[생생경제]'누구나집' 위치적 한계 있어..부동산 시장 안정 효과는 제한적일 것

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 전진영 PD
■ 방송일 : 2021년 11월 29일 (월요일)
■ 대담 : 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제]'누구나집' 위치적 한계 있어..부동산 시장 안정 효과는 제한적일 것

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 자세한 내용, 대한건설정책연구원 이은형 책임연구원 연결해 서 들어보겠습니다. 연구원님 안녕하십니까.

◆ 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원(이하 이은형)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 자, 일단 이 '누구나 집'이 어떻게 탄생하게 된 건지, 그리고 이게 어떤 주택공급 방안인지 개념부터 설명 부탁드리겠습니다.

◆ 이은형> 네, 알겠습니다. '누구나 집'은 지난 5월 달에 더불어민주당 특별위원회에서 시범사업 추진으로 발표한 내용입니다. 이 내용은 청년과 신혼부부 등 무주택자를 대상으로 해서, 주변 시세보다 저렴한 임대료로 10년 동안 거주한 다음에 분양을 받는 형태의 주택입니다. 기존의 분양주택과 차이점은 10년 뒤에 분양을 하는 가격을 지금 미리 확정을 하는 게 특징입니다. 이렇게 되면 향후에 집값이 올랐을 때도 임차인 분들은 분양을 그냥 받으면 되니까 이익이 되는 것이고요, 만약에 집값이 내리면 분양을 안 받으면 되는 식으로 임차인이 갖는 패널티는 사실상 없습니다. 그리고 또 하나 종전에 다른 차이점은 집을 분양받기 전에, 소유권 이전되기 전에도 임차인들에게 주택가격상승에 따른 이익을 배분한다는 내용이 들어가 있습니다. 예를 들면 10년의 임대기간을 채우고 중간에 퇴거하는 임차인에게도 임대료 인상분을 환급한다거나 하는 내용이 들어가 있습니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 집이 없는 서민들에게는 굉장히 매력적인 포인트들이 참 많습니다. 그런데 사실 이 이름이 '누구나 집' 입니다만, 누구나 갈 수 있는 건 아니라고 들었거든요. 자격 요건이 있지요.

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 아무나 되는 건 아니고요. 크게 나누어서 일반공급은 무주택세대구성원, 그리고 특별공급은 도시근로자 월평균소득 120% 이하 이면서 청년, 신혼부부, 고령자. 이런 분들이 대상입니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 가장 중요한 부분, 아무래도 집이 어디에 있느냐, 그리고 위치. 크기도 중요할 것 같은데요. 세대수가 어떻게 구성되어 있는지, 이런 부분도 좀 궁금한데요.

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 이번에 우선협상대상자가 발표된 사업지는 화성능동, 의왕초평, 인천검단의 2개 사업지입니다. 대부분 중소형 평형이 혼재되어 있는데, 좀 전에 나왔던 국민임대주택과 다르게 흔히 국평이라고 하는 전용면적 84㎡ 공급물량도 적지 않다는 특징이 있습니다.

◇ 전진영> 예, 84㎡ 2평형이 아무래도 가장 인기 있는 평형이다 보니까 이 부분 공급물량이 많다는 것도 매력적일 것 같은데요. 그리고 가장 핵심 중에 핵심이죠. 그래서 분양가는 어떻게 나왔나요.

◆ 이은형> 네. 분양가는 전용면적 84㎡를 중심으로 해서 지역마다 6억 원대부터 8억 원대까지 골고루 분포가 되어있습니다. 그런데 이건 지역마다 약간 차이가 있는 것이기 때문에, 해당 지역 인근에 신축아파트 가격과 비교하면 비슷하거나 약간 낮은 수준입니다. 그런데 이게 지금 시세 기준으로 했을 때 그렇다는 얘기지만, 실제로 누구나 집의 주택이 분양되는 것은 10년 뒤기 때문에 지금 시점에서는 인근의 신축아파트와 좀 비슷한 가격이라 하더라도 10년 후가 지나면 인근 주택보다 낮은 가격이 될 가능성이 높습니다.

◇ 전진영> 그렇겠군요. 자, 그러면 이 누구나 집 분양가가 이렇게 말씀해 주신대로 책정이 되었는데, 일단 이 분양가 자체가 과연 적절한 수준이냐. 누구나 집에 들어갈 것으로 예상되는 사람들이 충분히 감당할 수 있는 가격으로 잘 책정이 됐다고 보십니까?

