3차 사전청약 시동...주암은 거주자만 교산은 수도권 살면 OK

주변 시세의 60~80% 가격에 수도권 아파트를 장만할 수 있는 3차 사전청약이 12월 1일부터 시작된다. 서울 서초구와 맞붙은 과천 주암과 3기 신도시 하남 교산 등 ‘준강남’으로 평가받는 수도권 인기 지역 물량이 공급되면서 무주택 실수요자의 관심이 높을 전망이다.

국토교통부는 12월 1일부터 수도권 공공택지와 3기 신도시의 3차 사전청약 접수를 시작한다고 밝혔다. 지난 7월 1차 사전청약에서 4333가구, 2차에서는 1만102가구를 공급한 데 이어 3차에서는 4167가구가 공급된다.

이번 3차 사전청약은 4곳에서 진행된다. 지구별로 보면 ▲과천 주암 1535가구 ▲하남 교산 1056가구 ▲양주 회천 825가구 ▲시흥 하중 751가구 등 4167가구다. 이 중 하남 교산과 양주 회천은 물량 전체가 공공분양으로 공급된다. 시흥 하중은 물량 전체가 신혼희망타운으로만 공급되고, 과천 주암은 100여가구를 제외한 나머지 가구가 신혼희망타운으로 공급된다.

▶하남·과천 등에서 4100가구

▷과천 전용 84㎡ 8억8000만원 예상

3차 사전청약에서 큰 관심이 쏠리는 지역은 과천 주암과 하남 교산이다.

우선 과천 주암은 서울 서초구 우면동과 맞닿아 있는 데다 우면산, 청계산이 가깝고 렛츠런파크(과천경마공원), 서울대공원, 국립현대미술관 등 문화시설이 가까운 게 장점이다. 지하철 4호선 경마공원역이 가깝고 인근 정부과천청사역에는 수도권광역급행철도(GTX) C노선과 위례과천선이 지날 예정이다.

특히 3차 사전청약 지구에서는 유일하게 전용 84㎡가 114가구 배정돼 있다. 이 주택형의 추정 분양가는 8억8460만원. 지난 8월 과천지식정보타운에 공급된 ‘린파밀리에’ 전용 84㎡ 분양가(7억8670만~8억7260만원)와 비교하면 분양가가 다소 높기는 하다. 본청약 때 중도금 대출 가능 여부 기준인 9억원을 넘어갈 가능성도 배제할 수 없다.

그럼에도 과천 주암 사전청약은 흥행 속에 마감될 것이라는 관측이 우세하다. 인근 신축 아파트 시세가 20억원 안팎이라는 점을 고려하면 ‘반값’ 수준이라고 볼 수 있어서다. 실제 인근 과천 구도심에서는 입주 14년 차인 ‘래미안슈르(총 2899가구)’ 전용 85㎡가 지난 10월 말 18억3000만원(7층)에 거래됐는데 3.3㎡당 5300만원이 넘는 금액이다.

과천 주암에서는 전용 84㎡를 제외한 모든 물량이 신혼희망타운(전용 46~55㎡)이다. 이들 아파트는 4억9313만~5억9947만원에 분양될 것으로 보인다.

하남 교산의 경우 1056가구 모두 공공분양으로만 공급된다. 전용 51~59㎡ 평형이 공급되며 추정 분양가는 4억2094만원~4억8695만원이다.

하남 교산은 이미 조성이 마무리된 미사강변도시 인프라도 누릴 수 있는 게 장점이다. 수도권 외곽순환도로, 중부고속도로가 지구와 붙어 있어 도로 교통망도 우수하다. 지하철 5호선 하남검단산역이 지구 북쪽 외곽에 위치해 있기는 하지만 이번에 3차 사전청약으로 공급되는 A-2블록과 가깝다. 하남검단산역에서 강남까지 30분이면 이동할 수 있다. 정부가 추진 중인 광역교통망 계획에는 송파~하남 간 도시철도가 교산지구를 관통하게 되고 천호~하남 간선급행버스(BRT) 신설, 서울~양평고속도로 부분 확장 등이 담겨 있어 교통 여건도 대폭 개선될 전망이다.

