겠다는 의지로 읽힌다. 상당수 1주택자가 양도세 기준선 상향을 기다리며 거래를 주저하거나 잔금일을 연기하는 등 시장 혼선이 일자 이왕 결정된 조치를 최대한 빨리 시행하겠다는 것이다.

국회와 정부는 개정안의 시행을 앞당기자는 데 의견을 함께하고 있다. 일단 국회 기획재정위원회는 시행 시기를 공포일로 수정했고 국회는 본회의 통과 이튿날인 3일 법안을 정부로 이송했다. 정부는 오는 7일 국무회의에서 이를 상정·의결하고 대통령 재가, 관보 게재 등 절차에 속도를 낼 방침이다.

1주택자 양도세 비과세 기준 상향은 주택 보유·거주기간이 짧을수록 세 부담 완화 효과를 크게 체감할 것으로 보인다. 부동산세금계산서비스 셀리몬을 이용해 양도세를 시뮬레이션(모의계산)한 결과 1주택자 A씨가 12억원에 산 주택을 20억원에 팔 때 양도세 부담은 3년 보유·2년 거주 기준 4122만원 줄어들게 된다.

현행 비과세 기준 9억원을 적용하면 A씨는 총 1억2584만원의 양도세를 내야 한다. 그러나 기준선이 12억원으로 상향되면 과세 대상 양도차익이 1억2000만원 줄어 A씨가 부담해야 할 양도세도 8462만원으로 감소한다.

A씨가 이 집을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주해 장기보유특별공제 80%를 받았다면 세 부담이 더욱 가벼워진다. 현행 비과세 기준 9억원을 적용할 때 양도세는 1683만원이지만 12억원으로 기준이 상향되면 1049만원을 내게 된다. 세 부담액이 634만원 줄어드는 셈이다.

시장은 이번 조치를 환영하는 분위기다. 집값 급등에 양도세, 취득·등록세 등 부대비용 걱정에 이사를 가고 싶어도 갈 수 없는 1주택 실수요자의 부담을 덜어줄 필요가 있다는 목소리가 컸기 때문이다. 그간 무거운 세 부담에 주택 갈아타기가 어려워지면서 거주 이전의 자유가 제한된다는 불만이 나오기도 했다.

최근 위축됐던 거래시장에도 일부 숨통이 트일 것으로 기대된다. 특히 양도세 부담을 던 9억~12억원대 주택을 중심으로 미뤘던 거래가 체결될 것으로 보인다.

다만 전반적인 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 분석이 우세하다. 1주택자의 매물만으로는 전체적인 물량 확보에 미치는 영향이 크지 않다는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “세금 경감효과를 노리는 1주택자의 매물 출회를 기대할 수 있겠으나 드라마틱한 효과는 제한적”이라며 “다주택자의 잉여주택 거래를 유발하는 조치가 아니기에 매물 총량이 늘진 않는다”고 말했다.

일각에선 거래위축이 되레 심화될 수 있다는 예측도 나온다. 양도세가 낮아졌다고 해도 가격 부담감, 자금마련 어려움 등으로 주택 갈아타기가 쉽진 않을 것이란 시각에서다.

게다가 가격이 이미 많이 오른 데다 통상 1주택자의 갈아타기는 주거 상향 목적으로 진행되는 경우가 많아 가격 안정에도 이렇다 할 영향을 주긴 어렵다는 분석도 있다. 12억원이 고가주택의 기준이 되면서 가격 상승을 오히려 부추길 수 있단 우려도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “양도세 이외의 부분, 예를 들어 종전보다 크게 오른 시세, 그에 따른 취득세 등은 그대로여서 추가적인 거래 활성화를 기대하긴 쉽지 않다”며 “양도세 면제 기준보다 높은 주택이 많은 서울의 주요 지역에선 별다른 영향이 없을 것”이라고 예상했다.

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ehkim@heraldcorp.com

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