[종부세 고지서 11월에 날아온다] “눈덩이 종부세에도 매물 출하 없어…다주택자 내년 주목”

“올해 종부세 여파 없을 것"

"정부 예상 빗겨 간 이유? “시장·심리 둘 다 오판”

오는 11월 종부세 한파가 불어닥칠 예정이다. 다주택자들은 증여 등을 통해 겨울철을 날 만반의 준비를 했다. 더구나 다주택자를 타깃으로 한 무시무시한 징벌적 과세에도 불구, 집값 상승에 대한 기대감이 활활 타오르는 한 정부의 바람과 달리 다주택자 매물 출하는 없을 것이란 게 전문가들의 관측이다. 다만, 대통령 선거 등 정치권의 변화를 주요 변수로 꼽았다. 다주택자와의 전쟁이 장기전으로 갈지, 아니면 단기전으로 막을 내릴지 지켜봐야 한다는 것이다.

27일 부동산 전문가들은 다주택자들이 오는 11월 말께 종부세 중과가 반영된 고지서를 받더라도 매물을 시장에 던질 가능성은 낮을 것으로 내다봤다.
“올해 종부세 여파 없어…내년이 문제”

한주희 예종세무그룹 대표는 “오는 11월 종부세는 과세 기준일이 지난 6월 1일. 즉 6월 1일을 기준으로 주택을 보유한 이들이 대상”이라며 “지난 6월 1일 전에 관련 상담이 많았던 이유”라고 말했다. 이어 “여전히 문의는 있지만 오는 11월 내야 할 종부세는 이제 와서 어쩔 수 없으니, 내년을 걱정하는 사람들이 많다”며 “대선이 세법 개정에 영향을 미칠지 주목한다”고 덧붙였다.

다주택자들은 증여, 매도, 버티기 중 하나를 이미 선택했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “다주택자 다수는 종부세 부담이 어느 정도일지에 대한 감을 이미 잡고 있다”며 “매각, 증여, 버티기 등을 통해 선제 행동을 했고 다수는 증여를 택했다. 버티기에 들어간 이들은 전월세를 올려 임차인에 세금부담을 전가하고 있다”고 했다.

윤 연구원 역시 다주택자들은 내년을 주목하고 있다고 봤다. 그는 “정부가 지난해 7·10 대책을 통해서 종부세가 두 배가량 늘어날 것이라고 경고를 했고 발표 이후 거의 1년여가 지났기 때문에 11월 종부세에 대해 다주택자들이 새로운 액션을 취하기에는 많이 늦었다”며 “내년과 내후년에도 종부세가 계속 늘어날 것인지가 문제”라고 말했다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장 역시 “이번에 눈에 띄는 수준의 반응은 없을 것”이라면서도 “다만 금액이 명확한 수치로 나와 체감이 크고, 고가 주택을 보유한 다주택자들은 당장 큰돈을 마련하기 쉽지 않을 것이기 때문에 분납 신청 수가 큰 폭으로 증가할 것”이라고 내다봤다.
정부 예상 빗겨 간 이유? “시장·심리 둘 다 오판”

정부는 종부세 강화를 통해 2주택이나 3주택 이상을 가진 다주택자들이 똘똘한 한 채만을 남기고 나머지 주택은 처분할 것으로 예상했다. 그러나 시장은 다르게 흘렀다. 전문가들은 양도세가 문제라고 지적했다.

한주희 대표는 “집값이 올해 상반기보다 하반기 들어 더 오르는 데다가 양도세 부담도 크니 집주인들이 주택을 팔 생각을 못한다”며 “불과 4~5년 전에 주택을 샀더라도 집값이 기본 2배 이상 올랐고 오른 금액의 70~80%를 세금으로 내야 하니, 파느니 자녀들한테 물려주자는 것”이라고 상황을 전했다.

이어 “양도차익이 5억원 이하면 양도세 부담이 비교적 적으니 5억원을 기준으로 기준 이상이면 증여나 버티기, 이하면 매도를 고려해 볼 것을 조언한다”면서도 “현장에서는 5억원 이하여도 팔기보다 증여를 많이 한다”고 덧붙였다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)도 “정부는 다주택자에 대한 종부세가 강화되면 매물이 쏟아져 나올 것이라고 예상하지만 실질적으로 양도세 때문에 매물로 출현되기는 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.