◆ 이은형> 사실 누구나 집의 분양가는 10년 뒤의 분양가격을 지금 책정한 것이기에 보시는 분들에 따라 이견이 있을 수 있습니다. 예를 들어 서울과 가까운 의왕의 경우 84㎡의 분양가가 8억5000만원 수준입니다. 그런데 이게 지금은 저렴하지 않다고 느끼는 분들이 많이 계실 수 있지만, 10년 뒤라면 그렇게 되지 않을 가능성이 있습니다. 여기에 또 하나 감안해야 하는 것이, 10년 뒤에 분양전환 시점이 되기 전까지는 임차인이 임대료를 내시고 살아야 합니다. 그러니까 지금 계산된 대략적인 금액은 10년 동안 내는 임대료가 약 1억 원 정도 될 것이다. 이런 계산이 나옵니다. 그래서 이걸 단순하게 분양가만 보는 것이 아니라 10년 동안 임대료니까 일종의 이자라 생각하면 비슷하겠죠. 이 금액을 합쳐서 계산할 필요가 있습니다.

◇ 전진영> 분양가뿐만 아니라 방금 말씀해 주신 10년 동안 매달 내야 하는 임대료도 포함해서 고려를 해야 한다, 이 부분을 이야기를 해 주셨고요. 자, 그러면 이 누구나 집 분양이 주변 부동산 시세나 시장에 미치는 영향은 얼마나 될까요?

◆ 이은형> 네. 최근 계획된 누구나 집의 사업지는 사실 저희가 일반주택 쪽으로 볼 때 신규택지로 보는 게 맞습니다. 그러면 그 지역에는 개발호재로 작용하게 됩니다. 그러니까 전에는 아파트가 없거나, 개발되지 않은 땅이었는데 그 부분에 개발이 시행이 되면 당연히 부동산 가격은 오를 가능성이 높습니다. 하지만 이것은 단기적으로 그럴 수 있지만 만약에 시간이 지나서 실제 주택들에 입주를 하는 시점이 된다면, 해당 지역에서는 주택 공급 물량이 늘어난 것이 되기 때문에 그때는 인근 지역의 시세안정에 기여할 가능성도 충분히 있습니다.

◇ 전진영> 예. 사실 이 누구나 집은 정부와 여당이 함께 부동산 안정을 추진하기 위해서 그 일환으로 공급 정책의 일부라고 볼 수 있을 것 같은데, 실제로 정책을 만든 목적이 부동산 시장 안정이라고 한다면. 요즘 뭐 워낙 부동산 시장이 들끓고 있으니까요. 부동산 시장을 안정화시키는 데는 어느 정도 기여를 해줄 수 있을까요?

◆ 이은형> 사실 이 누구나 집은 이 집이 입주하는 지역에서는 시장안정 효과를 가져올 수 있습니다. 하지만 이걸 일반적으로 주택 수요가 많은 서울과 수도권으로 확대를 하게 된다면, 아무래도 시장 안정 효과는 한정적일 수밖에 없습니다. 왜냐하면 기본적으로 사업지 자체가 일반적인 주택수요가 매우 큰 서울이 아닌 수도권에 공급되는데, 이것도 정확하게는 서울과 딱 붙어있는 지역이라기보다는 약간 거리가 있는 사업지이기 때문입니다.

◇ 전진영> 위치적인 한계 때문에 그럴 수밖에 없을 것 같습니다. 다른 한쪽으로는 이 부동산 과열을 잡기 위해서 정부가 지속적으로 관리하는 부분이 아마 금리가 아닐까 싶습니다. 최근에 기준금리 인상으로 부동산 시장에 더 돈줄이 마를 것이다, 이런 분석이 나오고 있거든요. 연구원 님께서는 어떻게 보십니까?

