[내년 부동산전망]"집값 상승 원인 공급가뭄"…"임대차법 발목, 전·월세 5%이상↑"

70% "내년 상승폭 2~5%"
이주수요 몰리는 경기도
"똘똘한 한채" 서울 강남권
집값 본격 하락 시기 "2023년 이후"

[아시아경제 김민영 기자, 김동표 기자, 문제원 기자] 아시아경제가 부동산 전문가 20명을 대상으로 한 설문조사에서 내년에도 집값 상승세가 꺾이지 않을 것이라고 보는 배경은 ‘공급 가뭄’인 것으로 나타났다. 3기 신도시 청약이 진행되고 있지만 서울 무주택 가구수가 900만가구를 넘어서는 등 실수요자들의 내집 마련 욕구를 해소하기에는 턱없이 부족한 물량이기 때문이다. 전문가들은 특히 심층 설문 과정에서 대출 규제, 대선, 금리인상 등의 변수로 주택 거래 위축은 당분간 계속되겠지만 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 더 강해지면서 강남3구를 중심으로 집값 강세가 두드러질 것으로 내다봤다.

◆내년 집값 상승폭은 2~5%= 내년 집값 상승폭에 대해서는 70%가 2~5%를 예상했다. 11월 서울아파트 평균 매매가격이 12억3729만원인 점을 감안하면 내년에 최대 6000만원은 더 오른다고 본 셈이다. 전망대로라면 내년 서울아파트 평균 매매가는 14억원에 육박한다.

집값을 끌어올리는 요인으로는 공급 부족이 꼽혔다. 공급 부족으로 인한 수급 불균형이 지속되는 상황에서 예정된 분양 일정이 연기되거나 취소되면서 공급 가뭄 현상은 더 심화되고 있는 상황이다. 정부가 3기 신도시 청약을 진행하며 총 17만6000가구를 공급하겠다고 나섰지만 서울 무주택 가구수가 900만가구에 달한다는 점을 고려하면 턱없이 부족한 수준이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "기본적으로 내년도 신규 입주 물량이 없는 데다 다주택자 양도세 완화마저 무산되면서 기존 매물도 시장에 나오지 않게 됐다"며 "공급 부족에 따른 집값 상승 가능성이 크다"고 말했다.

전문가들은 내년 집값 상승이 두드러지게 나타날 곳으로는 경기도와 서울 강남권을 꼽았다. 서울아파트 가격이 급등한 데다 대출 규제 등으로 진입 문턱이 높아지면서 서울과 인접한 경기도 수요가 늘어날 것으로 본 것이다. 김 소장은 "서울에서 집을 구하지 못한 사람들의 이주 수요가 서울과 인접한 경기와 인천으로 몰릴 것"이라고 말했다.

강남의 경우 보유세 부담으로 똘똘한 한 채에 대한 선호 현상이 갈수록 강해지면서 강남권 아파트에 대한 수요가 여전할 것으로 봤다. 실제 KB부동산에 따르면 반포자이 등 서울 상위 50개 단지 시가총액을 나타낸 KB선도아파트 50지수는 5월 이후 6개월 동안 1 이하로 떨어진 적이 없다.

◆본격 하락세는 "2023년부터"= 10월 서울아파트 거래건수가 2000건대로 급감하는 등 거래 침체 상황이 이어지고 있지만 대부분의 전문가들은 본격적인 집값 하락으로 판단하지 않는 모습이다. 응답자 8명(40%)이 집값이 당분간 하락하지 않는다고 답했으며 집값 하락 시기를 2023년 이후로 꼽는 응답자가 8명(40%)에 달해 대부분의 전문가들은 공급이 느는 2023년까지 현재와 같은 상승세가 이어질 것이라고 예상했다. 집값을 떨어뜨리는 요인으로는 대출규제와 공급, 금리인상이 꼽혔으며 집값이 떨어진다면 지방, 인천 등 외곽지역부터 직격탄을 맞을 것으로 봤다.

장재현 리얼투데이 이사는 "2008~2009년 집값이 떨어진 시기에 2기 신도시 추진, 대출규제, 금리인상 등의 이슈가 있었는데 그때와 현재 상황이 비슷하다"며 "3시 신도시 공급 예정과 함께 금리 인상도 예고돼 있어 경기도 외곽부터 비인기지역 중심으로 매물이 나올 것"이라고 말했다.

◆임대차법 2년… 커지는 전·월세 불안심리= 전문가들은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제 등 임대차2법을 전·월세시장의 안정을 저해하는 요인으로 꼽았다. 내년 하반기 기존 임대차의 재계약 만기가 대거 도래하면 전·월세 가격이 다시 한번 치솟을 수 있다는 것이다. 전·월세 가격이 5% 이상 오른다고 응답한 사람이 11명(55%)이었으며 나머지 응답자 역시 최소 2% 이상 상승할 것이라고 예측한 것도 이 같은 우려를 반영한 것으로 파악된다. KB은행에 따르면 서울아파트 평균 전세가격은 지난 3월 6억원을 처음 돌파한 이후 11월 6억6244만원을 기록했다. 이 추세대로라면 내년 서울아파트 평균 전세가는 7억원을 돌파, 경기도 아파트 매매가격(11월 기준, 6억190만원)을 웃도는 수준까지 뛰게 된다.

임병철 부동산 R114 수석연구원은 "최근 새 임대차법과 세금 상승으로 인해 조세전가가 발생하면서 전·월세 가격이 계속 오르고 있다"면서 "내년에도 안정세로 돌아설 만한 요인이 없다면 지금과 같은 상승세가 이어질 것"이라고 말했다. 이때문에 전·월세 가격을 안정시키려면 임차인의 수요를 충족시킬만한 공급이 충분히 이뤄져야한다고 꼽은 응답자 비율이 40%였다. 또 응답자 대다수는 강남의 경우 집값 상승과 연동해 전세가격도 크게 뛸 것이라고 예상했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr
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