'재건축 극과 극' 李, 아파트분양가 더 누르고…尹, 안전진단 문턱부터 완화 [스페셜 리포트]

◆ SPECIAL REPORT : 이재명 vs 윤석열 부동산 공약 격돌 ◆

대한민국 제20대 대통령선거가 100일 앞으로 다가왔다. 특히 대선주자들은 '1번 공약'으로 부동산정책을 내세울 정도로 공을 들이는 모습이다. 문재인정부 최대 실정으로 부동산정책이 꼽히는 만큼 내년 대선의 최대 승부처는 '부동산'이 될 가능성이 크다. 하지만 집값 안정이라는 목표가 쉽지 않은 만큼 이들의 건설·부동산 공약에 대한 철저한 검증은 필요하다. 매일경제신문사는 유력 대선주자인 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보의 부동산정책을 꼼꼼히 비교해 보고자 한다. 현재 윤곽만 나온 공약의 실제적인 방향, 실현 가능성 등을 집중 점검한다. 분야는 △주택 공급 △정비사업 등 규제 △세제·대출 △국토개발로 나눠서 살펴본다.

◆ 250만가구·분양가 인하는 공통점

두 후보가 내놓은 1호 부동산 해법은 '공급 폭탄'이다. 문재인정부 최대 실책이 '주택 공급이 충분하다'며 공급을 외면한 것이었기 때문에 어쩌면 당연한 수순이다. 공교롭게도 둘 다 임기 내 '250만가구'가 목표다. 분양가를 최대한 낮춰 실수요자에게 도움을 주겠다는 방향도 공통점이다. 이재명 후보의 핵심 공급정책은 '기본주택'이다. 정책 발표 내용에 따르면 기본주택 거주자는 건설 원가 수준의 저렴한 임차료(전용 85㎡ 기준 월 60만원)로 30년 이상 장기 거주할 수 있다. 이 후보는 임기 내 공급을 약속한 250만가구 가운데 100만가구 이상을 기본주택으로 공급한다는 계획이다.

기본주택엔 임대 외에 분양형 주택도 포함될 전망이다. 건물값만 받고 토지분에 대한 임차료를 내는 이른바 토지임대부 아파트다. 강남 등 땅값이 비싼 지역일수록 분양가 인하 효과가 크다. 지난 6월 3.3㎡당 5653만원에 분양한 서울 서초구 반포동 래미안원베일리를 기본주택으로 공급하면 분양가가 3.3㎡당 1200만~1300만원까지 내려간다. 부동산 업계에선 기본주택 100만가구 중 30%가량이 토지임대부 형태로 공급될 가능성이 높다고 본다.

윤석열 후보는 '원가주택(30만가구)'과 '역세권 첫 집(20만가구)'을 들고나왔다. 이 후보의 기본주택이 '토지임대부' 형태라면, 윤 후보의 구상은 국가와 개인이 주택 지분을 공유한 후 시세 차익도 나누는 '지분공유형'에 가깝다. 원가주택은 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택을 원가로 공급하고, 5년 거주 후 국가에 매각해 시세 차익 70%를 보장하는 구조다.

문제는 둘 다 재원 조달과 택지 확보 방안이 불투명하다는 점이다. 이 후보는 지난 8월 '3차 정책 발표 기자회견'에서 "(기본주택 시장 가격을 고려하면 주택당) 한 5억원 자금을 빌릴 수 있지 않나"라면서 "시장 자금을 충분히 활용할 수 있다"고 말했다. 윤 후보는 주택도시기금과 역세권 용적률 완화를 통한 기부채납 등을 내세웠다. 하지만 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "토지임대부나 지분적립형 모두 재원이 많이 들 뿐만 아니라 택지 확보가 기본으로 따라와야 한다"며 "두 후보 모두 설명이 부족하다"고 꼬집었다.

◆ 李 "공공 주도 위주" 尹 "민간 참여 활성화"

이 후보와 윤 후보 모두 '공급 확대'를 내세우고 있지만 구체적인 실행 방법은 반(反)시장과 친(親)시장으로 극명하게 엇갈린다. 이 후보는 규제 강화와 공공 개입을, 윤 후보는 규제 완화를 통한 민간 공급 확대로 정책 방향을 잡고 있다.