◆ 이은형> 네. 사실 기준금리인상이 그렇게 부동산 시장에 저희가 볼 수 있을 만큼 가시적인 영향을 미치지는 못할 것으로 저는 판단합니다. 왜냐하면 올해 기준금리가 2번 인상이 됐는데요, 인상된 금리가 1.0%입니다. 그런데 저희가 바로 2년 전인 2019년만 하더라도 그당시 기본금리가 지금보다 훨씬 높은 1.75%였는데요. 그 당시 금리가 높아서 함부로 집을 못 샀다기보다는 대출이 나오지 않아서. 즉 필요한 만큼 대출한도가 되지 않아서 집을 못 산 분들이 훨씬 많았습니다. 그리고 기준금리는 주택담보대출만 적용되는 것이 아니라 일반적인사업자 대출 같은 다른 분야에도 적용이 됩니다. 이런 부분을 감안한다면 지금처럼 정부 차원에서 정기 분양의 필요성이 여전히 남아있는 이 상황에서 기준금리를 계속 올리는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 기준금리가 내년에 좀 더 올라가더라도, 기준금리 때문에 부동산 시장이 어려워지기보다는 역시 대출규제가 더 큰 영향을 미칠 것으로 저는 판단하고 있습니다.

◇ 전진영> 네. 그러면 과거 사례와도 한번 비교를 해보면 저희가 좋을 것 같은데. 과거에도 혹시 집값을 안정시키기 위한 목적으로 대출금리를 인상을 한 적이 있었는지. 그리고 그때 당시 실효성은 어땠는지 이 부분에 대해 좀 더 설명을 해 주시죠.

◆ 이은형> 네, 사실 저희가 과거를 보게 되면 2004년도, 그쯤으로 거슬러 올라가서. 쉽게 2000년대 중반 정도라고 얘기를 하겠습니다. 그때만 해도 지금보다 금리가 매우 높았습니다. 그런데 사실 금리가 그렇게 올라갔다고 해서, 주택가격이 내려가기보다는 상승하는 쪽으로 많이 나타났습니다. 즉 사람들이 인지하기에 주택가격이 더 오를 것이라 전망하는 것이 훨씬 큰 시점에서는, 금리보다 대출한도가 관건이 됩니다. 즉 집값만 많이 오른다고 하면 대출을 실행을 해서 집을 사고, 거기서 발생하는 시세차익이 이자를 내는 것보다 훨씬 크기 때문입니다. 그래서 지금 시점에서도 금리를 인상해서 집값을 안정시키겠다는 것은 결과가 한정적일 수밖에 없고요. 그리고 집값을 잡겠다는 목적으로 대출금리를 크게 올린다면 대한민국 사회의 다른 경제활동에도 악영향을 미치게 됩니다. 그래서 실무적으로는 그렇게 금리를 크게 올리는 것은 쉽지 않을 것으로 보고 있습니다.

◇ 전진영> 예. 알겠습니다. 그러면 끝으로 연말과 내년 초까지 부동산 시장 가격 전망, 어떻게 보고 계십니까?

◆ 이은형> 당분간은 아파트 같은 주택의 매매량은 감소하지만 신고가는 계속 이어지는 식으로 상승이 지속될 것으로 판단합니다. 왜냐하면 취득세나 이사비용처럼 주택구입시 부대비용이 과거보다 많이 커졌습니다. 예를 들어 몇 년 전에 5억 하던 집이 두 배가 넘는 가격으로 거래가 되고 있으니까요. 이런 부분 때문에 아파트 매매량의 증감은 지표로서의 가치를 상실했다고 저는 판단합니다. 그리고 지금까지 발표된 개발호재들, 예를 들면 광역교통망 같은 것이 있습니다. 그리고 내년에 선거가 진행되더라도 여당이든 야당이든 공통적으로 추진하는 것이 주택공급확대와 거기에 필요한 인프라 구축이 따라가고 있습니다. 이런 부분은 어떻게 되든지 해당 지역의 부동산가격을 올리는 역할을 하게 됩니다. 따라서 이런 개발호재들이 일단 부동산 가격을 올리는 소재로 작용을 할 것이고요, 그리고 이것이 해소가 되기 위해서는 현실적으로 입주 가능한 주택들이 많이 늘어나야 하는데 지금까지 정부가 계획한 주택공급물량들은 계획물량은 많지만, 실제 입주까지 걸리는 시간이 적지 않습니다. 때문에 이런 상황을 종합하면 당분간 부동산 가격은 상승할 것으로 보는 것이 맞습니다.

◇ 전진영> 예. 그렇군요. 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

◆ 이은형> 네, 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 대한건설정책연구원 이은형 책임연구원이었습니다.

YTN 전진영 (jyjeon@ytnradio.kr)

[저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지]

이 시각 코로나19 확진자 및 예방접종 현황을 확인하세요.
연예인 A씨와 유튜버의 싸움? 궁금하다면 [웹툰뉴스]
대한민국 24시간 뉴스채널 YTN [LIVE 보기]