양주 회천은 1호선 덕계역 인근에 825가구가 공급된다. 서울 도심과는 다소 거리가 있지만, 3.3㎡당 추정 분양가가 3차 사전청약 대상지 가운데 가장 저렴하게 책정됐다. 전용 59㎡로 825가구가 공급되며 추정 분양가는 2억9185만원이다. 양주시 30%, 경기도 20%, 기타 수도권 50% 비율로 공급된다. 지구 내 수변공원, 근린공원 등 우수한 환경 여건이 장점이다.

시흥 하중(751가구)은 당해 지역 100% 조건인 신혼희망타운 물량으로 나온다. A1블록 전용 55㎡(383가구)가 2억9361만원, A4블록 전용 55㎡(317가구)가 3억692만원으로 예정됐다. 신혼희망타운이지만 수익공유형 모기지 대상에서 제외될 수 있다는 장점이 있다. A4블록에 복층 구조의 전용 56㎡(51가구)도 나온다. 추정 분양가는 3억1286만원이다. 시흥 하중은 인근에 시흥시청역·신현역이 위치해 있고, 제3경인고속화도로 연성IC 등을 통해 서울·수도권으로 이동하기 편리하다.

▶과천은 과천 거주자끼리 경쟁

▷하남·양주는 서울 거주자도 기회

3차 사전청약에 도전할 생각이라면 본인 거주지와 청약 희망 지역을 잘 따져 신청해야 당첨 확률을 조금이라도 높일 수 있다. 예컨대 하남 교산과 양주 회천은 대규모 택지지구(66만㎡ 이상)에 해당한다. 따라서 당해 시 물량은 거주자 30%(본청약까지 하남시 거주 요건은 2년, 양주시는 1년), 경기도 거주자 20%, 기타 수도권 지역 거주자 50%로 배정된다. 반면 과천 주암과 시흥 하중은 대규모 택지가 아니기 때문에 공급 물량 전부가 과천시와 시흥시 거주자에게 공급된다. 서울 거주자에게도 기회가 돌아가지 않는다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “기왕이면 공급 물량 많은 대규모 택지를 선택하되 가구원 수가 많지 않다면 높은 경쟁이 예상되는 평형은 피하고, 중소형 평형을 노리는 것도 당첨 확률을 높일 수 있다”고 조언했다.

또한 사전청약에서는 신혼부부에게 가장 많은 당첨 기회가 있다는 점도 알아두자. 신혼부부는 혼인 기간과 자녀 수 등에 따라 공공분양 특별공급 중 신혼부부 특공과 생애 최초 특공을 전략적으로 선택할 수 있다. 신혼희망타운도 선택지에 있다. 단, 사전청약에서는 공공분양(신혼부부 특공 등)과 신혼희망타운에 동시에 청약할 수 없다. 이 때문에 청약을 앞둔 신혼부부는 특공과 신혼희망타운 중 입지와 자격 요건 등을 따져 유리한 곳에 청약하는 것이 좋다.

소득과 입지, 공급량에 따라 차이는 있겠지만 1·2차 사전청약 결과로 미뤄 보건대 공공분양에 비해 신혼희망타운 경쟁률이 저조했다. 2차의 경우 공공분양은 15 대 1을 기록했지만 신희타 경쟁률은 2.9 대 1에 그쳤다. 이번 3차 사전청약도 유사한 상황이 예상된다. 함영진 랩장은 “특공보다는 일반공급 청약 경쟁률이 높고, 신혼희망타운보다는 공공분양 청약 경쟁이 치열한 만큼 가구원 수가 적고 청약통장 불입액이 낮다면 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 상품에 청약하는 것이 당첨 확률을 높이는 방법”이라고 설명했다.

다만 신혼희망타운은 의무적으로 수익공유형 모기지에 가입하게 돼 있어 주택 매도 시 시세차익의 10~50%를 정부가 환수한다는 점도 알아두자.

[정다운 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제2136호 (2021.12.01~2021.12.07일자) 기사입니다]



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