정부가 애초 의도한 모습과는 정반대로 시장이 흐르는 것은 정부가 부동산 시장과 다주택자들의 심리를 오판했기 때문이라는 분석이다. 탁상논리에서 벗어나야 한다는 조언이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부의 논리는 집은 부족하지 않은데 다주택자와 투기 세력들이 다 가져가니까 집 없는 사람들은 계속 집이 없고 집값은 오르기만 한다는 것”이라며 “보유세와 양도세를 통해 다주택자들이 불로소득을 토해내게 하고 서민들이 다주택자들이 던진 매물을 받으면 문제가 해결될 것으로 기대했다”고 설명했다.

그러나 이 연구원은 이러한 정부 논리는 현실과 괴리된다고 비판했다. 그는 “앞으로 집값이 오를 것이란 기대가 크니 세대 분리된 자녀에게 증여하는 것”이라며 “버티기를 택한 다주택자들은 전세금을 올려 세금을 막고, 만약 세입자들이 버거워하면 반전세로 돌려 월세를 받아서 세금을 내면 된다는 인식”이라고 했다. 그러면서 “책상에 앉아서 이상론을 펴, 이를 무조건 현실에 적용하니 맞지 않는 것”이라며 “한국 사회의 기본적인 문화나 관습에 대한 이해가 부족하다”고 강조했다.

앞으로 집값 향방은 종부세 등 세금보다는 기준금리 인상이나 대출규제가 가를 것이란 분석도 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "미국 테이퍼링, 한국은행의 기준금리 추가 인상, 정부의 대출규제 등으로 당분간은 부동산 시장이 숨고르기에 들어갈 것으로, 이렇게 주춤한 집값이 대세하락으로 갈지 아니면 보합 수준에서 그칠지는 지켜봐야 한다"고 말했다. 이어 "1주택자를 대상으로 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 높이는 등의 현재 논의만으로 다주택자들의 매물 출하를 유도하기는 쉽지 않다"며 "올해 내야 할 종부세도 이미 다 결정됐기 때문에 앞으로는 금리인상이나 대출규제 강화에 따른 타격이 클 것"이라고 예상했다.
대선 영향 크지 않아…정책 불신만 커져

내년에는 대통령 선거와 함께 지방 선거가 열린다. 양대 선거가 진행되면서 일부 다주택자들은 종부세가 완화되는 쪽으로 관련 법이 개편되지 않겠냐는 기대감도 있다.

서진형 교수는 “공시지가 현실화율과 종부세 인상이 맞물리면서 부담이 과중돼, 조세 저항이 우려된다”며 “정부 정책에 대한 불신이나 반감을 갖는 계기가 될 것 같다”고 했다.

한주희 대표는 “요즘에는 내년에 대선이 열리니 세법 개정에 영향을 미치지 않겠냐는 내용의 문의가 많다”며 “그러나 야당 후보로 대통령이 바뀐들 국회 다수당은 여전히 민주당이기 때문에 당분간은 종부세 강화 기조가 유지될 것으로 본다”고 말했다.

그러나 종부세가 개편될 가능성은 낮다는 관측이 많다. 우병탁 팀장은 “선거 후 정권이 바뀌더라도 법 개정 등 이전 정부가 추진하던 것들을 한꺼번에 바꾸기는 쉽지 않다”며 “더구나 여당이 다수인 상황에서 종부세가 완화될 것이라고 섣부른 기대를 하는 것은 오히려 의사결정에 방해가 될 것”이라고 조언했다.

이은형 연구원도 “종부세율을 낮춘다고 해서 다주택자들이 민주당에 표를 던질 가능성은 적다”며 “정책 변화가 있든 없든 내년 선거에 미치는 영향이 절대적이지 않다”고 봤다.

감면보다는 세금 인상 속도를 늦출 것이란 예상도 있다. 윤지해 연구원은 “앞서 새로 생길 정부는 이미 올라간 세금을 줄이기보다는 향후 올릴 계획이던 세금을 덜 올릴 수는 있다”며 “2035년까지 90%까지 높이기로 한 공시가격 현실화율 속도를 늦추는 식의 대안을 고려할 수도 있을 것”이라고 말했다. 이어 “세금의 절반을 깎아주겠다는 식의 선심성 공약은 유권자 다수인 서민층의 반발을 불러올 수 있기 때문에 쉽지는 않을 것”이라고 했다.

윤 연구원은 “양당에서 용어는 조금씩 다르지만 과세이연에 대한 논의가 나오고 있고 대권 후보들도 이를 언급하고 있다”며 “과세이연은 고령층 등 소득 활동을 안 하는 이들의 보유세 부담 시기를 매도할 때로 늦춘다는 개념으로, 과세이연이 된다면 다주택자들이 버틸 여지가 더 생길 수 있다”고 전망했다.

윤주혜, 신동근 기자 jujusun@ajunews.com

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