연봉 6000만원 직장인, 6억 아파트 살 때 주담대 1억 줄어든다

금융당국이 26일 내놓은 가계부채 관리 방안의 핵심은 ‘갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌려준다’는 것이다. 담보 보증력이 아닌 상환능력을 주로 보겠다는 것이다. 이 때문에 차주의 연봉과 앞으로 갚아 나가야 할 부채 규모를 모두 반영하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 적용 대상을 조기에 확대해 나가는 것이 이번 대책의 골자다.

DSR은 연간 갚아야 할 총 원리금을 차주의 연소득으로 나눈 값을 뜻한다. 버는 돈 중 상환하는 돈이 어느 정도를 차지하는지 보여주는 지표라고 할 수 있다. 이 비율은 각 금융업권별로 제한돼 있는데, 은행의 경우 40%를 넘으면 안 된다.

그렇다고 모든 사람이 이런 DSR 규제를 적용받는 것은 아니다. 정부는 앞으로 이 대상자를 빠르게 확대해 나갈 예정이다. 지금까지는 6억원 초과 주택의 주택담보대출(주담대) 혹은 1억원 초과 신용대출을 받을 때만 이런 차주별 DSR 규제가 적용됐다. 하지만 내년 1월부터는 총 대출액이 2억원을 초과하기만 하면 DSR 규제 대상이 된다. 내년 7월이 되면 총 대출액 1억원 초과자로 대상이 더 확대된다.

DSR은 상환능력을 좀 더 엄격하게 보기 위한 지표인 만큼, 이것이 적용되면 기대출이 많거나 연소득이 적은 사람에게는 불리하다. 같은 담보·연소득·부채 상태라고 해도 내년부터는 지금보다 대폭 줄어든 대출 한도를 받아들 수 있을 전망이다. 사례별로 줄어드는 대출 한도를 살펴봤다.

정부가 가계부채 급증을 막기 위해 '가계부채 관리 강화 방안' 내용을 발표한 26일 오후 서울의 한 시중 은행 대출 상품 관련 안내문 모습. /연합뉴스

① 총 대출 2억 이상이면 DSR 규제 대상

5000만원 한도의 신용대출(금리 연 4.5%)이 있는 연봉 6000만원의 직장인 A씨가 있다고 가정해 보자.

A씨는 서울 지역의 6억원짜리 아파트를 사기 위해 주담대(30년, 금리 연 3.5%)를 받을 계획이다. 이 아파트는 ‘6억원 초과 주택’에 해당하지 않아 A씨는 현재로선 DSR 규제 적용 대상이 아니다. 다만 원래 기준인 주택담보대출비율(LTV) 50%만이 적용돼 최대 3억원까지 주담대를 받을 수 있다.

그러나 내년 1월부터는 상황이 달라진다. A씨는 필요한 총 대출액이 2억원을 초과하기 때문에 DSR 규제 대상에 묶인다. A씨 연봉은 6000만원이어서, DSR 40%를 적용하면 그가 1년에 갚아야 할 원리금 상환액은 최대 2400만원을 맞춰야 한다.

A씨는 이미 신용대출 원리금으로 연간 1225만원을 갚고 있었다. 이렇게 되면 주담대 몫으로 채울 수 있는 연간 원리금 상환액은 1175만원이다. 주담대 총 한도로 따지면 2억1000만원까지 빌릴 수 있게 되는 셈이다. 지금부터 내년까지 약 두 달 차이로 A씨의 주담대 한도는 1억 가까이 줄어든다.

② DSR 계산 시 신용대출 적용 만기 7년→5년

신용대출 한도도 줄어들 전망이다.

금융당국은 DSR 규제 대상을 확대하는 것뿐만 아니라, DSR 계산식에 활용되는 지표도 과거보다 차주에게 불리하게 수정해 적용하기로 했다. 신용대출의 ‘대출 산정 만기’가 축소된다는 점이 그것이다.

지금껏 신용대출의 경우 연간 상환금을 계산할 때 일괄 ‘7년’이 적용됐는데, 내년부터는 ‘5년’이 적용된다. 이렇게 되면 DSR에 들어가는 연간 신용대출 상환금이 이전보다 더 크게 잡히기 때문에, 자연히 받을 수 있는 한도도 줄게 된다.

DSR 규제 대상자인 연봉 6000만원의 B씨가 이미 주담대 몫으로 연간 1200만원의 원리금을 갚고 있는 상황에서 4% 금리의 신용대출을 받는다고 가정해 보자. 그가 1년에 갚아야 할 원리금 상환액 2400만원을 맞추려면, 연간 1200만원 원리금 상환액 범위 내에서만 신용대출을 받을 수 있다.

단순 계산 시 신용대출 대출 산정 만기가 7년인 현재로서는 약 6500만원에 이르는 한도가 가능하다면, 5년으로 만기가 축소되는 내년에는 5000만원으로 떨어지게 된다. 두 달 새 B씨의 한도가 1500만원가량이 축소되는 셈이다.

그래픽=손민균

③ 카드론 등 2금융권 대출도 만만치 않다

이 밖에도 제2금융권에 적용되는 DSR도 축소될 전망이어서, 카드사 카드론 등 전 금융권에서의 대출 한도도 대폭 줄어들 전망이다.

현재 제2금융권은 차주단위 DSR 기준을 60%로 적용받고 있는데, 내년부터 50%로 낮아진다. 금융사별로 적용되는 평균 DSR 규제도 강화된다. 보험은 70%에서 50%로, 상호금융은 160%에서 110%로, 카드사는 60%로 50%로, 캐피탈사는 90%에서 65%로, 저축은행은 90%에서 65%로 축소된다.

예로 연소득 4000만원에 기존에 주담대 1억8000만원, 신용대출 2500만원을 보유 중인 C씨가 카드론(장기카드대출) 800만원을 신청하는 경우 현재는 신청금액인 800만원 이내에서 카드론을 받을 수 있다. 하지만 차주단위 DSR 50%가 적용되면 대출 가능액은 636만원으로 줄어든다.

물론 계산이 복잡하고 차주마다 조건이 다르기 때문에 이런 사례가 일괄적으로 적용된다고는 볼 수 없다. 다만 빚이 없는 고소득자 등 소수를 제외하고는 대부분의 중·저소득자가 내년부터 이번 가계부채 관리방안의 영향을 받을 전망이어서, 자산 계획을 세울 때 유의해야 할 것으로 보인다.

박소정 기자(soj@chosunbiz.com)

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