이 후보는 문재인정부의 주택정책을 계승하거나 오히려 강화할 것으로 예상된다. 민간 분양가상한제를 확대하고, 경기도지사 시절 시행했던 분양원가 공개 등을 시행하겠다는 뜻을 밝혔다. 후분양제 도입도 급물살을 탈 가능성이 높다.

다른 분야에서도 규제 강공은 계속될 전망이다. 부동산 전담 기구로 주택도시부를 만들어 주택정책 기능을 통합하고, 수사권이 부여된 부동산감독원을 설치해 투기 등 부동산 관련 범죄를 모니터링하겠다고 밝혔다. 또 한국토지주택공사(LH) 사태 등을 거치며 신뢰를 잃은 공직자 부동산 관리도 내세웠다. 고위 공직자는 주식뿐 아니라 부동산도 백지신탁하게 하는 것은 물론 공직자 부동산 취득심사제 도입, 비주거용 다주택 소유자의 고위 공직 임용·승진 제한 등을 추진한다는 계획이다.

반면 윤 후보의 공약은 '규제 완화'에 방점이 찍혀 있다. 민간 재개발·재건축 규제를 풀어 도심 주요 지역의 주택 공급을 활성화하겠다는 것이다. 이 같은 맥락에서 보면 정비사업을 옥죄는 '3종 세트(안전진단 강화·민간 분양가상한제·재건축 초과이익환수제)'부터 손댈 가능성이 크다. 특히 안전진단은 오세훈 서울시장도 취임 이후 줄곧 완화해 달라고 요청 중이다. 재건축 초과이익환수제는 상황이 애매하다. 경기 성남시 '대장동 사태'의 불똥이 민간에까지 튀면서 재건축 부담금 제도를 완화하려면 부담이 커졌기 때문이다. 정부와 여당은 물론 야당도 "제2의 대장동 사태를 막아야 한다"며 민간의 이익을 대폭 제한하는 것으로 '도시개발법'과 '개발이익환수법' 개정을 추진하고 있다.

전문가들은 두 후보의 정책이 나름의 부작용을 갖고 있다고 진단했다. 이 후보의 공약은 안 그래도 얼어붙은 주택 공급을 더 어렵게 만들 수 있다는 부분이 단점이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "민간을 풀어주지 않고 공공으로만 주택정책을 끌고 간다는 생각 때문에 문재인정부가 어려움을 겪은 것"이라며 "이 후보가 현 정부 기조를 유지한다면 문제가 생길 것"이라고 내다봤다. 윤 후보의 정책은 도입 초기 부동산 시장이 불안한 모습을 띨 위험이 있다. 투자 수요가 유입될 수 있고, 정비사업이 진행되면서 새 아파트를 지을 때까지 주택이 오히려 부족한 상황이 나타나기 때문이다.

◆ 국토보유세 신설 vs 종부세·양도세 감면

부동산 관련 세제 개편과 대출 분야에서도 두 후보는 다른 해법을 제시한다.

이 후보의 부동산 세제 핵심은 '기본소득형 국토보유세'다. 국토보유세로 현재 0.17%인 부동산 보유 실효세율을 1.0% 수준까지 끌어올린다는 계획이다.

국토보유세는 이 후보가 2017년 대선 경선부터 주장해온 것으로, 토지를 가진 모든 사람에게 일정 비율로 세금으로 내도록 하는 제도다. 이 후보는 국토보유세를 통해 부동산 투기로 인한 불로소득을 근절하고, 국민 90%에게 돌아가는 기본소득 재원으로 활용하겠다고 밝힌 바 있다. 국토보유세의 이름 앞에 '기본소득형'이 붙는 이유다. 내는 것보다 받는 것이 더 많도록 설계해 조세 저항을 누그러뜨리고 기본소득을 지역화폐로 지급해 지역경제를 활성화하는 순환 구조를 구축하겠다는 계산이다.

