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씨 마른 서울아파트…공사비, 분양가 암초에 재개발·재건축 곳곳 홍역 [부동산360]

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조합 측, 땅값 오른 만큼 분양가 높이겠다

광명2R·둔촌주공 등 내년으로 분양 미뤄

일반분양 대기자들은 분양가 9억원 초과할까 우려

“중도금 대출 안 되면 현금부자만 웃을 것”

헤럴드경제

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장. [연합]


[헤럴드경제=이민경 기자] 서울과 수도권의 주요 정비사업지 곳곳이 공사비와 분양가를 둘러싼 홍역에 분양 일정이 ‘시계제로’ 상태에 빠졌다. 서울 재건축 최대어 둔촌주공아파트부터 강남권 사업지 잠실 진주, 베르몬트로광명(광명2R)까지 모두 분양 일정을 종잡을 수 없는 상태다.

2일 정비업계와 광명시에 따르면 광명2구역(베르몬트로 광명·총 3344가구) 조합은 내년 3월 이후에야 분양가 재심의를 신청할 예정이다.

업계 관계자는 “광명시가 제시한 2000만6112원(3.3㎡당)에 조합원들이 강하게 이의를 제기했으니 올해 대폭 오른 공시지가와 기본건축비 상승분이 반영되는 내년 3월 이후에야 다시 신청할 것으로 예상된다”고 말했다.

분양가상한제 아래에서의 분양가는 택지비와 택지비 가산비, 기본형 건축비, 건축비 가산비 등을 합해 결정된다. 올해 택지비 산정의 기준이 되는 표준지공시지가가 대폭 오른 데다 원자잿값과 노임 등 물가도 올라 내년 택지비와 건축비가 동시에 강한 상승 압력을 받을 것으로 관측된다. 조합 측은 이를 반영해 내년 분양가 상승을 도모한다는 계획이다.

마찬가지로 분양가를 높여받고자 하는 강동구 둔촌주공(1만2032가구) 조합과 송파구 잠실진주(2636가구) 조합도 올해 대폭 오른 공시지가가 반영되는 내년 중순까지 분양가 심의를 미룰 가능성이 높게 점쳐진다.

분양가상한제를 적용받는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 내 309개동과 경기 과천·광명·하남 등 3개시 13개동으로 모두 주택 수요가 많은 곳들이다.

이곳의 재건축·재개발 정비사업지에서 일반분양 일정이 늦춰지면서 청약 대기 중이던 무주택자들은 기약 없이 분양 일정을 기다리는 처지가 됐다. 이 과정에서 분양가가 일정 수준 이상으로 높아지면 대출금지선에 걸릴 수도 있어 청약 고가점자들은 이들 단지의 향후 행보를 예의주시하고 있다.

특히 둔촌주공아파트가 관건이다. 이 아파트의 분양가는 3.3㎡당 3000만~4000만원에서 정해질 것으로 보이는데, 만약 3600만원 이상이 되면 25평형 기준으로도 분양가가 이른바 대출금지선으로 꼽히는 9억원이 넘게 된다. 분양가가 9억원을 초과하면 중도금 집단대출이 안 나오고, 15억원을 넘으면 잔금대출이 불가능해진다. 9억원을 초과해도 시공사를 통한 사적 보증은 원칙적으로 가능하지만 둔촌주공은 조합이 시공사와 도급제로 계약한 상태여서 이 또한 불가능할 것으로 예상된다.

이에 분양가가 만약 9억원을 넘게 되면 일반분양자들은 자력으로 중도금을 마련해 입주하거나 이마저도 안 되면 당첨을 포기할 수밖에 없는 처지로 전락할 것으로 예상된다.

송파구 잠실진주(819가구)아파트도 아직은 분양가 심의 요청을 안 하고 있는데, 이 아파트는 평형을 막론하고 분양가가 모두 9억원을 넘길 것으로 보인다. 조합 관계자는 “더는 강남권에서 특공물량(투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급 제외)은 나오지 못할 것으로 보인다”면서 “심지어는 재건축초과이익환수제를 피하려고 공사비를 최대한 높여 고급화에 나서는 것이 강남 트렌드라 앞으로 값이 더 비싸질 일만 남았다”고 전했다.

동대문구 ‘이문1구역’도 분양가 갈등이 빚어지며 내년으로 일정이 밀린 상태다. 한 조합원은 “추가분담금을 낮추려면 최대한 분양가를 높이는 것이 이득”이라고 말했다.

여기에 둔촌주공아파트는 조합과 시공사 간 공사비 갈등까지 더해지며 사업 지연 가능성이 더욱 커지고 있다. 지난 1일 조합원들은 사업단(현대건설·대우건설·롯데건설·HDC현대산업개발) 중 한 곳인 현대건설 종로구 사옥 앞에 모여 집회를 열기까지 했다. 전임 조합장이 지난해 공사비를 약 5200억원 증액한 3조2000억원대로 사업단과 계약을 체결한 데 대해 조합 총회를 거치지 않아 무효라고 주장하고 있다. 반면 시공사들은 적법하게 계약을 맺었으므로 무효가 되지 않는다고 반박한다.

정비업계의 한 관계자는 “최근의 분양시장이 너무나 호황이라 미분양이 없으니 분양가는 ‘고고익선’이라는 분위기가 강하다”면서 “그런데 분양 일정이 차일피일 늦춰지다 시장 상황이 반전되면 그때는 고분양가의 역설을 맞을 수도 있다”고 언급했다.

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