다만 국토보유세는 현재 존재하지 않는 과세 체제이기 때문에 과세 실효성을 담보할 수 있는 세율 설정이 어렵다. 위헌 지적도 피해갈 수 없는 과제다. 국토보유세를 도입할 경우 기존 종부세, 재산세 등과 '이중과세'와 '재산권 침해' 등 위헌 소지가 있다.

반면 윤 후보는 부동산정책 대안을 감세로 잡았다. 세금 완화를 통해 '매물 잠김 현상'을 누그러뜨리고 부동산 가격 안정을 이루겠다는 계획이다. 제1 타깃은 당연히 종부세다. 윤 후보는 종부세와 관련해 "중장기적으로 재산세에 통합하거나 1주택자에 대해 면제하는 방안 등을 종합적으로 검토하겠다"는 입장을 밝혔다. 그는 또 1주택자에 대한 양도소득세 부담을 줄여주는 것은 물론 다주택자에게도 양도세 50%를 한시적으로 감면해주겠다는 방침이다. 보유세를 높이고 양도세를 내리는 방안보다 보유세·양도세를 모두 줄여 거래를 활성화하겠다는 취지다.

윤 후보는 공시가격 현실화 속도를 늦춰 보유세 급등을 차단하고, 대출이 막혀 고통받는 실수요자를 위해 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 등의 규제도 풀겠다는 계획을 밝혔다. 특히 신혼부부·청년층의 LTV를 80%로 높여주고 현 정부가 투기 우려 등으로 힘을 뺀 민간 임대주택사업도 정상화하겠다는 구상이다.

두 사람의 정책은 국민들 사이에서도 의견이 엇갈리기 때문에 대선 최대 화두로 떠오를 가능성이 크다. 리얼미터가 22~23일 전국 만 18세 이상 남녀 1011명을 대상으로 실시한 대선 관련 정례 조사에서 이 후보의 국토보유세 신설에 대해 응답자의 55.0%는 '적절하지 않다'고, 36.4%는 '적절하다'고 답했다. 윤 후보의 종부세 개편안에 대해서는 53.3%가 '적절하다', 39.4%가 '부적절하다'고 답했다.

◆ 李 "행정수도 이전" 尹 "부울경 메가시티"

이 후보는 경기도지사 시절부터 '지방이 위기에 처해 있다'고 진단했다. 대선후보 공약집에도 국가 균형발전을 최우선 과제로 제시한다. 이 같은 맥락에서 이 후보는 노무현·문재인정부의 국가 균형발전을 이어갈 전망이다.

특히 행정수도 이전을 핵심 공약으로 내세울 가능성이 높다. 기획재정부, 국토교통부 등이 자리한 세종시에 대통령 제2 집무실과 국회 세종의사당을 설치하고, 행정부를 추가로 옮기는 방안이다. 장기적으로는 서울은 국가수도로 남겨두고, 세종시에 행정수도의 지위를 부여할 계획이다. 세종시를 미국의 워싱턴처럼, 서울을 뉴욕처럼 각각 만들겠다는 뜻이다. 이 후보는 이미 여러 차례 인터뷰를 통해 행정수도 이전 필요성을 역설한 바 있다.

행정수도 이전과 함께 이 후보는 고속철도망을 기반으로 한 '강호축(강원~충북~호남)'을 통해 수도권 기능 분산을 적극 추진한다는 계획이다.

대덕에서 오송, 청주, 괴산, 천안, 아산으로 이어지는 첨단 산업벨트, 대전, 오송, 세종을 연계한 바이오메디컬 클러스터(집적단지) 구축이 대표적이다. 부울경은 메가시티로, 광주·전남은 에너지와 4차 산업혁명의 중심지로 탈바꿈시킨다는 청사진을 갖고 있다.

윤 후보도 국가 균형발전의 큰 틀을 갖고 있기는 마찬가지다. 특히 광역철도와 공항, 항만 등 사회기반시설(SOC)에 집중 투자해 지역경제 활성화를 꾀한다는 계획이다.

우선 충청권을 국가 균형발전의 핵심 축으로 내세워 충청권 광역철도와 청주공항 인프라스트럭처를 확충한다는 구상을 제시했다. 부산·울산·경남에선 세계적 메가시티 완성을 위한 SOC 투자를 확대한다. 광주를 모빌리티 선도도시로, 전남을 가장 잘사는 우주산업·농촌·관광도시로, 전북을 세계에서 가장 경쟁력 있는 국제자유도시로 만든다는 구상도 밝혔다.

하지만 수도권 집중 해소와 국가 균형발전은 어떤 정부도 쉽게 달성하지 못한 과제다. 정책을 인위적으로 실행하면 국가 경쟁력이 오히려 약화되는 결과가 나올 수 있다. 게다가 세종시 행정수도 이전은 국민 의견을 모아야 하는 문제이기 때문에 추진 과정에서 큰 진통이 생길 가능성이 높다.

文보다 더 나간 이재명 토지공개념…윤석열은 개인재산권 보호에 방점

이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보의 부동산정책이 크게 엇갈리는 이유는 토지공개념에 대한 입장 차이 탓이 크다.

토지공개념은 이 후보의 국토보유세는 물론 과거 위헌 판결을 받았던 택지소유상한제나 헌법 불합치 판결이 내려진 토지초과이득세법까지도 연결된다. 대선 정국이 진행될수록 이들 제도에 대한 두 후보의 입장 차이와 국민적 논란이 커질 가능성이 크다는 뜻이다.

토지공개념은 공공 이익을 위해 토지 소유와 처분을 국가가 제한할 수 있도록 하는 것이다. 토지가 공공재라는 생각에 바탕을 두고 있으며 그동안 부동산 투기 현상을 막기 위한 대안으로 진보 진영이 꾸준히 제기한 사안이다.

토지공개념은 새 개념은 아니고 헌법 곳곳에 이미 반영돼 있다. 헌법 23조 2항에는 '재산권의 행사는 공공복리에 적합하게 해야 한다'고 돼 있고, 122조는 '국가는 국민의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위해 법률이 정하는 바에 의해 제한과 의무를 과할 수 있다'고 규정하고 있다.

이 후보는 현재 헌법 수준을 넘어 국토보유세까지 주장하고 있다. 반면 윤 후보의 보유세 완화, 재건축 규제 완화 등은 토지공개념을 상대적으로 약하게 적용한 개념이다.

전문가들은 토지공개념 문제가 보유세를 넘어 다른 제도까지 연결될 가능성이 크다고 분석했다. 우선 과거 위헌 판정을 받고 폐지된 '택지소유상한에 관한 법률'이나 '토지초과이득세법' 부활 여부가 논의 대상에 올라올 수 있다. 토지초과이득세법은 유휴 토지 소유자를 대상으로 3년마다 토지 가치를 평가해 초과이득 발생 시 최대 50%를 세금으로 징수하는 법이다. 택지소유상한제는 서울 부산 인천 대전 광주 대구 등의 6대 도시의 경우에 한 가구당 661㎡가 넘는 택지를 신규로 취득할 수 없게 한 제도다. 심한 경우는 한 가구가 소유할 수 있는 주택을 한 채로 제한하자던 '주택소유제한제' 도입까지도 논란거리가 될 수 있다.

증여세 강화도 예상되는 화두 중 하나다. 주요 타깃은 강남 등 서울에 위치한 상가용 빌딩이 될 것으로 보인다. 최근 도심지역 내 식당·편의점 등 근린상가나 사무실 등으로 쓰이는 5층 내외의 소형 빌딩이 '부담부 증여'(자녀가 자산을 채무 형태로 떠안는 방식) 형태로 부유층 탈세 수단으로 이용된다는 지적이 많기 때문이다. 아직은 수면 아래에 가라앉아 있지만 이들 제도에 대한 후보 입장이 내년 대선을 앞두고 뜨거운 화두가 될 수 있다는 뜻이다.

[손동우 부동산전문기자]

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